New York Times 17 12 2010: Ghost Towns....in Spain

Newly Built Ghost Towns Haunt Banks in Spain

 
Lourdes Segade for The New York Times

Most of the homes in Yebes have never been sold, and they are already falling into disrepair.

By SUZANNE DALEY and RAPHAEL MINDER


Published: December 17, 2010

YEBES, Spain ­ It is a measure of Spain's giddy construction excesses that 250 row houses carpet a hill near this tiny rural village about an hour by car outside of Madrid.
Enlarge This Image
 

Lourdes Segade for The New York Times

The few families who live in Yebes, where some roads were built for units that were never started, keep dogs to ward off strangers.

Most of these units have never sold, and though they were finished just three years ago, they are already falling into disrepair, the concrete chipping off the sides of the buildings. Vandals have stolen piping, radiators, doors ­ anything they could get their hands on.

Those few families who live here keep dogs to ward off strangers.

Yebes is hardly unique. The wreckage of Spain's once booming construction industry is everywhere. And much of it sits as bad debt on the books of Spain's banks, which once liberally offered financing to developers and homeowners alike.

Just how big a loss the banks are facing is unknown, at least publicly, and that has investors worried ­ the cost of financing Spain's debt rose 18 percent in the last month alone. But the potential costs of failure go far beyond that. Spain's economy, the fifth largest in Europe, is much bigger than Ireland's or Greece's, and a bailout of its banks could be far more costly, an event that could push the government into default and end up dooming the euro itself.

The Bank of Spain says the banks have about $240 billion in "problematic exposure" out of $580 billion invested in real estate and construction, a situation, they say, the banks are capable of handling.

But not everyone believes that. Unlike American banks, Spanish banks have done little to open their books. Along with other banks in the euro zone, they underwent a stress test last July, and all but five of Spain's smaller savings banks passed.

The trouble is that some Irish banks that also got a clean bill of health in that round of tests subsequently collapsed, raising a threat to the country's solvency that has still not been quieted ­ on Friday, Moody's slashed Ireland's credit rating to near-junk status and warned of further downgrades ­ despite a bailout. Those failures undermined the credibility of the whole stress-test exercise and forced regulators to announce recently that the results of further tests would be published early next year.

The Bank of Spain is moving to lift confidence in its banks by forcing them next year to disclose more details about their holdings and to start acknowledging troubled assets faster. But just how much are those assets worth?

Rafael Valderrabano, who founded the Básico real estate company 18 months ago to help banks sell property they are repossessing from developers, says the country is full of situations like Yebes. Right now, he says, he is trying to sell units in 40 apartment blocks near Cuenca, an area southeast of Madrid that is sparsely populated.

"Who went to develop in this place?" Mr. Valderrabano asked. "Who did this? Worse, who financed this?"

A better known real estate debacle is a sprawling development in Seseña, south of Madrid, one of Spain's "ghost towns." It sits in a desert surrounded by empty lots. Twelve whole blocks of brick apartment buildings, about 2,000 apartments, are empty; the rest, only partly occupied. Most of the ground floor commercial space is bricked up.

The boom and bust of Spain's property sector is astonishing. Over a decade, land prices rose about 500 percent and developers built hundreds of thousands of units ­ about 800,000 in 2007 alone. Developments sprang up on the outskirts of cities ready to welcome many of the four million immigrants who had settled in Spain, many employed in construction.

At the same time, coastal villages were transformed into major residential areas for vacationing Spaniards and retired, sun-seeking northern Europeans. At its peak, the construction sector accounted for 12 percent of Spain's gross domestic product, double the level in Britain or France.

But almost overnight, the market disappeared. Many immigrants went home. The national unemployment rate shot up to 20 percent. And the northern Europeans stopped buying, too. But government officials now say the worst is over, with housing prices down a modest 12.8 percent from the peak, according to the Bank of Spain.

"Most of the adjustment in housing prices has already taken place," José Manuel Campa, Spain's deputy finance minister, said recently, though he allowed that there was a lack of good information on real estate sales.

