Informacion 26 1 2014: Como y por que nos estallo la burbuja

Cómo y por qué nos estalló la burbuja

Una desastrosa reforma de la legislación urbanística amparada por el Tribunal Constitucional concedió a los promotores inmobiliarios un papel tan determinante como nocivo en la economía

luis garicano 26.01.2014 | 10:42

Los apuntes

·         El cambio drástico se produce con la legislación de 1994 de la Comunidad Valenciana, el kilómetro cero de los desmanes 

·         La ley del 94 pone la primera piedra para que los promotores capturen a los alcaldes y presidentes autonómicos 

·         El urbanismo se convirtió en una importantísima fuente de financiación para los ayuntamientos 

·         El mecanismo diabólico que unía a promotores, poderes locales y cajas dio a España los años más fáciles de su historia

 

España paga desde hace seis años las consecuencias de una burbuja económica cimentada sobre un cambio legal que propició la especulación urbanística en connivencia con los poderes políticos y económicos locales. El cómo surgió y por qué nos estalló lo explica el economista Luis Garicano en este texto, extracto de su libro «El dilema de España».

El desenfreno urbanístico: una historia legal
Para entender el enorme desenfreno bajo el que funciona el urbanismo español es necesario comprender el desarrollo legislativo que ha permitido esa disipación. La mayor parte de los especialistas en la materia sitúan el origen de la descentralización del urbanismo en una ley de Aznar de 1998. La realidad es otra. El origen del caos parte (como en muchos otros temas, incluyendo el caos autonómico y la irreformable universidad) de una desafortunada sentencia del Tribunal Constitucional.

El urbanismo español estaba históricamente basado en una ley del 12 de mayo de 1956 que era en esencia una transposición de la ley de Mussolini promulgó para Italia en 1942. Diferenciaba tres tipos de suelo: urbano, urbanizable y rústico. Un aspecto importante de la ley era que las expropiaciones debían pagarse al precio que se esperaba que tuviera el suelo cuando estuviera urbanizado, lo cual resultaba muy caro para los Gobiernos y explica la falta de infraestructura pública durante los años del desarrollo.

En 1975 se reforma la ley en dos direcciones: se elimina el derecho a construir en suelo rústico y se cede a los ayuntamientos el 10 por ciento del terreno de un nuevo polígono. Esto hace que los ayuntamientos incentiven la construcción de polígonos. Más tarde, en 1990, se vuelve a reformar la ley y se incrementa la parte de los ayuntamientos hasta un 15 por ciento.

Pero el cambio drástico se produce con la legislación de 1994 de la Comunidad Valenciana, el kilómetro cero de los mayores desmanes urbanístico-financieros españoles. Esta ley introduce dos figuras novedosas en nuestro ordenamiento. La primera de ellas es el convenio urbanístico, que permite al propietario, tras un acuerdo con el ayuntamiento, hacer lo que desee con el suelo. El agente urbanizador es la segunda de estas figuras. Es un promotor que propone un plan de desarrollo del terreno de un tercero. Ofrece una parte al ayuntamiento, otra se la queda él y la tercera se la da al propietario. El ayuntamiento puede legalmente ofrecer un justiprecio al propietario y obligarle a aceptarlo. En ambos casos, si el ayuntamiento aprueba el plan, el proyecto no está sujeto a las clasificaciones previas del terreno.

Esta ley supone una descentralización sin precedentes del proceso de urbanismo y da una responsabilidad enorme a los ayuntamientos. Pone la primera piedra para que los promotores capturen (¡voluntariamente!) a los alcaldes y a los presidentes de las comunidades autónomas. La Administración central del Estado puso un recurso de inconstitucionalidad. Pero éste fue rechazado por el Tribunal Constitucional en 1997 con el argumento de que la Constitución otorga las competencias de derecho urbanístico a las autonomías.

