AUAN Press Release / Nota de Prensa 27 7 2011

AUAN submits objections to the Decree to regularise houses in Anadalucia

Those affected will be dead before their houses are regularised

After a panel discussion which took place on the 20th of this month with political representatives, including various Mayors of the Valley of Almanzora, as well as various representatives of local businesses, residents, ecologists, architects, lawyers, local functionaries, planners and other social agents, AUAN has present objections to the draft Decree that the Junta de Andalucia claims will “regularise” illegal houses in Andalucia. According to Maura Hillen, president of AUAN: “In the objections we have tried to take into account some of the opinions expressed during the round table and we think that the objections represent a little bit of social consensus in the Valley of Almanzora”.

Partly as a result of the round table, AUAN considers the draft text to be insufficient, in parts ambiguous and contradictory, and includes some clauses of dubious legality in their opinion. According to AUAN sources, whilst it contains some good things, in other cases in makes the problem worse, and in addition the mechanisms outlined in the draft will be very difficult to put into place in practice, running the very great risk that a large number of those affected will be dead before their properties are regularised – if they are regularised.

AUAN advocates for a change in the LOUA (and possibly state law), as the only real way to solve the problem. They stress the need to provide services such as water and electricity to avoid the demolition of homes purchased in good faith, some with local building permits, to protect the human rights of the homeowners.

Finally, AUAN has requested a meeting between the participants in the round table and the Minister of Public Works and Housing before the decree is approved in order to allow for “dialogue, transparency and participatory democracy”.

Note: AUAN is a registered association. It receives no public funding. All Independent research and the activities of the organisation are funded by the members (homeowners) and private donations. www.almanzora-au.org

TEXT OF OBJECTIONS PRESENTED BY AUAN 25.07.2011

FIRST: THE HUMAN FACTOR: Firstly we would like to highlight that this issue does not revolve around sterile theoretical and philosophical debates; on the contrary, this issue is one of great social, economic and human importance. We consider that it represents a grave malaise in the urban planning and housing system in Andalucia, which manifests itself, we understand, in some 300,000 irregular homes. These homes, in turn, possibly represent hundreds of thousands of homeowners, and also a huge investment of money. This malaise impacts heavily on foreign investment, and also has a serious negative impact on the social and economic fabric in many parts of Andalucia.

We believe that it is obvious that in a modern and democratic state of law it is impossible to knock down so many houses, many of them bought in good faith by third parties. Therefore, we believe that there is no other remedy but to provide a solution to these houses where possible.

The problem is large, and big problems need big solutions, but we suggest that in our opinion the draft of the Decree that has been presented to us, is nowhere near a big solution.

We consider that the problems of these houses will not be resolved with a mere regulation, which is what the Decree in essence is, in addition we consider that it is too complex, ambiguous and contradictory, making the practical solution of the problem more difficult, and that it contains some provisions of doubtful legality. In our view the decree is not a suitable instrument to resolve problems of this kind.  

SECOND: URBAN SUBDIVISIONS: In many cases irregular urban land divisions have occurred on non urbanizable land; and we believe that there is no other remedy but to recognise and regularise these land divisions, especially given that, in practice, these divisions will be very difficult, if not impossible, to undo.

We believe that the regulation of these land divisions requires a change to the basic planning law (the LOUA and possibly the state Land Law). Therefore, the Decree is not an apt instrument to resolve this problem. What the draft does is to make matters worse, when providing, for example, that these divisions must be undone without saying how this can be achieved in practice, that is to say: Which entity undoes the division? Through what mechanism? What is the land title afterwards? (it returns to the original owner, or there is joint ownership?, etc. That is to say, instead of giving more legal certainty, the draft creates more legal uncertainty.

THIRD: INCORPORATING IRREGULAR SETTLEMENTS INTO PLANNING:  It is true that the draft eases the growth limits established in article 45 of the POTA, which is a plus. However, as we have said, it exacerbates the problem of urban subdivisions; and, additionally, the regularisation of these houses seems to pass through the normal planning procedures, that is to say: reclassification of the land via planning innovations; systems of cooperation or compensation; urbanisation project; reorganisation of land parcels, licenses; etc;. All at a cost that is not only for the town councils but for the homeowners; and when you add the time of the whole procedure it could take 10 to 15 years to complete the regularisation process (if carried out). During the passage of this time we think it no exaggeration to say that we believe that many of the homeowners in these settlements, who are now pensioners, will be dead before their homes are regularised.

