New York Times 17 12 2010: Ghost Towns....in Spain

Newly Built Ghost Towns Haunt Banks in Spain

 
Lourdes Segade for The New York Times

Most of the homes in Yebes have never been sold, and they are already falling into disrepair.

By SUZANNE DALEY and RAPHAEL MINDER


Published: December 17, 2010

YEBES, Spain ­ It is a measure of Spain's giddy construction excesses that 250 row houses carpet a hill near this tiny rural village about an hour by car outside of Madrid.
Enlarge This Image
 

Lourdes Segade for The New York Times

The few families who live in Yebes, where some roads were built for units that were never started, keep dogs to ward off strangers.

Most of these units have never sold, and though they were finished just three years ago, they are already falling into disrepair, the concrete chipping off the sides of the buildings. Vandals have stolen piping, radiators, doors ­ anything they could get their hands on.

Those few families who live here keep dogs to ward off strangers.

Yebes is hardly unique. The wreckage of Spain's once booming construction industry is everywhere. And much of it sits as bad debt on the books of Spain's banks, which once liberally offered financing to developers and homeowners alike.

Just how big a loss the banks are facing is unknown, at least publicly, and that has investors worried ­ the cost of financing Spain's debt rose 18 percent in the last month alone. But the potential costs of failure go far beyond that. Spain's economy, the fifth largest in Europe, is much bigger than Ireland's or Greece's, and a bailout of its banks could be far more costly, an event that could push the government into default and end up dooming the euro itself.

The Bank of Spain says the banks have about $240 billion in "problematic exposure" out of $580 billion invested in real estate and construction, a situation, they say, the banks are capable of handling.

But not everyone believes that. Unlike American banks, Spanish banks have done little to open their books. Along with other banks in the euro zone, they underwent a stress test last July, and all but five of Spain's smaller savings banks passed.

The trouble is that some Irish banks that also got a clean bill of health in that round of tests subsequently collapsed, raising a threat to the country's solvency that has still not been quieted ­ on Friday, Moody's slashed Ireland's credit rating to near-junk status and warned of further downgrades ­ despite a bailout. Those failures undermined the credibility of the whole stress-test exercise and forced regulators to announce recently that the results of further tests would be published early next year.

The Bank of Spain is moving to lift confidence in its banks by forcing them next year to disclose more details about their holdings and to start acknowledging troubled assets faster. But just how much are those assets worth?

Rafael Valderrabano, who founded the Básico real estate company 18 months ago to help banks sell property they are repossessing from developers, says the country is full of situations like Yebes. Right now, he says, he is trying to sell units in 40 apartment blocks near Cuenca, an area southeast of Madrid that is sparsely populated.

"Who went to develop in this place?" Mr. Valderrabano asked. "Who did this? Worse, who financed this?"

A better known real estate debacle is a sprawling development in Seseña, south of Madrid, one of Spain's "ghost towns." It sits in a desert surrounded by empty lots. Twelve whole blocks of brick apartment buildings, about 2,000 apartments, are empty; the rest, only partly occupied. Most of the ground floor commercial space is bricked up.

The boom and bust of Spain's property sector is astonishing. Over a decade, land prices rose about 500 percent and developers built hundreds of thousands of units ­ about 800,000 in 2007 alone. Developments sprang up on the outskirts of cities ready to welcome many of the four million immigrants who had settled in Spain, many employed in construction.

At the same time, coastal villages were transformed into major residential areas for vacationing Spaniards and retired, sun-seeking northern Europeans. At its peak, the construction sector accounted for 12 percent of Spain's gross domestic product, double the level in Britain or France.

But almost overnight, the market disappeared. Many immigrants went home. The national unemployment rate shot up to 20 percent. And the northern Europeans stopped buying, too. But government officials now say the worst is over, with housing prices down a modest 12.8 percent from the peak, according to the Bank of Spain.

"Most of the adjustment in housing prices has already taken place," José Manuel Campa, Spain's deputy finance minister, said recently, though he allowed that there was a lack of good information on real estate sales.

Still, skeptics abound. One is Jesús Encinar, the founder of Spain's most popular property Web site, Idealista.com. He says that the Spanish authorities are striving to engineer a soft landing of the housing market that would give more time to offload surplus housing at reasonable prices.


But he believes prices still have a long way to fall, by 30 or 40 percent, maybe more. "Some people who said there was no housing bubble are now saying we are at the bottom," Mr. Encinar said. "But I say we have several years to go."