La famosa ley del suelo de 1998 no es la causa de desastre, como muchos piensan, sino un intento de constitucionalizar la legislación anterior (el texto refundido de 1990), tratando de liberalizar la oferta de suelo y de crear un marco libre para evitar la arbitrariedad de los ayuntamientos. El Tribunal Constitucional tumbó de nuevo esta ley en 2001, con el resultado de que, en la práctica, cada comunidad autónoma puede hacer lo que quiera.

Tras estos cambios en el marco legal, un promotor podía hacerse rico desarrollando suelo que nunca antes había estado en el mercado, sólo con conseguir la aprobación del alcalde. Además, como la municipalidad también recibía altas compensaciones en metálico, el desarrollo urbanístico se convirtió en una importante fuente de financiación para las autoridades locales, que podían así expandir sus programas sociales.

Las cajas como financiadoras de la burbuja
Para los individuos con buenas conexiones, el camino hacia la riqueza estaba despejado; sólo les hacía falta conseguir una fuente de financiación. Las cajas de ahorros, con una mezcla de gestión politizada y de simple ignorancia, jugaron un papel fundamental a la hora de proveer esa financiación.

Durante la primera década de este siglo el sistema financiero español se repartía en dos partes más o menos iguales entre las cajas y los bancos. Las cajas, originalmente creadas para prestar servicios bancarios locales para la población de clase media y obrera, por tradición ignorada por los bancos tradicionales, tenían una fuerte base territorial y una actitud conservadora.

Dos aspectos clave de su regulación cambiaron con la llegada de la democracia. En primer lugar, en 1985 su control fue transferido a las regiones, lo que abrió la puerta para su «captura» por parte de los políticos locales. En segundo lugar, recibieron autorización del legislador para expandirse territorialmente fuera de su área provincial original de actividad. Como resultado, las cajas comenzaron una diversificación geográfica imparable y el número de sucursales se disparó. El 1 de enero de 2008, España contaba con cerca de 25.000 sucursales de cajas, una por cada 1.800 habitantes.

En esta carrera por el crecimiento, las cajas empezaron a canalizar préstamos a los promotores inmobiliarios de manera indiscriminada. Entre 1995 y 2005, los préstamos para la construcción y el desarrollo inmobiliario pasaron del 8 por ciento al 29 por ciento del PIB, y los préstamos a hogares para la adquisición de la vivienda crecieron del 17 por ciento del PIB al 49 por ciento. Este auge de los préstamos fue acompañado por el mismo efecto en la construcción. El número de viviendas construidas, siempre al alza, pasó de 150.000 en 1995 a 600.000 en 2007. Los precios también aumentaron rápidamente: según datos del Ministerio de Vivienda español, entre 1998 y el pico del boom de 2008, los precios nominales de la vivienda se incrementaron en un 175 por ciento, en comparación con un aumento del 61,5 por ciento en el IPC.

Como el crecimiento de los depósitos no era suficiente para hacer frente al auge de los préstamos, las cajas recurrieron a la financiación mayorista. Y dado que los préstamos estaban denominados en euros y en contra de garantías físicas (activos inmobiliarios), las instituciones internacionales no tuvieron ningún reparo en prestar lo necesario.

Desgraciadamente, el enorme crecimiento del sector de las cajas no fue acompañado de mejoras en su gobernanza. Las cajas no tenían accionistas; se regían por un consejo gobernado por normas autonómicas y elegido por los Gobiernos locales, los empleados y los clientes regionales y locales. Mediante sistemáticas modificaciones de la legislación autonómica, sufrieron en muchos casos un verdadero asalto a sus órganos de dirección por parte del poder político, que procedió a nombrar gestores, en ocasiones de bajísima formación financiera y empresarial, y a utilizar las cajas como bancos regionales de financiación de proyectos. Unos proyectos que, en no pocos casos, carecían de rentabilidad económica, como aeropuertos sin aviones, grandes y vacíos, parques temáticos o grandiosas ciudades de las artes, la justicia o la cultura 