Still, skeptics abound. One is Jesús Encinar, the founder of Spain's most popular property Web site, Idealista.com. He says that the Spanish authorities are striving to engineer a soft landing of the housing market that would give more time to offload surplus housing at reasonable prices.


But he believes prices still have a long way to fall, by 30 or 40 percent, maybe more. "Some people who said there was no housing bubble are now saying we are at the bottom," Mr. Encinar said. "But I say we have several years to go."

 

Lourdes Segade for The New York Times

Óscar Lorenzo de Amo, 34, bought his home in Yebes in 2007. He is now trying to sell it, saying that the house is a nightmare for him and his wife. Over a decade, developers built hundreds of thousands of units; 800,000 went up in 2007 alone.

He is not alone in scoffing at some of Spain's numbers. In a report last April, the French bank Société Générale dismissed many of the assertions made by Spain's banks, pointing out that Spain had one of the fastest rates of expansion in construction, had the largest number of mortgages per capita and was the most overbuilt among its peers. Yet prices had fallen the least. "We find it impossible to reconcile the banks' claims of asset quality stability and the macro facts," the report said.

There is also little agreement even on the number of housing units for sale. José Manuel Galindo, president of Madrid's association of real estate developers, noted that one of Spain's leading property appraisers, Tinsa, recently estimated that there were 10,000 unsold housing units around Spain's capital city. Government figures, however, put the figure as high as 50,000 units, he said.

"What is amazing to me is that nobody is investing in doing a very thorough and reliable study of what is the exact supply and demand," Mr. Galindo said.

There is, however, broad agreement that many of Spain's empty units are in areas where there is little demand for them, particularly along the southern coastal areas where hills have disappeared under vast housing developments. Practically overnight, Spain's banks have been forced to begin managing vast real estate portfolios, a role most were ill equipped to take on.

"They do not know how to take care of this housing stock or how to rehab properties," said Raúl García García, from Tinsa.

While some banks have set up networks to sell property, many others are floundering, having trouble just keeping track of the keys. "They take the old guys who are sitting around and say: 'Hey, you are in charge of real estate now,' " Mr. Encinar of Idealista.com said. "Some are not even answering the phone."

Experts say that whatever is on the market now is only a piece of what is in the pipeline from distressed homeowners and developers. Mr. Encinar says the banks are holding back on putting property on sale, afraid to bring prices crashing down.

Fernando Acuña, co-founder of Pisosembargados.com, a Web site that sells housing on behalf of the banks, said as many as 100,000 repossessed units were now for sale in Spain, a number that "could double or triple."

Still, eager to begin getting some of the property off their balance sheets, some banks have been offering deep discounts and special mortgage rates.

Experts say the banks are being slightly more choosy these days about who lend to. But the new loans ­ almost all of which are at variable rates ­ could create a second wave of defaults down the road when interest rates rise. Next year may produce a new round of defaults from developers as well. In the early days of the crisis, many banks renegotiated their loans. But experts say many of those deals will expire next year, and without any significant change in the economy, most developers will be no better off.

The tension between banks and developers, once happy accomplices in a booming business, is palpable. Mr. Galindo says that the banks are not lending to developers who have half-built projects and that they are favoring customers who want to buy bank-owned property when giving out mortgages.

The biggest challenge for the banks is that they are likely to end up owners of vast amounts of undeveloped land. José Luis Suárez, an expert on real estate at the IESE business school, said 65 percent of bank lending to developers is tied up in land, enough to build 758,000 more housing units. "That gives you an idea of how long it could take for the market to digest all this," he said.

This article has been revised to reflect the following correction:

Correction: December 18, 2010

Because of an editing error, an earlier version of this article misstated Spain's economic ranking within Europe.