 

Lourdes Segade for The New York Times

Óscar Lorenzo de Amo, 34, bought his home in Yebes in 2007. He is now trying to sell it, saying that the house is a nightmare for him and his wife. Over a decade, developers built hundreds of thousands of units; 800,000 went up in 2007 alone.

He is not alone in scoffing at some of Spain's numbers. In a report last April, the French bank Société Générale dismissed many of the assertions made by Spain's banks, pointing out that Spain had one of the fastest rates of expansion in construction, had the largest number of mortgages per capita and was the most overbuilt among its peers. Yet prices had fallen the least. "We find it impossible to reconcile the banks' claims of asset quality stability and the macro facts," the report said.

There is also little agreement even on the number of housing units for sale. José Manuel Galindo, president of Madrid's association of real estate developers, noted that one of Spain's leading property appraisers, Tinsa, recently estimated that there were 10,000 unsold housing units around Spain's capital city. Government figures, however, put the figure as high as 50,000 units, he said.

"What is amazing to me is that nobody is investing in doing a very thorough and reliable study of what is the exact supply and demand," Mr. Galindo said.

There is, however, broad agreement that many of Spain's empty units are in areas where there is little demand for them, particularly along the southern coastal areas where hills have disappeared under vast housing developments. Practically overnight, Spain's banks have been forced to begin managing vast real estate portfolios, a role most were ill equipped to take on.

"They do not know how to take care of this housing stock or how to rehab properties," said Raúl García García, from Tinsa.

While some banks have set up networks to sell property, many others are floundering, having trouble just keeping track of the keys. "They take the old guys who are sitting around and say: 'Hey, you are in charge of real estate now,' " Mr. Encinar of Idealista.com said. "Some are not even answering the phone."

Experts say that whatever is on the market now is only a piece of what is in the pipeline from distressed homeowners and developers. Mr. Encinar says the banks are holding back on putting property on sale, afraid to bring prices crashing down.

Fernando Acuña, co-founder of Pisosembargados.com, a Web site that sells housing on behalf of the banks, said as many as 100,000 repossessed units were now for sale in Spain, a number that "could double or triple."

Still, eager to begin getting some of the property off their balance sheets, some banks have been offering deep discounts and special mortgage rates.

Experts say the banks are being slightly more choosy these days about who lend to. But the new loans ­ almost all of which are at variable rates ­ could create a second wave of defaults down the road when interest rates rise. Next year may produce a new round of defaults from developers as well. In the early days of the crisis, many banks renegotiated their loans. But experts say many of those deals will expire next year, and without any significant change in the economy, most developers will be no better off.

The tension between banks and developers, once happy accomplices in a booming business, is palpable. Mr. Galindo says that the banks are not lending to developers who have half-built projects and that they are favoring customers who want to buy bank-owned property when giving out mortgages.

The biggest challenge for the banks is that they are likely to end up owners of vast amounts of undeveloped land. José Luis Suárez, an expert on real estate at the IESE business school, said 65 percent of bank lending to developers is tied up in land, enough to build 758,000 more housing units. "That gives you an idea of how long it could take for the market to digest all this," he said.

This article has been revised to reflect the following correction:

Correction: December 18, 2010

Because of an editing error, an earlier version of this article misstated Spain's economic ranking within Europe.

El Confidencial 24 12 2010:

Año tercero después del crash: el 'ladrillo' no termina de tocar suelo

Para aquellos que confiaban en que en el 2010 la burbuja inmobiliaria terminaría de desinflarse y los precios de la vivienda tocarían finalmente fondo, el fiasco ha sido grande. El ladrillo, antaño piedra angular del crecimiento de la economía española, cierra otro año negro y comienza uno nuevo lleno de incertidumbre. La subida del IVA en julio y el fin de la desgravación para rentas superior a los 24.000 euros han supuesto un varapalo para el sector y ha provocado un brusco frenazo en la compraventa de viviendas, que ha acelerado su caída en los últimos meses del año.

Atrás quedan las desafortunadas declaraciones del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, a finales de septiembre, cuando afirmó que el precio de la vivienda había tocado ya suelo y no bajaría más.  Lo cierto, sin embargo, es que desde entonces los precios han agudizado aún más su caída hasta valores que no se veían desde 2005, al situarse en 1.832 euros el metro cuadrado, según datos del desaparecido Ministerio de Vivienda.