Amongst the practical questions that arise: the great difficulties that the Town Councils have, in the current economic climate, to fund the cost of the planning amendments; the great difficulty in co-ordinating a large number of homeowners (executing the urbanisation plan); the difficulty finding land for general systems and services; the difficulty deciding the limits of the execution units; etc, etc.

That is to say, apart from what we have said in relation to article 45 of the POTA, the decree does not provide solutions, and in practice we consider that it is probable that it condemns these buildings to a type of social, economic and legal “limbo”.

FOURTH: AMBIQUITY IN THE CLASSIFICATIONS: Not only is the draft unable to provide solutions to the problem, we also believe that it contains certain ambiguities. For example:

1. The generic classification of houses: The draft should specify in greater detail and clarity how to distinguish the three kinds of irregular housing: (1) isolated dwellings, (2) homes in settlements, (3) scattered rural settlements. The draft allows for the possibility that isolated dwellings are grouped (it is not specified how many, nor their characteristics) and distinguishes them using the criterion of the need for collective urban services, ie they do not need urban services as opposed to houses grouped in settlements, that do. Yet we do not understand how it is decided that some houses need urban services and others not need them (these unspecified urban services). The concepts to decide when we have a scattered rural settlement are also ambiguous and given to different interpretations: the draft indicates that housing in scattered rural settlements is linked to rural life with features that should be preserved. But the draft should contain objective, detailed and precise criteria to distinguish clearly between these three types of housing. Otherwise we run the risk of encouraging legal uncertainty and the use of discretion if not arbitrariness.
2. Housing in settlements disconnected from the urban nucleus: Another important ambiguity is article 12.6 of the draft, when speaking of settlements with land consolidated by building of more than 50%: The question is more than 50% of what? That is to say, what figure is 50% of what other figure? Are we speaking of meters of construction over total meters of land? Or are we talking of parcelas of land with buildings as a percentage of parcelas of land without buildings? And in the last case, does the size of the parcela matter? The other question is how are the boundaries of the land being urbanised determined to calculate this percentage?
3. Second transitional clause: It is difficult to understand what this means and the wording needs to be improved. That is to say, does it say that houses in settlements can be considered as houses assimilated as fuera de ordenacion whilst the regularisation of the settlement is not yet approved, if the “proscription” of action to restore planning legality can be proven?

FIFTH: PROVISIONS OF DOUBTFUL LEGALITY: The draft of the decree contains some provisions of dubious legality, such as:

Provision 7.6 which indicates that the classification of a house as assimilated as fuera de ordenacion does not grant any rights in criminal or administrative proceedings. This is a surprising provision that, in any case, cannot be part of a regulation, nor is it within the competency of the autonomy, and is also likely to be unconstitutional.

The provisions regarding inscription in the Registry of Property, because they do not fall under the purview of autonomous regulation and contradict state law.

SIXTH: HUMAN RIGHTS – SERVICES AND DEMOLITIONS The draft stipulates that houses assimilated as fuera de ordenacaion will not be given an occupation licence but this creates problems in terms of the provisions of the LOUA, which indicate that the utility companies must demand a licence of occupation for the connection of services. On the other hand, the draft indicates that “exceptionally” it is possible to authorise specified services when, amongst other things, “it does not induce the formation of a nucleus of population”. This is not understood, since some of these houses (if not the majority) are grouped, and we all understand the difficulty of determining when the “risk of creating a nucleus of population” exists.

AUAN considers that the lack of access to these services could be violating the human rights of the residents in these houses, and that these rights should be taken into account in the draft, at least as a transitional measure, whilst the regularisation process takes place.

We also consider that there currently exits the risk of demolition of some houses acquired in good faith, including those with licences, without the owners having the right to prior, real and adequate compensation, that is to say, also possibly infringing their human rights.  The draft does not take into account: which must be recognised in Law (the LOUA or similar); the establishment of a moratorium on proceedings that could result in demolition (for example via an additional provision).

