Sur 28 11 2010

El precio del urbanismo en la Axarquía

SUR/Málaga* : El goteo de alcaldes condenados e imputados por presuntos delitos urbanísticos en la Axarquía preocupa cada vez más a los principales partidos políticos, PSOE y PP, que están viendo como son inhabilitados por conceder licencias de obras para viviendas residenciales en suelo no urbanizable. En los últimos tres años seis han sido las condenas dictadas en firme por los juzgados malagueños, tres de ellas contra ex alcaldes (Salares, Arenas y Cómpeta) y otras tres contra mandatarios elegidos en esta legislatura (Canillas de Albaida, Canillas de Aceituno y La Viñuela). Las seis condenas suman 54 años de inhabilitación.

Algunos de estos alcaldes tienen además pendientes otros procedimientos que todavía no han sido resueltos, como es el caso del alcalde de Canillas de Aceituno, José Manuel Aranda, condenado por la Audiencia Provincia a nueve años de inhabilitación después de haber sido absuelto. Además, al menos otros seis alcaldes y ex alcaldes y un número no determinado de concejales y ex concejales están siendo investigados o están inmersos en diversos procesos judiciales todavía no resueltos también por presuntos delitos urbanísticos relacionados con la ejecución de viviendas en el campo.
Este es el caso del ex regidor de Sayalonga, José Luis Navas, que renunció a la Alcaldía del municipio tras ser condenado por un juzgado, pero posteriormente la Audiencia de Málaga revisó la sentencia y decidió absolverle. Lo mismo sucede con el alcalde de Riogordo, Francisco Alarcón, al que la Fiscalía pide ocho años de inhabilitación y una multa de 5.400 euros por la comisión de un presunto delito de prevaricación urbanística por omisión.
En la misma situación están el alcalde de Colmenar, Pedro Fernández; el ex alcalde y actual portavoz del PSOE de Torrox, Francisco Muñoz, por la aprobación de cinco proyectos de actuación, o el ex alcalde de Alcaucín, José Manuel Marín Alba, imputado por los delitos de cohecho, blanqueo de capital, prevaricación, prevaricación urbanística y falsedad.
Preocupación
La situación preocupa no sólo a los regidores y ediles, sino también a los dirigentes socialistas y populares, ya que consideran que se está pagando un alto precio. «Son buenos alcaldes que no podrán repetir como candidatos porque han sido condenados a inhabilitación», señala el secretario provincial de Organización del PP, Francisco Salado.
«Estos pueblos deben tener el mismo trato que ha recibido Marbella en cuanto a la legalización de las viviendas, pero al final están siendo los que están pagando el pato, cuando la Junta de Andalucía ha estado mirando hacia otro lado», dice Salado, cuyo partido está teniendo problemas para completar las listas y tener candidatos en algunos pueblos como Salares debido a lo sucedido con el ex regidor.
Aunque desde el PSOE nadie quiere hablar abiertamente sobre lo que está sucediendo con el urbanismo en la Axarquía, la preocupación se palpa en el ambiente, ya que está en juego es el gobierno de la Diputación Provincial de Málaga.

CONDENAS
Cómpeta. Leovigildo Pérez (ex alcalde del Partido Popular), siete años de inhabilitación y 12 meses de multa.
Arenas. Victoriano García (ex regidor de IU), ocho años de inhabilitación. La misma condena para el ex edil de Urbanismo José Antonio Alcoba (PP).
Salares. Jorge Luis Fernández, (ex alcalde PP), un año de cárcel y ocho de inhabilitación.
La Viñuela. Juan Millán, alcalde (PSOE), quince años de inhabilitación y multa.
Canillas de Aceituno. José Manuel Aranda, alcalde (PSOE), nueve años de inhabilitación y 12 meses de multa. Tiene pendientes varios procedimientos más, algunos de los cuales afectan también a los concejales que apoyaron las licencias
Canillas de Albaida. Antonio Gregorio Díaz (PP), siete años de inhabilitación.
Procesos judiciales pendientes. Contra el ex alcalde de Sayalonga y siete ediles; contra el ex alcalde de Torrox y nueve ediles; contra el máximo regidor de Colmenar, contra el alcalde de Riogordo, contra el ex alcalde de Alcaucín y contra el ex alcalde de Benamocarra y su equipo de gobierno, entre otros.