Intereses, no ideología
Es tentador, y quizás reconfortante, pensar que lo que presenciamos en España fue simplemente una combinación de errores de los poderes públicos y mucha mala suerte. Y sí, es cierto que hubo coincidencias negativas importantes en el germen del desastre. Pero también existen multitud de anécdotas que evidencian que no fue ésta la razón principal del desarrollo de una burbuja tan descomunal. Los poderes públicos buscaban en muchos casos su interés personal, incluso desarrollando proyectos que no tenían ningún sentido. Hemos visto muchas veces cómo el partido que gobierna defiende un proyecto insensato, y la oposición lo denuncia y se opone con dureza. En el momento en que el partido opositor consigue el poder, la situación cambia repentina y radicalmente: el que era la oposición se convierte en un defensor acérrimo del proyecto loco y el que estaba en el Gobierno, el pasar al otro lado, de repente ve la luz y lo rechaza.

Un ejemplo clásico al respecto es la construcción de la faraónica Ciudad de la Cultura de Galicia (...) Es inevitable concluir que, en muchos casos, a lo largo y ancho de nuestra geografía los partidos no defienden ideas sino que se comportan como intermediarios entre intereses económicos más o menos confesables (...)

Crecimiento sin conocimientos: consecuencias de la burbuja
La consecuencia del mecanismo diabólico que unía a los poderes locales, promotores y cajas fue que España tuvo los años más fáciles de su historia. Años en los que no era necesario estudiar, trabajar duro o innovar para hacerse rico. Sólo hacía falta tener un amigo en la Administración adecuada, es decir, tener un buen «enchufe».

La burbuja sumergió a España en una confortante pero engañosa neblina de éxito que ocultaba la realidad del país. A medida que los precios subían, el riesgo percibido por bancos y cajas y por los reguladores disminuía. Las familias, que solían vivir en viviendas de su propiedad y que invertían la mayor parte de su riqueza en bienes inmobiliarios, también se sentían más ricas. El resultado es que, al final de este período, España se encontró con un fuerte aumento de precios en el sector inmobiliario, uno de los niveles más altos de deuda privada en el mundo desarrollado (que se calcula en términos brutos en el 300 por ciento del PIB) y un enorme número de viviendas sin vender construidas entre 1995 y 2007.

Esta burbuja inmobiliaria tiene ahora consecuencias negativas para el crecimiento. Primero, porque, como en los países que descubren petróleo u otros recursos, los Gobiernos se embarcan en fastuosas inversiones y gastos improductivos (la Ciudad de la Cultura, por ejemplo) que tienen consecuencias sobre el gasto futuro y, por tanto, requieren de mayores impuestos. En el caso de España, el AVE, la mayor parte de cuyas vías es fuertemente deficitaria y lo será para siempre (como ha argumentado Germán Bel en España, capital París), es un caso obvio, pero existen muchos otros, particularmente en la cartera de prestaciones sanitarias. Segundo, porque la deuda en sí misma reduce el crecimiento. La razón es que incluso los proyectos de inversión que generan beneficios pueden tener problemas para conseguir capital si los financiadores temen que la inversión vaya a pagar las deudas previas. Es por eso que existe la bancarrota: alguien muy endeudado no puede salir del agujero porque ningún acreedor nuevo goza de protección contra los deudores pasados.

Además, en lo concerniente a nuestro país hay dos mecanismos adicionales por los que la burbuja tiene un impacto negativo sobre el crecimiento que requieren de una atención especial. Primero, España ha sufrido una variante de la «enfermedad holandesa». Esta expresión se refiere a los países que descubren repentinamente recursos naturales y que generalmente sufren como consecuencia de ello un fuerte deterioro de sus industrias exportadoras. Como en la España del Siglo de Oro, la repentina riqueza lleva a una fuerte subida de los precios de los productos no comerciales y causa un movimiento de los recursos desde los sectores comerciales y exportables hacia los no comerciales. Durante el Siglo de Oro España vio la destrucción de gran parte de su capacidad productiva. Los españoles, sobre todo los castellanos, se dedicaban a ser soldados o curas, mientras la construcción de palacios, iglesias y catedrales consumía una gran parte del ahorro del país.