SEVENTH: Given the complexity of this issue, its importance, and the short period of time that we have had to prepare these allegations, we retain the possibility of improving them. In additions we are interest in a future meeting with the Ministry to discuss these and other points before the draft of the Decree is approved, for the sake of dialogue, transparency and democratic participation.

Contacto: Patricia Sampson: 638323706 Email: info@almanzora-au.org AUAN – “LOS AFECTADOS HABRAN MUERTO ANTES DE QUE SE REGULARICEN SUS CASAS” AUAN informa que, tras la mesa redonda que tuvo lugar el día 20 de este mes con representantes políticos, incluyendo varios Alcaldes del Valle del Almanzora, así como varios representantes de empresarios, ciudadanos, ecologistas, arquitectos, abogados, miembros de la función local, urbanistas, y otros agentes sociales, ha presentado alegaciones al borrador de Decreto por el cual la Junta pretende “regularizar” las viviendas irregulares en Andalucía. Según Maura Hillen, Presidente de AUAN: “En las alegaciones hemos tratado de tener en cuenta algunas de las opiniones vertidas en la mesa redonda, y pensamos que es probable que las alegaciones representa un poco el consenso social en el Valle del Almanzora”. No obstante, como ya adelanto en parte tras la mesa redonda, AUAN considera al borrador como insuficiente, en parte ambiguo y contradictorio, e incluso con algunas clausulas de dudosa legalidad en su opinión. Dice AUAN que, aunque tiene alguna cosa buena, en algunos casos el borrador empeorará la problemática, y añade, que, con los mecanismos previstos en el borrador, muy difícil de llevar a cabo en la práctica, se corre el riesgo de que gran parte de los afectados habrían muerto antes de que se regularicen sus propiedades, si es que ello se llegase a producir. AUAN aboga por un cambio en la LOUA (y quizás la Ley estatal), como único mecanismo para resolver esta problemática. Destaca la necesidad de proveer de servicios de luz y agua a las viviendas y de evitar su demolición en caso de adquirentes de buena fe (algunos incluso con licencia urbanística), para proteger los derechos humanos de los propietarios. Finalmente, AUAN ha solicitado una reunión para los integrantes de la mesa redonda con la Consejera de Obras Publicas y Vivienda de la Junta de Andalucía en el Valle del Almanzora  para principios de Septiembre, y antes de que se llegue a aprobar el Decreto, dice AUAN: “en aras al dialogo, la transparencia y la democracia participativa”. TEXTO DE LAS ALEGACIONES PRESENTADAS POR AUAN EL 25.07.11: “PRIMERO: EL FACTOR HUMANO: Antes de nada deseamos destacar que este asunto no gira alrededor de estériles debates teóricos o filosóficos; sino que, de lo contrario, el asunto tratado es de una gran importancia social, económica y humana. Consideramos que el mismo representa una grave patología en el sistema urbanístico e inmobiliario en Andalucía, que se manifiesta en unas 300.000 viviendas irregulares, según entendemos. Dichas viviendas, a su vez, representan cientos de miles de posibles propietarios, y, asimismo, una enorme inversión de dinero. Esta patología está afectando en gran medida a la inversión extranjera, y también tiene una grave incidencia negativa en el tejido social y económico de muchas partes de Andalucía. A nuestro entender, es obvio que en un estado moderno y democrático de derecho es imposible tirar abajo tal cantidad de viviendas, muchas de ellas adquiridas por terceros de buena fe. Por ello entendemos que no queda otro remedio sino dar una solución a estas viviendas en la medida que fuese posible. El problema es grande, y ante grandes problemas tienen que existir grandes soluciones; pero adelantamos aquí que en nuestra opinión el borrador de Decreto, que se presenta ante nosotros, no es ni muchos menos una gran solución. Consideramos que la problemática de estas viviendas no se resuelve con un mero reglamento, que es lo que sería en esencia este Decreto, el cual, asimismo, consideramos como un instrumento demasiado complejo, ambiguo y contradictorio que dificulta aún más la solución práctica del problema y que contiene algunas disposiciones de dudosa legalidad. A nuestro entender este borrador no es un instrumento apto para resolver la problemática de la que el mismo versa.    