* Sur - 28.11.10
Foto: El urbanismo descontrolado en el suelo no urbanizable de la Axarquía pasa factura a los alcaldes. :: SUR

Ideal - EP 27 11 2010: Arenas propone un gran acuerdo...

Arenas propone un gran acuerdo para regularizar 300.000 viviendas «alegales»

IDEAL/Almería* : El presidente del PP-A, Javier Arenas, demandó ayer un «gran acuerdo social y político» en Andalucía para dar solución a la situación de alrededor de 300.000 viviendas «alegales» en la región, lo que atribuyó a la «gestión nefasta» de la Junta en materia urbanística, al tiempo que anunció que su partido elevará al Parlamento autonómico una Proposición No de Ley (PNL) para adoptar «medidas transitorias» que palien la situación del inseguridad de miles de familias. Entre la batería de iniciativas que Arenas trasladó en una reunión de hora y media mantenida ayer en Almería con unos 30 de representantes de residentes británicos en la Comarca del Almanzora agrupados bajo las siglas 'Almanzora Abusos Urbanísticos-No' (AUAN) detalló, asimismo, la presentación de mociones en los ayuntamientos afectados para, «de acuerdo» con el PSOE, poner término a que muchos propietarios que han pagado la licencia municipal y los impuestos «no tengan luz y agua», lo que, a su juicio, es una «cuestión de derechos humanos».

En esta línea, aseguró que se trata de «un problema importante y real» que afecta a «muchas personas que han venido de fuera a vivir en Andalucía» y que, por tanto, «procede» abordar «con todas las consecuencias» una situación que afecta a «una gran fuente de riqueza y también de creación de empleo». «Tenemos que aprovechar cara al futuro que la región es la mejor zona residencia de Europa y no cargárnosla mediante la inseguridad y la desconfianza que genera la normativa jurídica», subrayó.
Arenas arremetió así contra lo que calificó de «diarrea legislativa» de la Junta de Andalucía que ha venido, en los últimos años, a «complicar el panorama» en materia urbanística al tiempo que avanzó que, desde el PP-A, van a impulsar «modificaciones» en torno al Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) -«que hasta el nombre tiene feo», ironizó- y a la «famosa» Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que ha sido «tan eficaz que su reglamento que ha tardado diez años en desarrollarse».
Sobre la necesidad de promover un «gran pacto social y político» para dar solución a las viviendas «alegales» e impedir situaciones «terribles e impensables», trasladó que no es una iniciativa «ni singular ni extraña» e hizo referencia a acuerdos similares que se han alcanzado en Madrid, Extremadura, Cantabria, Aragón o la Rioja.
Recordó, al hilo de esto, que se han dado «pasos muy importantes» en algunos municipios grandes como Marbella, Jaén o Chiclana y señaló de vital ese acuerdo en municipios pequeños «con muy poco asesoramiento». «Hay que dar respuesta a las víctimas, a aquellos compradores de buena fe», concluyó.

* Ideal - EP. - 27.11.10
Foto: Arenas mantuvo ayer un encuentro en Almería con representantes de residentes británicos en la Comarca de Almanzora. :: EFE

El Pais 26 11 2010

PSOE y PP de Jaén regularizan 5.000 viviendas ilegales

ELPAÍS* : El Pleno del Ayuntamiento de Jaén aprobó ayer una de las operaciones urbanísticas más controvertidas en varias décadas al regularizar 5.000 viviendas de los alrededores de la capital y que se han venido construyendo ilegalmente desde la segunda mitad del pasado siglo. La medida, condicionada al visto bueno de la Junta de Andalucía, contó con el voto a favor de PSOE y PP, y el rechazo del socio de gobierno de los socialistas, IU, cuya portavoz, Isabel Mateos, acusó a los dos partidos mayoritarios de "especulación" y "electoralismo". Varias decenas de vecinos de las zonas residenciales de los Puentes y de la periferia de Jaén abarrotaron el salón de plenos para ser testigos de un momento "trascendental" en la historia de la ciudad, como lo definió la alcaldesa, la socialista Carmen Peñalver: la inclusión de sus viviendas en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) como suelo urbano consolidado.

Se trata de 5.000 chales, la mayoría de segunda residencia, construidos en las últimas décadas "con el amparo pasivo de las Administraciones", como señaló el concejal de Urbanismo y portavoz socialista, Manuel López, que admitió que este problema había entrado "en un callejón sin salida" con la nueva normativa urbanística.