Para Fernando Encinar, director del servicio de estudios de Idealista.com, el final de 2010, que comenzó bajo la promesa del final de la crisis inmobiliaria, ha puesto de manifiesto que "todavía queda mucho recorrido a la baja". "Muchos decían que el precio tocaría suelo y que el sector vería la luz al final del túnel pero lo cierto es que el ajuste continuará".

Según el índice Inmo50, elaborado por Idealista.com en colaboración con Cotizalia y ponderado por el PIB de sus componentes, los precios de la vivienda de segunda mano en España han caído un 3,1% desde noviembre de 2009, siendo Lérida (-15,1%), Pontevedra (-12,7%) y Ávila (-8,5%) las capitales de provincias más castigadas. Por su parte, en los dos grandes mercados nacionales continúa también, aunque en menor medida, la lenta agonía bajista. En Madrid, los precios se han hundido un 4,2% interanual, registrando en noviembre su cuarto mes consecutivo de descensos. Barcelona sale mejor parada aunque no escapa de las caídas y acumula una baja del 1,3% en los últimos 12 meses. En la Ciudad Condal el precio del metro cuadrado se sitúa en 4.043,8 euros, mientras que en la capital ronda los 3.721,4 euros.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de vivienda reflejan la situación del sector y siembran serias dudas sobre su capacidad para remontar el vuelo a corto plazo. En octubre, la compraventa se desplomó a mínimos históricos un 17,7% respecto al mismo período de 2009, hasta los 27.198 inmuebles, mientras que los precios de la vivienda libre bajaron un 2,2% interanual en el tercer trimestre del año. Los datos del Ministerio de Fomento tampoco invitan al optimismo. Esta semana el departamento dirigido por José Blanco, que ha asumido las competencias de la desaparecida cartera de Vivienda, dijo que el inicio de construcción de viviendas libres durante el tercer trimestre del año se hundió casi un 20% en tasa interanual y un 25,2% intertrimestral. Además, el precio del suelo urbano, que supone entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, bajó un 19,7% en el tercer trimestre en términos interanuales, hasta situarse en 190,8 euros por metro cuadrado.

Las medidas pasan factura.
A la subida del IVA del 1 de julio, que podría encarecer el precio de los pisos en una media de 2.000 euros, se le añade la supresión de la deducción fiscal para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. La medida, que afectará a 323.000 contribuyentes y ha llevado a los propietarios a bajar considerablemente los precios de sus inmuebles en los últimos meses del año, permitirá a Hacienda ingresar 232 millones de euros anuales. Así, desde el próximo año sólo se beneficiarán de la deducción completa, del 15% con un límite de 9.040 euros al año, aquellos con una base imponible inferior a los 17.707,20 euros. Entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros de base imponible se aplicará una reducción gradual de forma lineal.

Además del endurecimiento para acceder a la desgravación fiscal, el mercado inmobiliario español afronta también la presión por el despegue de los tipos y el creciente inventario en manos de bancos y cajas que siguen sin salir a la venta y ha sido objeto de una auténtica guerra de cifras, desde los 700.000 inmuebles calculados por el Gobierno al cerca del millón de casas que contabilizan otros estudios.

En este contexto, la situación entre las compañías del ladrillo es dispar. Mientras las grandes constructoras como ACS, FCC, OHL o Acciona han capeado el temporal volcándose en el exterior y diversificando sus carteras, tal y como les aconsejó José Blanco, otras inmobiliarias, como Fbex, Sacresa, Ploder o Noriega, no han aguantado el chaparrón y han sucumbido al concurso de acreedores.

Telegraph 23 12 2010: Landmark ruling gives hope to victims of Spanish property scams

Landmark ruling gives hope to victims of Spanish property scams
A landmark ruling in a Spanish court has given hope to thousands of expats hoping to claw back deposits lost in sham property developments.

A typical Spanish village. Many Britons hoping to buy a property in the country have been fallen victim to scams

Photo: Juan Vicente Muñoz de Morales Martinez / Alamy

By Sean O'Hare 1:27PM GMT 23 Dec 2010

A provincial court in Cantabria, northern Spain, ruled this week in favour of a buyer who paid a deposit on a property in Arce that was never built.

He was told that he had the legal right to demand a full refund from the bank, Caja Cantabria, that guaranteed the construction.

The bank was reminded of its responsibility under Spanish property law 57/1968 "to protect the funds paid by the buyer into a special account and ensure they are used solely for the purpose of building the property" and then promptly held to account for failing in its duty.