El Confidencial 24 12 2010:

Año tercero después del crash: el 'ladrillo' no termina de tocar suelo

Para aquellos que confiaban en que en el 2010 la burbuja inmobiliaria terminaría de desinflarse y los precios de la vivienda tocarían finalmente fondo, el fiasco ha sido grande. El ladrillo, antaño piedra angular del crecimiento de la economía española, cierra otro año negro y comienza uno nuevo lleno de incertidumbre. La subida del IVA en julio y el fin de la desgravación para rentas superior a los 24.000 euros han supuesto un varapalo para el sector y ha provocado un brusco frenazo en la compraventa de viviendas, que ha acelerado su caída en los últimos meses del año.

Atrás quedan las desafortunadas declaraciones del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, a finales de septiembre, cuando afirmó que el precio de la vivienda había tocado ya suelo y no bajaría más.  Lo cierto, sin embargo, es que desde entonces los precios han agudizado aún más su caída hasta valores que no se veían desde 2005, al situarse en 1.832 euros el metro cuadrado, según datos del desaparecido Ministerio de Vivienda.

Para Fernando Encinar, director del servicio de estudios de Idealista.com, el final de 2010, que comenzó bajo la promesa del final de la crisis inmobiliaria, ha puesto de manifiesto que "todavía queda mucho recorrido a la baja". "Muchos decían que el precio tocaría suelo y que el sector vería la luz al final del túnel pero lo cierto es que el ajuste continuará".

Según el índice Inmo50, elaborado por Idealista.com en colaboración con Cotizalia y ponderado por el PIB de sus componentes, los precios de la vivienda de segunda mano en España han caído un 3,1% desde noviembre de 2009, siendo Lérida (-15,1%), Pontevedra (-12,7%) y Ávila (-8,5%) las capitales de provincias más castigadas. Por su parte, en los dos grandes mercados nacionales continúa también, aunque en menor medida, la lenta agonía bajista. En Madrid, los precios se han hundido un 4,2% interanual, registrando en noviembre su cuarto mes consecutivo de descensos. Barcelona sale mejor parada aunque no escapa de las caídas y acumula una baja del 1,3% en los últimos 12 meses. En la Ciudad Condal el precio del metro cuadrado se sitúa en 4.043,8 euros, mientras que en la capital ronda los 3.721,4 euros.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de vivienda reflejan la situación del sector y siembran serias dudas sobre su capacidad para remontar el vuelo a corto plazo. En octubre, la compraventa se desplomó a mínimos históricos un 17,7% respecto al mismo período de 2009, hasta los 27.198 inmuebles, mientras que los precios de la vivienda libre bajaron un 2,2% interanual en el tercer trimestre del año. Los datos del Ministerio de Fomento tampoco invitan al optimismo. Esta semana el departamento dirigido por José Blanco, que ha asumido las competencias de la desaparecida cartera de Vivienda, dijo que el inicio de construcción de viviendas libres durante el tercer trimestre del año se hundió casi un 20% en tasa interanual y un 25,2% intertrimestral. Además, el precio del suelo urbano, que supone entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, bajó un 19,7% en el tercer trimestre en términos interanuales, hasta situarse en 190,8 euros por metro cuadrado.

Las medidas pasan factura.
A la subida del IVA del 1 de julio, que podría encarecer el precio de los pisos en una media de 2.000 euros, se le añade la supresión de la deducción fiscal para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. La medida, que afectará a 323.000 contribuyentes y ha llevado a los propietarios a bajar considerablemente los precios de sus inmuebles en los últimos meses del año, permitirá a Hacienda ingresar 232 millones de euros anuales. Así, desde el próximo año sólo se beneficiarán de la deducción completa, del 15% con un límite de 9.040 euros al año, aquellos con una base imponible inferior a los 17.707,20 euros. Entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros de base imponible se aplicará una reducción gradual de forma lineal.

Además del endurecimiento para acceder a la desgravación fiscal, el mercado inmobiliario español afronta también la presión por el despegue de los tipos y el creciente inventario en manos de bancos y cajas que siguen sin salir a la venta y ha sido objeto de una auténtica guerra de cifras, desde los 700.000 inmuebles calculados por el Gobierno al cerca del millón de casas que contabilizan otros estudios.