El ladrillo no ha durado un siglo, sino sólo una década. Las catedrales de la España del nuevo milenio han sido los huertos solares, los estadios deportivos, los conciertos y festivales gratuitos en cada ciudad y en cada pueblo, las actividades de afirmación regional o provincial. Las tareas en las que los españoles han tenido éxito no son exportables (con contadas excepciones), sino que van ligadas al consumo interno.
La segunda consecuencia de la burbuja en España que requiere especial atención es su impacto sobre las instituciones y sobre las élites que nos gobiernan. Los incentivos y la selección que se produjo en el boom fueron nefastos.

Los políticos desmontaron sistemáticamente todas las instituciones independientes para ponerlas a su servicio. Por poner un ejemplo, el orgulloso e independiente Banco de España tuvo durante los años del descontrol financiero de la burbuja dos gobernadores sucesivos que eran políticos de carrera (uno de cada signo) y que no tenían ningún conocimiento de las que iban a ser sus dos funciones principales: la política monetaria y la supervisión bancaria. Lo mismo ha sucedido con el Tribunal Constitucional, hasta el punto de que es ahora presidido por un juez que es militante de un partido político. Una vez desmontadas las instituciones, puede llevar décadas reconstruir su independencia y su capacidad de análisis (...)

 

El Mundo 23 12 2013

El Consell autoriza el PAI con el que la Gürtel intentó blanquear dinero de la visita del Papa

El urbanismo valenciano sigue 'rizando el rizo' judicial para aprobar planes corruptos que parecían ya superados. El PAI de l'Algar de La Nucía (Alicante) había sido ya anulado por el TSJ y el Supremo (2013) por falta de recursos hídricos, pero el propio Consell y el ayuntamiento de la localidad han desoído la sentencia y aprueban ahora esta gran urbanización que, además, está relacionada con el blanqueo de capitales de la trama Gürtel en la Comunidad valenciana. Se supone que esto no acabará aquí y que la lenta y débil justicia deberá actuar de inmediato. Ya se verá.
"ELMUNDO* : La Comisión Territorial de Urbanismo aprobó el pasado 12 de diciembre el proyecto de homologación modificativa y plan parcial l'Algar de La Nucía, que contempla la construcción de 2.200 viviendas y un campo de golf. Se da la circunstancia de que ese proyecto urbanístico ya fue anulado por el TSJ y el Supremo, que sobre él intentaron dar un pelotazo los integrantes de la red Gürtel con el posible blanqueo de fondos procedentes de las adjudicaciones obtenidas con la visita del Papa en Valencia, allá por 2006, y que los informes hídricos que avalan la aprobación están bajo sospecha porque hay un edil del PP denunciado por falsear la documentación.

Alega ahora la Comisión Territorial de Urbanismo que el acuerdo impugnado y anulado por el TSJ y el TS era el que se produjo el 20 de noviembre de 2006, pero que las sentencias nada dicen del otro acuerdo, fechado el 13 de diciembre de 2005, y que, por lo tanto, el plan estaría vigente «porque así lo considera el Ayuntamiento de La Nucía».

En ese acuerdo, el de 2005, se supeditaba la aprobación del plan a la subsanción de la falta de recursos hídricos. Entonces lo que ha hecho el organismo es mantener la tramitación del PAI original, pese a las sentencias, y dar por bueno un informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar presentado posteriormente, con fecha 21 de noviembre de 2012 en el que se recoge que el municipio dispone de caudales suficientes para abastecer las nuevas viviendas proyectadas.

En su momento, tanto el TSJ como el Supremo anularon el plan porque no existía ese informe que era preceptivo y vinculante. Por esta razón, ahora la Generalitat considera que el plan ha salvado los escollos hídricos y por tanto puede autorizarse y someterse a exposición pública.