La inclusión de estas viviendas en el nuevo PGOU ha contado con la complicidad de la Junta, que el mes pasado confirmó el indulto de 142 chalés para los que la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir había determinado su demolición por ocupar el dominio público hidráulico. Ayer, sin embargo, la alcaldesa, Carmen Peñalver, defendió la inclusión de las casas en el nuevo PGOU "para evitar la especulación y dar seguridad a las familias" Los socialistas contaron ayer, sorprendentemente, con la sintonía del PP, que ya en la anterior legislatura intentó, sin éxito, legalizar los chalés. El portavoz popular, Manuel Peragón, justificó la alianza con los socialistas "por responsabilidad", aunque les advirtió de que la negociación aún no ha terminado: "Tienen que luchar con la Junta para dar a las viviendas el mayor estatus de legalidad".

IU no discrepaba del proceso de legalización, pero sí con la fórmula elegida por su socio de gobierno, el PSOE. Al calificar la zona como suelo urbano consolidado los vecinos no tendrán que asumir los gastos de urbanización de la zona ni ceder ningún aprovechamiento al Ayuntamiento. "Es una carta blanca a todo tipo de especulación y un asalto al PGOU", dijo la edil Isabel Mateos, que acusó a socialistas y populares de entablar una lucha "por la conquista de los votos" de estos vecinos.

* El País - 26.11.10
Foto: Ayuntamiento Jaén

Abusos Urbanisticos Almanzora NO: News Release

AUAN 22nd November 2010



On Thursday 18th November Alexandra Brown, from the Madrid Consulate-General met members of Aubsos Urbanistiocs Almanzora No (AUAN), as part of her fact finding mission to discuss the situation in the Almanzora Valley concerning the estimated 5,000 illegal houses, current and pending court cases, demolition orders and the case of Len and Helen Prior in Vera.

Ms. Brown was presented with a report summarising the situation in the Almanzora Valley and a copy of the white paper presented by AUAN to the Junta de Andalucia on the 18th October in which it set out its proposals for a solution to the problem.

�The meeting was useful and it is good to note that the consulate appears to be undertaking a comprehensive study of property issues affecting British citizens in Spain� said Maura Hillen.

During the meeting Alexandra Brown explained that the consulate is constantly exploring opportunities to raise awareness of property issues with the appropriate Spanish authorities and express concern at the impact these problems are having on some British Citizens and Spain�s reputation abroad. She stated that Ministers, and the British Ambassador to Spain, raise this issue with senior Spanish officials at national and regional levels.

�Alexandra took the time to discuss the human impact of this situation on our members� lives. The sense of hopelessness and frustration after seven years of stress with no solution in sight� said Brian Reade, AUAN vice president.

The visit of the consular official was part of a whirlwind tour of the region where she met with various groups in Malaga, Almeria and Murcia. The visit follows on from a series of meetings in the Valencia region.

Sur 23 11 2010

Marbella regulariza hoy las primeras viviendas ilegales bajo el amparo del PGOU

SUR/Málaga* : Por escrito parecía sencillo, pero en la práctica el proceso ha resultado más que complejo. El nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella, aprobado en mayo, fija sobre el papel las pautas para la regularización de 16.500 viviendas levantadas de manera ilegal en la ciudad durante la 'era GIL'. Sin embargo, la dificultad de articular un mecanismo inédito en la historia del urbanismo y las reticencias de los promotores a asumir las cargas han retrasado la puesta en marcha del sistema de compensaciones. Hasta ahora. El Ayuntamiento de Marbella aprobará hoy en Junta de Gobierno Local los dos primeros expedientes de normalización de edificaciones ilegales. Seis meses después de la entrada en vigor del Plan, el municipio lleva a la práctica los conceptos teóricos establecidos en el nuevo ordenamiento y aleja la sombra de la piqueta sobre más de 225 viviendas.

