Expansion 3 5 2011: ¿Cómo se va a aplicar el nuevo sistema de valoraciones inmobiliarias?

¿Cómo se va a aplicar el nuevo sistema de valoraciones inmobiliarias?

EXPANSIÓN* : Con la salida a la luz del documento que desarrolla el Reglamento de la Ley del Suelo se busca solventar el problema de la especulación para llenar de transparencia el mercado del suelo.
Gerardo Roger Fernández, arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Juan Carlos III, ya adelanta que "el reglamento atiende específicamente a la Valoración del Suelo aplicada a los expedientes expropiatorios que la Administración acomete por razones de interés general". Por lo tanto, asegura, "no afecta directamente a la gestión del suelo en general y, en todo caso, sólo tendría consecuencias positivas en la gestión del suelo público obtenido tras el procedimiento de expropiación". El Ministerio de Fomento ha rectificado del anteproyecto la parte dedicada al Registro de la propiedad alegando que se podían colar infracciones urbanísticas, por lo que en este momento el eje principal del Reglamento es el sistema de valoraciones, que permite aplicar métodos y normas de valoración más precisos de forma más técnicas.

En definitiva, se pretende promover una transformación real del modelo de crecimiento urbano, y así definitivamente superar la etapa de desregulación en la que la tensión que existía por al especulación sobre el suelo llevó al precio medio de la vivienda por metro cuadrado a duplicarse en nuestro país, haciendo imposible al acceso a una vivienda a la mayoría de los ciudadanos.

Unidad Editorial Conferencias y Formación, consciente de la importancia que tiene saber cómo van a influir estos nuevos criterios de valoración de los suelos organiza, el próximo 1 de junio, la conferencia 'Desarrollo del Reglamento de la Ley del Suelo', donde se darán cita los máximos representantes del sector para analizar y estudiar los cambios e innovaciones que se proponen en la nueva norma.

Sobre los convenios urbanísticos, Roger indica que "sólo afectaría indirectamente a aquellos Convenios Urbanísticos que comportasen obtención del suelo por expropiación, garantizando para esos casos una mayor transparencia y equilibrio económico en el proceso de valoración". En definitiva, esta nueva regulación servirá para despejar algunas de las dudas que se plantean sobre la validez de los convenios, pero otras subsisten e incluso se incrementan.

Lo que sí regula claramente el nuevo reglamento es, según explica Roger es "la valoración expropiatoria de los suelos urbanizables y urbanos, tasándolos desde su realidad fáctica pero sin consideración de expectativas especulativas que no se deriven del esfuerzo inversor del propietario, tal como establece el artículo 47 de la Constitución, que mandata a los poderes públicos a impedir la especulación del suelo".

En cuanto a las indemnizaciones por pérdidas de facultades urbanísticas, Roger apunta que "el propietario de suelo sujeto a actuaciones urbanizadoras dispone de la facultad de participar en la ejecución de las mismas, abonando los costes y recibiendo los beneficios que la misma comporte a sus derechos". Obviamente, añade, si por razones de interés general debe ser expropiado, "el propietario deberá ser indemnizado por la pérdida de la facultad de participar. Una indemnización que la Ley del Suelo establece de manera análoga al valor económico del aprovechamiento que para actuaciones de iniciativa privada le corresponde a la Administración en función del principio de participación pública en la plusvalías".

La tasación de edificios, en cambio, se realiza por el valor de reposición de los mismos. O lo que es lo mismo, explica Roger, "por el valor de mercado de lo realmente construido aplicando el método de comparación". De nuevo, "se trata de valorar generosamente lo existente, pero no las expectativas exógenas al esfuerzo inversor del propietario", añade.

Las viviendas libres no se ven afectadas por el reglamento al no ser objeto de expropiación. Pero, el nuevo reglamento si afectará a las viviendas protegidas, "cuyo destino sea tanto la venta como el alquiler, de promoción y titularidad pública", indica.

Por último, ¿cómo afecta el nuevo reglamento a los bancos y cajas? Las entidades financieras pretenden gestionar el activo que poseen, el suelo, de una forma eficiente en estos momentos de crisis. Pero, asegura Roger, las entidades sólo podrán tener el cuenta el nuevo reglamento "en aquellos suelos para los que los Planes Generales de Ordenación prevean su ejecución por expropiación, tal como aclara la Disposición Adicional Séptima que se incorporó a la Orden ECO 805/2003, que es la norma que regula las Valoraciones Inmobiliarias por las Entidades Financieras".


* Expansión - 3.05.11
Foto: Vivienda digna, cartel novasatenerunacasaenlaputavida