The judge's words were reminiscent of those spoken by the Spanish Prime Minister Jose Zapatero at the EU parliament earlier this year, on behalf of "those who, maybe, have had the wool pulled over their eyes in the property sector."

In light of the ruling, a spokesman for the Spanish Embassy in Spain said: "This is an encouraging development for those affected in the Cantabria region, but it is too early to say whether it creates any kind of legal precedent for other people in other parts of Spain."

Related Articles

Nearly 400 Britons lost £43 million in Spanish property deal 13 Dec 2010
Britons lose millions on the Costa homes that never existed 13 Dec 2010
Connery ordered to pay millions in fraud trial 19 Nov 2010
Expats fear the arrival of Spain's fast-track demolition 09 May 2010
Demolition of expats' villa was illegal, Spanish court rules 23 Apr 2009
Bulldozing expats will hurt Spain, Foreign Office minister cautions 08 Mar 2010

Charles Svoboda, vice president of the Valencian action group Abusos Urbanisticos - No (AUN), and advisor to distraught British expats, said: "While this is an improvement, and it does make me hopeful, it's important to remember that half of the Spanish banks are in financial trouble and many of the developers have gone out of business or simply disappeared - so where is this money going to come from to pay people back?"

While the ruling offers hope to those expats who are fortunate enough to have bank guarantees for their properties and have been let down by banks and developers, it means little to those without.

One such example is the group of expats who make up Finca Parcs Action Group (FPAG), formed in the summer of 2009 after their developer Cleyton GES SL abandoned their project - Las Higuericas Finca Parcs, near Murcia.

Both the developer and the bank Caja de Ahorros del Mediterraneo (CAM Bank) failed to issue every purchaser with the legally required bank guarantee despite the deposits being paid off in full and repeated requests for the correct legal documentation.

FPAG has since been locked in a drawn out legal battle in an effort to reclaim the misappropriated deposits.

Ideal 21 12 2010

Los alcaldes que no vigilen los desmanes urbanísticos irán a la cárcel desde el día 23

IDEAL/Granada* : El 'boom' inmobiliario provocó que se cometieran auténticas aberraciones medioambientales y que la mancha de la corrupción salpicara a algunas corporaciones. Bastantes casos se investigaron, pocos se juzgaron y prácticamente ninguno acabó con condenas severas. El esqueleto del mastodóntico hotel en el Algarrobico de Almería es uno de los ejemplos que persisten en la memoria colectiva. En Granada hay casos similares, como el Parque Nevada, que comenzó a construirse con una licencia ilegal; o el sorprendente ejemplo de Carataunas, donde se construyó un macizo con 65 nuevas viviendas en un municipio que apenas llega a 200 residentes. La nueva reforma del Código Penal pondría algunos de estos episodio al borde de la cárcel. A los alcaldes y a los concejales se les complica la vida si quieren jugar con fuego; en este caso, con ladrillos.