Las promociones inmobiliarias que estrenarán la amnistía urbanística que recoge el PGOU serán, según informaron a SUR fuentes municipales, Santa María Green Hills y El Palmeral. Eso sí, previo paso por caja. Sus promotores, los primeros en asumir las cargas para legalizar construcciones irregulares en Marbella, resarcirán a la ciudad con más de 1,3 millones de euros, la cesión de suelos y trabajos de mejora y acondicionamiento de viales públicos.
En lo que respecta a Santa María Green Hills, un complejo residencial de 192 viviendas en la zona de Elviria Norte, la empresa Marbella Vista Golf SL deberá compensar por el exceso de edificabilidad que refleja la promoción inmobiliaria respecto al PGOU de 1986. En estos casos, definidos en el nuevo Plan como 'ordenación de mantenimiento', la carga se corresponde con el 10 por ciento del citado exceso, lo que supone más de 565.000 euros. La promotora debe además reforzar y mejorar las infraestructuras de la vía situada frente a los terrenos.
La compensación a la que hace frente la sociedad Inversiones Vasand, responsable de la edificación de las 35 viviendas adosadas que componen El Palmeral, en Nueva Andalucía, es mucho mayor. Para regularizar la promoción inmobiliaria, la mercantil está obligada a ceder al Ayuntamiento una parcela de 3.500 metros cuadrados que deberá acondicionar como zona verde y otra de 3.000 metros cuadrados para la construcción de viviendas de promoción pública (las antiguas VPO), así como adecuar los viales perimetrales del complejo residencial.
La promotora, según las mismas fuentes, debe también abonar 50 euros por unidad de aprovechamiento, lo que supone más de 500.000 euros, cuantía económica que, según recoge el nuevo ordenamiento, estará destinada a la creación de infraestructuras en el municipio. El capítulo de cargas para la regularización lo cierra una indemnización de más de 275.000 euros en concepto de exceso de edificabilidad.
Las promotoras han cumplido con las compensaciones para poder culminar el proceso de normalización. Las cuantías económicas ya han sido abonadas al Ayuntamiento y las escrituras de cesión de terrenos han sido suscritas ante notario, según apuntan fuentes del Gobierno municipal, que destacan que la aprobación de los primeros expedientes de regularización constituye «un paso importantísimo», dada la «terrible complejidad jurídico-administrativa» que ha supuesto crear las herramientas para poner en práctica el patrón de legalización de inmuebles establecido en el PGOU.
El Ejecutivo local considera que, una vez ejecutadas las primeras regularizaciones, el procedimiento irá más rápido, por lo que prevé que se hayan cerrado las compensaciones en más de una decena de casos antes de que termine el año.

* Sur - 23.11.10
Foto: La urbanización Santa María Green Hills, un complejo residencial de 192 viviendas cuya licencia de obras fue impuganada en 2003 por el TSJA - sur

El Pais 18 11 2010:

Tumbados dos de los mayores proyectos urbanos de A Coruña

 
ELPAÍS* : Una Administración pública expropia por la vía forzosa unos terrenos, en muchos casos recurriendo a la fórmula de "urgente ocupación", para realizar un proyecto urbanístico concreto de "utilidad o interés público" (llámese carretera, campo de fútbol, viviendas o un parque empresarial) y finalmente dedica esos solares por los que pagó un precio más bien bajo a otro fin, por lo general de mucha mayor rentabilidad económica. Ocurre muy a menudo. Son "procedimientos normales de la política urbanística", alegó hace unos días la edil coruñesa de Urbanismo, Obdulia Taboadela. Normales sí, pero no legales.

El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia, en dos sentencias sucesivas, acaba de condenar a las administraciones responsables de dos de los mayores proyectos urbanísticos de A Coruña en la última década a devolver a sus dueños los terrenos. O en su defecto, a indemnizarlos. Una reversión que costará caro en ambos casos a las arcas de la Xunta y el Ayuntamiento.

Hace casi dos décadas que el Gobierno gallego expropió por la vía urgente 157.000 metros cuadrados a la entrada de A Coruña para construir el denominado Parque Ofimático, un polígono de oficinas que incluía campo de golf, helipuerto y un apeadero ferroviario.

Nunca se hizo y el viejo proyecto se reconvirtió, tras recalificar el uso de las fincas, en un plan para construir 2.000 viviendas. La nueva configuración del futuro parque ofimático fue presentada hace apenas un mes. Pero tras años de batalla judicial, parte de los antiguos dueños de los solares contrarios a la expropiación forzosa de sus bienes acaban de ganar su reclamación: el alto tribunal condena a la Xunta a devolver 80.000 metros cuadrados de terrenos a sus dueños, unas 60 familias. La Administración gallega tiene dos meses para cumplir el fallo y, dado que la reversión es ya imposible, indemnizar a los afectados.