Lo que indicamos a continuación en este escrito no es exhaustivo, y sólo podemos hacer unos comentarios genéricos al borrador, dado el poco tiempo de que hemos dispuesto para estudiarlo. Lo que indicamos tampoco prejuzga la situación concreta que pudiese tener cada uno de los asociados de AUAN.    SEGUNDO: PARCELACIONES URBANISTICAS: En muchos casos se ha producido una parcelación urbanística irregular de suelo no urbanizable; y nosotros entendemos que no queda remedio sino reconocer y regular dichas parcelaciones; dado especialmente que, en la práctica, dichas parcelaciones son muy difíciles, sino imposibles, de deshacer. Consideramos que la regulación de dichas parcelaciones tiene que pasar necesariamente por una modificación en la ley básica urbanística (la LOUA y quizás la Ley de Suelo estatal). Por ello, al no ser un Decreto un instrumento apto para resolver esta problemática, lo que hace el proyecto es empeorar el asunto, al disponer, por ejemplo, que dichas parcelaciones se deben deshacer, sin explicar cómo ello se lleva a cabo en la práctica, es decir: ¿Qué entidad las deshace?, ¿Mediante qué mecanismo? ¿Con qué titularidad queda el suelo después? (¿se devuelve el suelo a su titular original, o existe una titularidad proindivisa?), etc. Es decir, en vez de dar más seguridad jurídica, el proyecto crea inseguridad jurídica adicional. TERCERO: INCORPORACIÓN EN EL PLANEAMIENTO DE LOS ASENTAMIENTOS IRREGULARES: Es verdad que el borrador flexibiliza los límites de crecimiento establecidos en el artículo 45 del POTA, lo cual es un punto a favor. No obstante, como hemos dicho, empeora el problema de las parcelaciones urbanísticas; y,  adicionalmente, la regularización de estas viviendas en asentamientos parece pasar por los procedimientos habituales de planeamiento, es decir: reclasificación del suelo mediante innovación del planeamiento; sistema de cooperación o compensación; proyecto de urbanización; reparcelación; licencias; etc. Todo con el coste que implica no sólo para los Ayuntamientos, sino para los propietarios; a lo cual hay que añadir la duración de todo el procedimiento que podría quizás ser de 10 a 15 años hasta la completa regularización (si se llevase a cabo). Durante el transcurso de ese tiempo, creo que no exageramos al decir que creemos que habrían muerto gran parte de los propietarios de viviendas en asentamientos, que hoy son jubilados, antes de que vean la regularización de sus propiedades. Entre las cuestiones que surgirían en la práctica, se encuentran estas: la gran dificultad de que los Ayuntamientos, en su estado económico actual, puedan costear las innovaciones de planeamiento; la gran dificultad de poder coordinar un gran número de propietarios (gestión del sistema de ejecución urbanística); la dificultad de buscar terreno para sistemas generales y dotaciones; la dificultad de decidir los límites del la unidad de ejecución; etc, etc. Es decir, el borrador de Decreto, aparte de lo dicho en cuanto al artículo 45 del POTA, no da soluciones, y en la práctica consideramos que es probable que condene estas viviendas a una especie de “limbo” social, económico y jurídico. CUARTO: AMBIGÜEDAD EN LAS CLASIFICACIONES: No sólo es el borrador incapaz de dar soluciones factibles a la problemática, sino que, consideramos que adolece de ambigüedades. Por ejemplo: 1.      La clasificación genérica  de las viviendas: El borrador debería especificar con mucho más detalle y claridad cómo se distinguen las tres clases de viviendas irregulares: (1) viviendas aisladas; (2) viviendas en asentamientos; (3) hábitat rural diseminado. El borrador admite la posibilidad que las viviendas aisladas sean agrupadas (no especifica cuántas, ni sus características) y las distingue utilizando el criterio de necesidad de servicios urbanísticos colectivos, es decir que no necesitan servicios urbanísticos colectivos en contraposición con las viviendas en asentamientos, que sí las necesitan; no obstante, no entendemos como se decide que unas viviendas necesitan ciertos servicios urbanísticos y otras no (servicios urbanísticos no especificados por otro lado). Los conceptos para decidir cuándo estamos ante un hábitat rural diseminado también son ambiguos y dados a diferentes interpretaciones: el borrador indica que las viviendas en hábitat rural diseminado son viviendas ligadas al medio rural con características que se deben preservar. Pero el borrador deberá contener criterios objetivos, detallados y precisos para distinguir claramente entre estas tres clases de viviendas. De lo contrario se corre el riesgo de fomentar la inseguridad jurídica, y la discrecionalidad, sino la arbitrariedad. 