Se trata de una nueva redacción del artículo 320 del Código Penal, que entrará en vigor el próximo 23 de diciembre y que crea una figura que podría bautizarse como el delito de prevaricación omisiva. Hasta ahora un cargo público prevaricaba si tomaba una decisión aunque supiera que no era correcta. Por ejemplo, si aprobaba una licencia con más plantas de las permitidas. Desde el viernes, también cometerá un delito si concede un permiso legal pero no vigila que la obra se ajusta a lo autorizado.
El artículo recoge el delito de prevaricación como el referido a aquel funcionario o autoridad que «a sabiendas de su injusticia» informe favorablemente sobre un proyecto o que -y aquí está la novedad- «con motivo de inspecciones haya silenciado la infracción de dichas normas o que haya omitido la realización de inspecciones de carácter obligatorio».
Este artículo no hace más que ahondar en la responsabilidad de los ayuntamientos -que son el primer escalón en la vigilancia del urbanismo- y en la persecución de las irregularidades. Trata de atajar una situación que se ha venido reproduciendo, como el hecho de que el consistorio en cuestión anuncie que abre un expediente que luego se pierde en el tiempo sin que haya resultados ni responsabilidades, contando con que una causa prescribe a los cuatro años en vía administrativa.
La otra novedad es que las penas se endurecen y pasan de los dos años máximos -insuficientes para entrar en prisión si no hay antecedentes- a los cuatro.
El fiscal coordinador de ejecución penal, Francisco Hernández, explica que esta figura de prevaricación omisiva ya se estaba usando en las acusaciones, «pero quedaba a juicio del tribunal aceptarla o no». La reforma del Código Penal lo que hace es aclarar esa opción, que pone contra las cuerdas a los primeros responsables del urbanismo.
Cientos de casos
El número de expedientes por irregularidades urbanísticas en la provincia es difícil de calcular, por cuanto la vigilancia depende de ayuntamientos, administración autonómica, Servicio de Protección de la Naturaleza (Seprona) de la Guardia Civil y Fiscalía de Medio Ambiente.
Aunque la crisis económica ha paralizado el sector de la construcción y han bajado también las posibilidades de que afloren nuevos casos de corrupción, la situación llegó a ser tan importante que el Defensor del Pueblo Andaluz hizo un informe especial sobre el urbanismo. Tantos eran los casos que le llegaban de familias que se encontraban pagando por viviendas que no podían usar, ya que estaban inmersas en procesos judiciales por presuntas irregularidades.
El informe especial sobre urbanismo del Defensor del Pueblo Andaluz recogía que en el año 2000 había en la comunidad mil urbanizaciones ilegales en las que vivían 400.000 familias. En el caso granadino, los últimos datos disponibles de la Junta de Andalucía, señalaban que en el año 2008 se habían abierto 162 expedientes en 75 pueblos, lo que afectaba a unas setecientas viviendas.
Un año después, el Seprona de la Guardia Civil, que tiene competencias para investigar el urbanismo ilegal, abrió 300 expedientes por irregularidades en promociones o construcciones, de los que 200 eran por sanciones administrativas y alrededor de un centenar fueron asuntos penales que se trasladaron a la Fiscalía de Medio Ambiente.
Y este organismo judicial ya alertaba en su memoria de la implicación de alcaldes y técnicos municipales en buena parte de los veinte procesos que abrieron en 2009 en casos de prevaricación urbanística. Citaba incluso en la memoria los casos de Atarfe, Armilla -caso Nevada-, Carataunas, Almuñécar o Monachil.
En respuestas a preguntas parlamentarias del diputado Sebastián Pérez, se da cuenta de que en Monachil hay un total de once actuaciones penales por irregularidades urbanísticas, seis en Quéntar y cinco en Gójar. También hay cuatro actuaciones administrativas en Láchar -además de dos penales- y otras cuatro administrativas en Fuentevaqueros o tres en Iznalloz.
A partir del próximo 24 de diciembre, cualquiera de estas acciones u omisiones por parte de una autoridad o funcionario público podrá castigarse con penas de prisión que oscilarán entre el año y medio y los cuatro años, además de imponer la sanción y la correspondiente inhabilitación para cargo público.

* Ideal - 21.12.10
Foto: Parque Nevada - ideal

El Pais 20 12 2010

Barbate autoriza el suministro eléctrico a un millar de casas construidas sin permiso

ELPAÍS/Cádiz* : Los propietarios de viviendas ilegales de Zahora, Caños de Meca o San Ambrosio, pedanías de Barbate (Cádiz), podrán tener suministro eléctrico normalizado aunque no puedan legalizar todavía sus casas. Es la principal conclusión de una ordenanza que su Ayuntamiento, gobernado por el PSOE, acaba de sacar adelante. Sigue el ejemplo de la localidad sevillana de Marchena (PA-PP), referente para otros municipios con similar problema, que fue el primero en acogerse al artículo 53 del reglamento de disciplina urbanística de la Junta de Andalucía. Este punto permite dotar de algunas licencias a casas consideradas fuera de ordenación. Marchena tiene 18.000 habitantes y 2.000 casas ilegales. Barbate, se mueve en cifras similares. 22.000 habitantes y algo más de un millar de viviendas construidas sin permiso. Ambos consistorios cuentan ya con unas ordenanzas que permiten dar licencia de primera ocupación, requisito básico para poder obtener contratos de servicios básicos como la luz o el agua, a casas que están construidas en zonas no urbanizables.

Ha pasado tanto tiempo desde que fueron levantadas que ya no se les puede aplicar medidas disciplinarias pero el limbo legal en el que se encuentran lleva a sus habitantes a sufrir constantes trastornos. En Barbate, por ejemplo, la compañía eléctrica ha amagado varias veces con cortes de luz para exigir la normalización del servicio y para protestar por los numerosos enganches ilegales.