Entre la primera tramitación anulada y la segunda aprobada está la denuncia presentada contra el concejal de Urbanismo, Miguel Ángel Ivorra, por los regantes. El edil está denunciado por falsedad documental al haberse atribuido la condición de presidente de la Comunidad de Regantes y remitir un escrito a la CHJ en el que desistía de un intento de los regantes de controlar todo el agua del acuífero de Les Rotes.

Con esta maniobra, el ayuntamiento nuciero consiguió mantenía su 25% sobre los recursos de ese pozo y podía justificar ante la propia Confederación de que disponía de recursos hídricos suficientes para el agua necesaria para los tres grandes planes urbanísticos de La Nucía: L'Algar; La Serreta y Pie de Monte.

Los regantes tuvieron conocimiento después del escrito de desistimiento a posteriori y lo denunciaron. La denuncia sigue ahora su curso en los juzgados. Otro edil, el de Agricultura, está denunciado por coacciones.

LA POLICÍA VINCULÓ A CANO CON CORREA

Cuando saltó el caso 'Gurtel', las primeras grabaciones que salieron a la luz pública eran las del cabecilla de la red hablando de un posible pelotazo en un PAI de La Nucía. Se refereía al de Pie Monte, que la trama quería adquirir. Pero no fue el único. El de l'Algar también despertó las sospechas de la Udef de la Policía Nacional.
Como ya publicó EL MUNDO, l'Algar también es motivo de un extenso análisis por parte de los investigadores, quienes sostienen que también existe una conexión entre Correa y el alcalde del municipio, Bernabé Cano. «Cabe deducir que Bernabé Cano habría participado junto con la organización de Francisco Correa en la recalificación de la finca de 12.000 metros cuadrados adquirida por Castaño Corporate».
Según la investigación, se compró como terreno rústico pero con la finalidad de que desde el Ayuntamiento se convirtiese en urbanizable. Eso reportaría unos beneficios de casi dos millones de euros. «Si no fuera así no podría entenderse la compra de un terreno tan yermo». La trama corrupta lo compró por 756.240 euros. Se desconoce quienes son los actuales propietarios, sobre todo, ahora que adquirirá la condición de urbanizable.
Por último, en sus informes la Policía alude al PAI La Serreta, otra de las iniciativas urbanística polémicas de La Nucía. La Policía plasma que «no existe participación constatada de Correa que lo vincule a Cano». No obstante, añade: «Aunque cabe decir que la urbanización de este PAI fue adjudicada a la sociedad Cases del Pinar SL en la que figuran como miembros del órgano de administración Antonio Rocamora y Gerardo Martínez», dos personas que según la Policía, participan también junto a Cano en Pie Monte «y son utilizadas por la organización como pantalla tras la cual acceder a la sociedad Montemar La Nucía SL». Antonio Rocamora y Gerardo Martínez fueron los empresarios que adquirieron unos terrenos a la familia de Cano, según admitió el mismo primer edil cuando se investigó su patrimonio.


* El Mundo - 23.12.13
Foto: Terrenos en los que se ha autorizado el PAI en el término de La Nucía, en Alicante. LARS TER MEULEN

 

Republica 15 1 2014: Consejo de Europa alert sobre la corrupcion....

El Consejo de Europa alerta sobre la corrupción en España y la politización de la Justicia

A propósito de casos vergonzosos de urbanismo salvaje como el del Algarrobico, viene el Consejo de Europa, a estas alturas, a señalar la preocupación existente por la corrupción en este país. Un poco tarde parece este rasgarse las vestiduras en Europa cuando ya se llevan más de 10 años de escándalo tras escándalo. Eso sí, pone el dedo en la llaga al advertir la implicación delictiva de diputados y altos mandos judiciales (CGPJ) en que se haya llegado a esta lamentable situación. Pero tampoco el Consejo Europeo sanciona ni exige nada urgentemente a España, simplemente lo denuncia y 'solicita' cambios. Poco riesgo tiene esa recomendación de cambio. Demasiado poco exigente.
"REPÚBLICA* : Un informe emitido este miércoles por el Consejo de Europa alerta de la preocupación que existe en este organismo por la "proliferación de escándalos de corrupción" que "debilitan la credibilidad de las instituciones españolas". El informe ha sido elaborado por el Grupo de Estados contra la Corrupción (Greco) y, al hilo de los casos de corrupción, se detiene especialmente en el ámbito judicial, donde asegura que sus expertos han recibido quejas del "riesgo de politización" que existe en el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), por "el modo de elección que permite a los partidos políticos repartir los puestos del CGPJ entre sus candidatos".