2.       Viviendas en asentamientos desligadas del núcleo: Otra importante ambigüedad es la del artículo 12.6 del borrador, cuando habla de asentamientos con suelo consolidado por la edificación en más del 50%: La pregunta es ¿más del 50% de qué? Es decir, ¿Qué cifra es el 50% de qué otra cifra? ¿Estamos hablando de metros construídos sobre metros de suelo bruto? ¿O estamos hablando de parcelas edificadas como un porcentaje de parcelas no edificadas? Y en este último caso, ¿Da igual el tamaño de las parcelas? La otra pregunta es, ¿Cómo se deciden los límites físicos del suelo de la unidad urbanística para calcular este porcentaje? 3.      Clausula transitoria segunda: Esta clausula es difícil de entender tal y como está redactada y se debería mejorar su redacción. Es decir, ¿dice que las viviendas en asentamientos pueden tener la consideración de viviendas asimiladas al régimen de fuera de ordenación mientras no se apruebe la regularización del asentamiento, si se acredita la “prescripción” de la acción de restauración de la legalidad urbanística? QUINTO: DISPOSICIONES DE DUDOSA LEGALIDAD: El borrador de decreto contiene unas disposiciones de dudosa legalidad, tal y como: -          La disposición 7.6 que indica que la clasificación de una vivienda como asimilada al régimen de fuera de ordenación, no le otorga derechos en procedimientos penales o administrativos. Esta es una disposición sorprendente, que en cualquier caso, no puede ser materia de un reglamento, ni es una disposición que cae bajo competencia autonómica, siendo además probablemente anti-constitucional. -         Las disposiciones sobre los actos de inscripción en el Registro de la Propiedad, dado que éstas no caen bajo el ámbito de competencia normativa autonómica, y contradicen leyes estatales.   SEXTO: DERECHOS HUMANOS – SERVICIOS Y DEMOLICIONES: El borrador dispone que a las viviendas en el régimen de asimilado al de fuera de ordenación, no se les otorgue licencia de ocupación; sin embargo, ello crea problemas en cuanto a lo dispuesto en la LOUA, que señala que las compañías suministradoras de los servicios deben de exigir la licencia de ocupación para la conexión de los servicios. Por otro lado, el borrador indica que “excepcionalmente” se podrá autorizar la acometida de determinados servicios cuando, entre otras cosas, “no induzcan a la formación de núcleo de población”. Ello no se entiende, dado que algunas de estas viviendas (sino la mayoría) están agrupadas, y todos sabemos la gran dificultad de tratar de definir cuándo existe el “riesgo de creación de un núcleo de población”. Desde AUAN consideramos que en la falta de acceso a estos servicios se podrían estar infringiendo los derechos humanos de los residentes de las viviendas, y estos derechos deberán ser tenidos en cuenta en el borrador, por lo menos como disposición transitoria, mientras estuviese en curso el procedimiento de regularización urbanística. Consideremos, asimismo, que actualmente existe un riesgo de demolición de algunas viviendas adquiridas de buena fe, incluso algunas que cuentan con licencia, sin que sus propietarios tengan garantizado su derecho a una previa, real  y adecuada indemnización, es decir, también posiblemente infringiendo sus derechos humanos. Ello no se tiene en cuenta en el borrador; debiéndose recoger este derecho en la Ley (la LOUA o similar), estableciéndose en este borrador (por ejemplo mediante una disposición adicional) mientras tanto una moratoria  en lo concerniente a procedimientos que pudiesen dar lugar a una demolición. SEPTIMO: Ante la complejidad de este asunto, su importancia, y el poco tiempo que hemos tenido para redactar estas alegaciones, dejamos a salvo la posibilidad de mejorar las mismas. Asimismo, nos interesamos en una futura reunión con esa Consejería para tratar estos y otros puntos antes de que se apruebe el borrador de Decreto, en aras al diálogo, la transparencia y la democracia participativa.”

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