Los pioneros en buscar una solución fueron los responsables municipales de Marchena. El nuevo reglamento de disciplina urbanística, aprobado en marzo de este año, contempla en su artículo 53 la figura de régimen de fuera de ordenación, en el que se pueden inscribir "los actos de uso de suelo y, en particular, obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y de restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en la ley", que es de cuatro años. Esta norma permite a los ayuntamientos conceder licencias a estas casas para darle el uso pretendido de la edi-ficación, es decir, la habitabilidad. Marchena, y ahora Barbate, han decidido aplicarlo para poner fin a una reclamación vecinal y atender una demanda social. "Hay un conflicto socioeconómico y hay que darle una solución", explica el concejal de Urbanismo de Barbate, Antonio Domínguez. "Esto no quiere decir que permitamos nuevas construcciones. De hecho, aquí marcamos una raya y no consentiremos ni un solo ladrillo más. Tendremos tolerancia cero contra las viviendas ilegales", añade.

La iniciativa impulsada por Marchena ha llamado la atención de otros municipios con idénticos problemas. Es el caso de propietarios de viviendas ilegales en El Puerto de Santa María (Cádiz), que han solicitado a su ayuntamiento, gobernado por el PP, que apruebe una ordenanza similar para que ellos también puedan contar con suministros básicos. El Consistorio portuense se ha negado. Aduce que el artículo 53 sólo se puede aplicar a casos donde el planeamiento urbanístico municipal lo consienta. Y El Puerto mantiene que su plan no permite dar una licencia de primera ocupación a casas construidas en suelo no urbanizable.

Otros municipios han preferido optar por un camino más largo. Chiclana y Vejer, también en la provincia de Cádiz, han preferido regularizar antes las casas para que puedan tener acceso a esos suministros básicos. El proceso, que acaba de iniciarse en ambos casos, conllevará que sean los vecinos los que paguen por contar con servicios básicos, aunque esta medida no ha estado exenta de conflictos. De hecho, algunos dueños de casas ilegales de Chiclana han llegado a crear un partido político para oponerse a este proceso.

* El País - 20.12.10
Foto: Barbate (Cádiz), Caños de Meca - García Cordero (El País)

The Telegraph 16 12 2010:

Expat Property

British government intervenes to help expats caught in Spanish property scams

The UK government is currently dealing with more than a dozen different action groups made up of thousands of disenchanted expats who have lost hundreds of millions in property scams throughout Spain.

 
Britons' dreams of owning a home in Spain can quickly turn into a nightmare if they fall victim to a property scam
Photo: Michelle Chaplow / Alamy

By Sean O'Hare 4:43PM GMT 16 Dec 2010

1 Comment

The situation is so severe that the government recently appointed a special overseas property advisor to help deal with it and to better understand the problems of those involved.

As a result, contentious issues such as illegal properties which do not have correct permits, cases where off-plan developments have not been built as specified and the length of time and cost involved in resolving property disputes were recently raised by the British ambassador to Spain with the Andalucian regional government and the Minister for Public Works and Housing.

A spokesman for the British Embassy in Spain said: "The UK government has no authority to interfere in any matters relating to Spanish domestic legislation, whether national, regional or local.

"However, we continue to express concern at the impact these problems are having on the lives of some of our citizens and Spain's reputation abroad, and we have raised property issues with ministers in Spain and regional governments on numerous occasions.

"We understand the regional government is currently working with town halls in affected municipalities to draw up inventories of illegal properties and to seek solutions.

Related Articles

• Nearly 400 Britons lost £43 million in Spanish property deal

  
  
  13 Dec 2010
  
  

• Britons lose millions on the Costa homes that never existed

  
  
  13 Dec 2010
  
  

• Connery ordered to pay millions in fraud trial

  
  
  19 Nov 2010
  
  

• Expats fear the arrival of Spain's fast-track demolition

  
  
  09 May 2010
  
  

• Demolition of expats' villa was illegal, Spanish court rules

  
  
  23 Apr 2009
  
  

• Bulldozing expats will hurt Spain, Foreign Office minister cautions

  
  
  08 Mar 2010
  
  

"We believe that the regularisation of these properties will come through updates and modifications to local town development plans."

One of the cases being studied by the special overseas advisor is that put forward by the Abusos Urbanisticos Lliber - NO! (AULN) action group, made up of expats who bought 298 family homes in the upmarket, inland village of Lliber on the Costa Blanca more than ten years ago.