Otro tanto ocurrió hace unas semanas con el Ayuntamiento de A Coruña, condenado también a compensar a los dueños de terrenos en el barrio de Someso en los que hoy se erigen un recinto ferial, un centro comercial, así como edificios de viviendas y oficinas. En total son unos 20.000 metros cuadrados, aunque la sentencia del Tribunal Superior sólo afecta a la mitad de la superficie, la que fue adquirida en 1989 con el pretexto inicial de construir un campo de fútbol.

El Ayuntamiento, que discrepa del fallo por considerar que compró pero no expropió esas fincas, deberá indemnizar con 8,2 millones de euros a los antiguos propietarios.

Ambos casos similares originan un vivo rifirrafe entre el Gobierno local del socialista Javier Losada y el Partido Popular. Para el dirigente Carlos Negreira (PP), el caso de Someso que él denomina Relámpago es un "escándalo urbanístico", "una estafa", "una chapuza", "un ladrillazo" y exige una comisión de investigación por esa "expropiación ilegal".

"Que aplique el mismo rasero al Gobierno de Alberto Núñez Feijóo, que pida una investigación en el Parlamento, que vaya a los tribunales como amenazó", replicó ayer la concejal de Urbanismo de A Coruña al difundirse la sentencia sobre el parque ofimático.
Reversiones que saldrán caras

Las indemnizaciones por expropiaciones forzosas declaradas ilegales costarán caras a las administraciones. El Ayuntamiento de A Coruña no incluyó en los presupuestos municipales para 2011 una partida para cumplir la sentencia sobre el caso Someso y pagar una indemnización de 8,2 millones de euros a los antiguos propietarios de los terrenos. Intentará negociar un trueque: compensarles entregándoles parcelas de titularidad municipal que tiene en el futuro parque ofimático, donde la Xunta, también condenada por expropiar ilegalmente los solares, prevé construir 2.000 viviendas.

El caso es que las cuentas de A Coruña para el próximo año sí incluyen, en el apartado de obras y proyectos, 40,2 millones de euros que abonarán los promotores del parque ofimático para urbanizar esa zona de la ciudad. Una cantidad importante, reseña el interventor municipal, ya que supone más de la mitad del dinero para inversiones con el que contará el Ayuntamiento el próximo año. "Si se descontara ese dinero, el presupuesto real [de A Coruña para el próximo año] ascendería a 216,4 millones de euros, un 2,7% más que el de 2010", advierte Intervención. El PP insiste en que cada semana que pasa sin pagar los 8,2 millones de euros a los antiguos dueños de los terrenos de Someso, la indemnización se incrementa en 5.200 euros por los intereses de demora.

* El País - 18.11.10
Foto: A Coruña, torres barrio Someso - corunopolis

SUR in English 5 11 2010

axarquia

Property owners want greater say in the process to legalise their homes

Save Our Homes Axarquía wants more involvement in the Junta's task forces which will decide the future of illegal buildings

05.11.10 - 18:20 -  GEORGE PRIOR

The Save Our Homes Axarquía (SOHA) association is demanding that the Junta de Andalucía form locally-based task forces involving the property owners themselves to find a solution to the ongoing problem of "illegal" homes in the eastern region of Malaga province.

"At the moment the Town Halls and the Junta are working towards a solution, or they tell us they are, but those with the most to lose - us - are not asked to participate in the process," says SOHA President, Philip Smalley. "We should be involved."

SOHA is formed by a group of homeowners, many of whom are foreign nationals, whose properties in the Axarquía countryside have been deemed illegal. Many having put their life savings into these properties and the members have no intention of letting them go without a fight
.
"We had started in a small way when the first letters went out from the Viñuela Town Hall advising us that the Junta de Andalucía was impugning the licenses issued to us and that the Town Hall was not defending the action," explains Smalley, whose own hose in Viñuela has been declared "illegal."

"The main concern is that whilst our licenses are being disputed or already annulled our homes are worthless and the threat of demolition is like the Sword of Damocles hanging over our heads."

In Axarquía alone there are thought to be more than 10,000 properties which have been built on rural or farming land, where construction is forbidden. In total, SOHA estimates that in Andalucía as a whole there could be as many as 300,000 illegal buildings.

The Junta de Andalucía should know when all new homes are built because unless they do, the building licences signed-off by the Town Halls are invalid. Over the last few years the regional government has declared thousands of homes illegal, and have ordered some to be demolished.