Ante esta situación, recomienda que se analice el marco legislativo que rige el CGPJ y "sus repercusiones sobre la independencia efectiva y percibida de este órgano". El informe también pide incluir "criterios objetivos" y "reglas de evaluación" para nominar a altos funcionarios judiciales.
En este sentido, pide que la elección de los jueces de los tribunales Constitucional y Supremo y los presidentes de tribunales provinciales y superiores de justicia sean nominados "sin dudas sobre su independencia, imparcialidad y transparencia del proceso".

En cuanto a la figura del fiscal general del Estado, el informe solicita revisar el método de selección, ya que, a pesar de todas las garantías, la "percepción de la independencia del fiscal general del Estado es preocupante". Así, pide que se realicen esfuerzos para que la Fiscalía "sea y parezca imparcial, objetiva y libre de toda influencia o injerencia externa". Asegura que, salvo casos aislados, "no existe ningún indicio serio de corrupción en jueces y fiscales".

El informe destaca la aprobación de la nueva ley de transparencia que entró en vigor hace un mes, la labor que desarrolla la Fiscalía Anticorrupción y el papel que ha desempeñado el poder judicial español en el perfeccionamiento de las reglas deontológicas judiciales latinoamericanas. También se da cuenta del "papel clave" que desempeñan jueces y abogados individuales en la lucha contra la corrupción y les pide que "se mantengan alerta ante el riesgo de perder su imparcialidad e integridad".

Pero, sobre todo, los expertos del Greco lamentan que España estuviera en 2008 entre los 20 países menos corruptos del mundo y el año pasado se situara en el puesto número 30. Sin citar los escándalos, el informe constata que España "ha sido el escenario de numerosos casos de corrupción protagonizados por responsables políticos de primer orden, altos funcionarios o empresarios". Recuerda además que la crisis económica "ha acrecentado la amplitud de la desilusión y de la desconfianza de los ciudadanos", lo que ha hecho que "la cuota de confianza en la clase política y los partidos sea bajísima".

Entre las recomendaciones que hace el texto, destaca la adopción de un código de conducta parlamentaria, que guíe a los políticos en la prevención de conflictos de intereses, regalos e intereses financieros, y la introducción de reglas sobre la relación con los grupos de presión.

El informe es el cuarto que realiza el Greco sobre España y tiene como objetivo analizar el cumplimiento de los estándares del Consejo de Europa en la lucha contra la corrupción. En concreto, se evalúa la "Prevención de la corrupción de los parlamentarios, jueces y fiscales".

Para la elaboración del informe, el Greco (organismo del Consejo de Europa al que pertenecen sus 47 estados miembros más EEUU y Bielorrusia) envió un cuestionario a las autoridades españolas y un grupo de expertos realizó una visita a España entre el 10 y el 14 de junio de 2013. La delegación estaba compuesta por Yves Marie Doublet, director adjunto de la Asamblea Nacional francesa; James Hamilton, ex fiscal general de Irlanda; Hans Nelen, catedrático de Criminología en la Universidad de Maastricht (Holanda); y Djuro Sessa, juez del Tribunal Supremo croata. Durante su visita, mantuvieron encuentros con jueces, fiscales, parlamentarios del Congreso y el Senado, representantes del Ministerio de Justicia, ONG, académicos y periodistas.

Las autoridades españolas deberán presentar un informe antes del 30 de junio de 2015 con las medidas adoptadas relativas a las recomendaciones realizadas.


* La República - EFE - 15.1.14
Foto: Bruselas, inetrior Consejo de Europa - EFE