The area has been blighted as a consequence of the arrangements made between former town hall officials and builders to build with building licences granted by the town hall but without authority from regional government.

Wholesale construction continued from 1999-2004, by which time an estimated £60 million was handed over to developers by unsuspecting expat families and retired couples.

One of the victims, who wishes to remain anonymous, said: "In 2004 the local environment agency, the college of architects and the guardia civil decided the homes were illegally built so building stopped.

"I took early retirement and with my wife, through an agency in Cheltenham, bought a three bedroom, three bathroom villa with swimming pool and views over the hills but we have no mains water, no electricity and we can't sell because it is illegally built. We are in limbo. The embassy has been great with advice but their hands are tied. The Spanish just don't want to know. It is a dirty, dirty business."

Thanks to the action group and its members' persistence, 2.4 million euros were recovered last year when police arrested the town hall architect and found the money in a private Andorran bank account.

A further 18 people are currently awaiting trial for corruption and fraud relating to the illegal building of homes in Lliber including the ex-mayor José Mas Avellá, British builder Trevor Bourne and agent Miguel Muntaner who had accumulated 100,000 sq of land in the Marina Alta as well as 16 houses and seven cars.

Only this week the Telegraph reported on the 300 Britons who lost an estimated £34 million after paying deposits on off-the-plan apartments in a proposed development called Estepona Beach and Country Club, 20 miles from Marbella.

In some cases, the prospective owners - many of whom were from Northern Ireland - put down an £85,000 deposit. However, the land still belonged to its original owner and the complex was never built.

As the overseas advisor continues to do her best to advise distraught expats and direct them to competent authorities and organisations which may be of assistance, the question has to be asked: why have scams been so prevalent in Spain?

Charles Svoboda, vice president of the Valencian action group Abusos Urbanisticos - No (AUN), who has been advising distraught British expats year after year, tole Telegraph Expat that it is simply because: "The laws are too lax and full of loopholes that tend to favour the scammers.

"There have been too many unscrupulous promoters, developers, estate agents, lawyers, notaries, town halls, etc involved in the process, whose main aim has been to make as much money as fast as possible.

"Their attitude has no concern about the lack of morality, let alone legality or corruption in all this. The sentiment that buyers are suckers who don't understand anything here and can't see past the beaches and bars when they buy is widespread.

"Some expats are naive enough to believe that things should work here as they do in the UK or northern Europe, when that is a pipe dream.

"And finally, the courts are slow and there are very few other recourses or ways to put things right here."

El Periodico 14 12 2010

Bruselas dice que el Banco de España falló en el control de la burbuja inmobiliaria

ELPERIÓDICO* : El Banco de España no adoptó ninguna de las medidas adecuadas que habrían frenado la burbuja inmobiliaria española y que habrían amortiguado la gravedad de la crisis económica y financiera actual del país, según detalla hoy un informe de la Comisión Europea. El establecimiento de techos en el importe de las hipotecas en relación al valor de la vivienda y al nivel de ingresos del adquiriente "habrían ayudado a evitar el excesivo crecimiento del crédito en España e Irlanda", advierte el informe trimestral sobre la zona euro en una apartado específico dedicado las burbujas inmobiliarias. El Banco de España toleró durante la expansión inmobiliaria que bancos y cajas de ahorro dieran hipotecas por importe equivalente hasta el 120% del valor de la vivienda. Otra de las medidas que habrían frenado el alza de los precios de los pisos y la burbuja inmobiliaria hubiera sido aumentar los costes de financiación por parte de los bancos y cajas obligando a incrementar el nivel de capital propio para este tipo de créditos, precisa el citado informe.

Efecto negativo de la desgravación fiscal

La pasividad del Banco de España permitió una espiral especulativa en la que los precios de la vivienda se alejaron cada vez más de la realidad económica del país, según el análisis que efectúa la Comisión Europea, aunque evita señalar directamente al supervisor español.

El Gobierno español, según el informe europeo, también contribuyó a mantener viva la burbuja inmobiliaria al no haber eliminado antes la desgravación fiscal por la compra de vivienda. El Ejecutivo comunitario señala que la reducción de las desgravaciones fiscales en las hipotecas constituye una medida efectiva para contener la especulación inmobiliaria y el alza de los precios.

* El Periódico - 14 .12.10
Foto: Parlamento europeo - flickr