It has emerged that out of the 31 municipalities in Axarquía, only 14 have completed an inventory of buildings located on 'non-developable land' for the Junta de Andalucía. This inventory is a fundamental tool to decide the future of each property on a case by case basis. The Junta has stated that the remaining municipalities have six months before they will close the window for reviews and the General Territorial Plan (PGOU) will be formally adopted.

Amongst those municipalities who are yet to complete this study are Alfarnate Almáchar, Árchez, Benamargosa, El Borge, Canillas de Albaida, Cómpeta, Cútar, Macharaviaya, Salares, Sedella, Arenas, Canillas de Aceituno, Comares, Iznate and Moclinejo.

"The Junta says it is helping the small towns of the Axarquía to formulate a new PGOU which will have the effect of legalising many of the "illegal houses" whilst also doing inspections of the "illegal" houses to see which might be made legal within the current law. Whilst the Town Halls of the Axarquia are working with the regional government, Viñuela has been obstructive in trying to force through a PGOU that the Junta de Andalucía was unhappy with. This went to the Supreme Tribunal in Madrid where I believe the Town Hall lost its case."

Action

The recent calls for task groups to be created involving homeowners is the latest step in a long battle. In March more than a thousand foreign residents took to the streets in Malaga to defend their homes' legal status and to avoid their demolition.

"We have no ambition other than to save our homes - homes for which we were issued licences and paid taxes. We have no alliances with any external group or political party.
"Our numbers soared when the Priors had their house in Almeria demolished - this seemed to concentrate peoples' minds!" confirms Philip Smalley.

He refers to the case of Helen and Len Prior whose home was demolished in 2008 by the regional government, five years after they moved in. The Priors had received warnings that their home had been built illegally, but they had appealed against the decision and were waiting for it to be heard in a court in Madrid. The regional government acted before their case was heard and gave the Priors just a few hours to move their belongings.

Associations

SOHA is just one of the many organisations representing owners of homes declared illegal. 'Abusos Urbanisticos Almanzora No' (AUAN) and Defender Nuestras Viviendas are another two, dedicated to resolving the situation which according to Smalley is both financially and emotionally draining.

"Some of our members have developed health problems from the stress that they are living under. In the Almanzora valley this stress is aggravated by the fact that the authorities have cut off electricity and water to the properties."

Hundreds of expatriates and Spanish nationals alike are facing the demolition of their homes after thousands of building licences were deemed illegalin Almanzora.
The permissions, which were issued for homes built in 2003, have now been declared null and void. It is claimed that the Town Hall, was not authorised to consolidate the PGOU but decided to forge ahead and issue licences to build the homes, half of which are owned by foreigners.

Hope

However, there are suggestions that there may be a glimmer of hope in the case of Almanzora. It is believed the Junta de Andalucía will approve the latest Town Hall PGOU meaning that many of the homes will be legalised.

Similarly, Smalley adds: "It is interesting that the Parliament of Extremadura (PP and PSOE together) has voted to declare an amnesty and legalise all the houses that were built illegally but in good faith.

But until that happens in Axarquía, Philip Smalley says the campaign will continue.

* Cotizalia - El Radar - 13.11.10

¿Quo vadis vivienda?

R.J.LAPETRA* : Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino. Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011?

Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.

* Cotizalia - El Radar - 13.11.10

El Economista 6 11 2010: El precio de la vivienda en España ...

El precio de la vivienda en España tendrá que ajustarse hasta un 40%

EL ECONOMISTA* : El precio de la vivienda en España tendrá que ajustarse hasta un 40% para que el excedente de casas construidas sin vender pueda absorberse, según el experto José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro Adiós, ladrillo, adiós sobre la situación del sector tras el 'pinchazo' de la burbuja inmobiliaria. Ruiz Bartolomé, que ha trabajado en varias firmas del mundo inmobiliario como la consultora Knight Frank y la promotora Nexity, ha asegurado que el ajuste variará en función de la zona, y que en las áreas costeras podría llegar a ser de un 60%, mientras que en Madrid rondaría el 25%. Asimismo, ha indicado que, si en las localidades del litoral se concentra gran parte del 'stock', esto se debe a que los compradores extranjeros han perdido interés por las viviendas de segunda residencia en la costa porque resulta "mucho más barato comprar una casa en ciudades como Burdeos y Hamburgo".

Los compradores ya no "viven engañados"

A su juicio, este fenómeno se corresponde con lo que sucede también dentro de España, ya que considera que los compradores han pasado de "vivir engañados" en los años del 'boom' inmobiliario a ser "muy escépticos" a la hora de decidirse a adquirir una vivienda.

No obstante, Ruiz Bartolomé cree que la supresión de la desgravación fiscal a la compra de viviendas a partir de 2011 ha generado una aceleración de las ventas. Aun así, ha apuntado que la construcción residencial está "prácticamente muerta", por lo que es necesario un cambio del modelo productivo que potencie "a los jóvenes emprendedores".

Para Ruiz Bartolomé, la crisis que vive la construcción es la "digestión lenta" de "una orgía de liquidez" monetaria que se inició a principios de los años 2000, como resultado de la bajada generalizada de tipos de interés. Ha añadido que la banca canalizó este "exceso" de dinero hacia el sector inmobiliario, al "estirar el chicle al máximo" y ofrecer préstamos hipotecarios con plazos de hasta 40 años, lo que incentivó la demanda y generó una especulación "a todos los niveles".
Difícil el reciclaje de los trabajadores

Asimismo, ha indicado que los especuladores no fueron únicamente los dueños de las inmobiliarias ni las promotoras, sino que también fueron muchos particulares que "se reían de los tontos" que no invertían en el ladrillo y ahora "están arruinados".

Además, ha criticado el papel de las tasadoras, a las que acusa de ser los principales responsables del alza de los precios del suelo. "En dos años, un suelo en el que el metro cuadrado tenía un valor de 60.000 pesetas (unos 360 euros), podía incrementarse hasta 420.000 pesetas (unos 2.524 euros)", aseguró.

En cuanto a la corrupción urbanística, el autor señaló que "es imposible" cuantificar el número de ayuntamientos que han podido verse implicados, ya que, en su opinión, en los últimos años de expansión del sector "daba asco" realizar negocios inmobiliarios, porque "todos querían sacar partido".

Por lo que respecta a los trabajadores del sector que se encuentran en el paro desde el inicio de la crisis, este experto ve muy difícil "poder reciclarles", ya que se trata de "mano de obra poco cualificada".

* El Economista - 6.11.10
Foto: Construcción crepúsculo - eleconomista

La Opinion Malaga 5 11 2010:

El TSJA confirma que El Algarrobico era espacio protegido cuando se edificó

LAOPINIÓN/Almería* : El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha confirmado en un reciente auto que el sector ST-1 sobre el que se levanta el hotel de Azata del Sol en el paraje de El Algarrobico, en Carboneras (Almería), goza de la calificación medioambiental de «espacio natural protegido» y, por tanto, «no urbanizable» de acuerdo al Plan de Ordenación de Recursos Naturales (PORN) del parque natural de Cabo de Gata-Níjar de 1994 frente a la calificación de zona D2, «no incompatible con el uso urbanístico».

La resolución del Alto Tribunal andaluz, a la que tuvo acceso Europa Press, precisa que la suspensión cautelar de la aplicación del nuevo PORN, aprobado por decreto en febrero de 2008 pero suspendido por el TSJA al sospechar, entre otras, que podría «reactivar» el uso del hotel, significa dar a la zona el mismo nivel de protección del que disfrutaba en los «planos que fueron objeto de publicación» en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) con el PORN de 1994 y, por tanto, cuando se autorizó el hotel.

El auto rechaza con estos argumentos el recurso de súplica que interpuso el ayuntamiento de Carboneras (Almería) contra el requerimiento que el TSJA hizo al alcalde, Cristóbal Fernández (PSOE), para que se abstuviese de realizar cualquier actuación urbanística en El Algarrobico después de que el Consistorio aprobase hace un año una modificación de sus normas subsidiarias en la que este sector aparecía como urbanizable.

Al hilo de la sentencia, Greenpeace ha señalado que el TSJA reconoce con este auto que «la maniobra de cambio de planos» que el Gobierno andaluz realizó en 1997, por el que el paraje aparece como urbanizable, «no tiene validez jurídica» y ratifica que los planos que defiende la Junta de Andalucía para el sector ST-1 carecen de la citada validez ya que «no fueron publicados en el BOJA, ni fueron sometidos a exposición pública ni los aprobó el Consejo de Gobierno».

Según aseguró en una nota la responsable de la campaña de Costas de la organización, Pilar Marcos, se confirma así «la manipulación de los planos que hizo la Junta, sin respetar el procedimiento legalmente establecido». El nivel de protección en este paraje está pendiente de resolución judicial por parte del Alto Tribunal, que ha suspendido de manera cautelar hasta en tres ocasiones la nueva normativa aprobada por la Junta.

«El objetivo de la Junta es recuperarlo»

El consejero de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, José Juan Díaz Trillo, aseguró ayer al conocer la resolución del TSJA que el propósito de la administración autonómica es «recuperar ese territorio para el uso y disfrute de los ciudadanos», a la par que dejó claro que la sentencia apunta que la licencia fue «municipal».

En declaraciones a los periodistas en Huelva, Díaz Trillo destacó que la Junta de Andalucía está «en contra de ese hotel», e incluso quiere «recuperar ese territorio». Díaz Trillo apuntó que lo quieren «para el uso y disfrute de los ciudadanos, por lo que la sentencia abunda en la misma línea en la que trabaja la Junta». europa press huelva


* La Opnión Málaga - 5.11.10
Foto: El TSJA confirma que El Algarrobico era espacio protegido cuando se edificó - EFE

AUAN: Nota de Prensa 3 Noviembre: UN NUEVO REVÉS PARA LOS SRES. PRIOR EN SU LUCHA PARA JUSTICIA

 

Abusos Urbanísticos Almanzora No  Luchando para proteger nuestros hogares      Nota de Prensa AUAN – 3 de Noviembre 2010 Email: info@almanzora-au.org    Tel: 646506943     UN NUEVO REVÉS PARA LOS SRES. PRIOR EN SU LUCHA PARA JUSTICIA   Casi tres años después de ver su casa en Vera demolida, los pensionistas británicos Helen y Len Prior tenían la semana pasada que enfrentarse a un nuevo revés en su lucha para conseguirse justicia.   El juzgado administrativo, concluyendo una revista de proceso del caso según lo ordenado por el Tribunal Constitucional en Abril de 2009, apoyó la decisión original de la Junta para pedir la demolición de la casa sobre la base que fuera construida en tierra rústica y podría provocar el desarrollo de un núcleo urbano.   El año pasado el Ayuntamiento de Vera finalmente les ofreció a la pareja una casa provisional. Ya habían pasado dos años viviendo en lo que fuera el cochero de su casa demolida.   La pareja, que se sienten como víctimas de una discusión entre la Junta y el Ayuntamiento, ahora tienen que buscar la compensación del Ayuntamiento porque concedieron incorrectamente el consentimiento del planeamiento. Es probable que este proceso tardara años, dado la situación financiera del Ayuntamiento y el progreso lento del sistema judicial.   Las implicaciones para los ocho albojenses que hacen frente a procedimientos parecidos necesitan ser evaluadas, pero esta decisión no llegará bien a las numerosas víctimas inocentes de injusticias urbanas en la comarca.

 

AUAN: Press Release 2nd Nov 2010- Helen and Len Prior: Another Setback in their fight for justice

 

Abusos Urbanisticos Almanzora No    Campaigning to safeguard our homes     AUAN Press release – 2nd  November 2010     Contact info@almanzora-au.org    or call 646506943   HELEN AND LEN PRIOR - ANOTHER SETBACK IN THEIR FIGHT FOR JUSTICE Nearly three years after their dream home in Vera was demolished, British pensioners Helen and Len Prior faced another setback in their fight for justice last week. The Administrative Courts, after a retrial of the case ordered by the Supreme Court in April last year, have upheld the original decision of the Junta de Andalucia requesting the demolition of their home. The decision was taken on the basis that the property was built on rustic land and could provoke the growth of an urban nucleus. Last year the couple were finally offered temporary housing by Vera council. They had already spent two years living in what was formerly the garage of their demolished home. Helen and Len, who are innocent victims of a planning row between Vera council and the Junta, will now have to seek compensation for the loss of their £350,000 home from Vera council who incorrectly issued the planning consent. It is likely that this process will take years, given the perilous state of town hall finances and Spain´s notoriously slow legal system. The implications for the eight homeowners in Albox who face similar proceedings needs to be assessed, but this ruling is not good news for the many innocent victims of planning injustices in this area.

 

El Almería - Más de mil propietarios de viviendas de una urbanización podrían...

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