En este contexto, la situación entre las compañías del ladrillo es dispar. Mientras las grandes constructoras como ACS, FCC, OHL o Acciona han capeado el temporal volcándose en el exterior y diversificando sus carteras, tal y como les aconsejó José Blanco, otras inmobiliarias, como Fbex, Sacresa, Ploder o Noriega, no han aguantado el chaparrón y han sucumbido al concurso de acreedores.

Telegraph 23 12 2010: Landmark ruling gives hope to victims of Spanish property scams

Landmark ruling gives hope to victims of Spanish property scams
A landmark ruling in a Spanish court has given hope to thousands of expats hoping to claw back deposits lost in sham property developments.

A typical Spanish village. Many Britons hoping to buy a property in the country have been fallen victim to scams

Photo: Juan Vicente Muñoz de Morales Martinez / Alamy

By Sean O'Hare 1:27PM GMT 23 Dec 2010

A provincial court in Cantabria, northern Spain, ruled this week in favour of a buyer who paid a deposit on a property in Arce that was never built.

He was told that he had the legal right to demand a full refund from the bank, Caja Cantabria, that guaranteed the construction.

The bank was reminded of its responsibility under Spanish property law 57/1968 "to protect the funds paid by the buyer into a special account and ensure they are used solely for the purpose of building the property" and then promptly held to account for failing in its duty.

The judge's words were reminiscent of those spoken by the Spanish Prime Minister Jose Zapatero at the EU parliament earlier this year, on behalf of "those who, maybe, have had the wool pulled over their eyes in the property sector."

In light of the ruling, a spokesman for the Spanish Embassy in Spain said: "This is an encouraging development for those affected in the Cantabria region, but it is too early to say whether it creates any kind of legal precedent for other people in other parts of Spain."

Related Articles

Nearly 400 Britons lost £43 million in Spanish property deal 13 Dec 2010
Britons lose millions on the Costa homes that never existed 13 Dec 2010
Connery ordered to pay millions in fraud trial 19 Nov 2010
Expats fear the arrival of Spain's fast-track demolition 09 May 2010
Demolition of expats' villa was illegal, Spanish court rules 23 Apr 2009
Bulldozing expats will hurt Spain, Foreign Office minister cautions 08 Mar 2010

Charles Svoboda, vice president of the Valencian action group Abusos Urbanisticos - No (AUN), and advisor to distraught British expats, said: "While this is an improvement, and it does make me hopeful, it's important to remember that half of the Spanish banks are in financial trouble and many of the developers have gone out of business or simply disappeared - so where is this money going to come from to pay people back?"

While the ruling offers hope to those expats who are fortunate enough to have bank guarantees for their properties and have been let down by banks and developers, it means little to those without.

One such example is the group of expats who make up Finca Parcs Action Group (FPAG), formed in the summer of 2009 after their developer Cleyton GES SL abandoned their project - Las Higuericas Finca Parcs, near Murcia.

Both the developer and the bank Caja de Ahorros del Mediterraneo (CAM Bank) failed to issue every purchaser with the legally required bank guarantee despite the deposits being paid off in full and repeated requests for the correct legal documentation.

FPAG has since been locked in a drawn out legal battle in an effort to reclaim the misappropriated deposits.

Ideal 21 12 2010

Los alcaldes que no vigilen los desmanes urbanísticos irán a la cárcel desde el día 23

IDEAL/Granada* : El 'boom' inmobiliario provocó que se cometieran auténticas aberraciones medioambientales y que la mancha de la corrupción salpicara a algunas corporaciones. Bastantes casos se investigaron, pocos se juzgaron y prácticamente ninguno acabó con condenas severas. El esqueleto del mastodóntico hotel en el Algarrobico de Almería es uno de los ejemplos que persisten en la memoria colectiva. En Granada hay casos similares, como el Parque Nevada, que comenzó a construirse con una licencia ilegal; o el sorprendente ejemplo de Carataunas, donde se construyó un macizo con 65 nuevas viviendas en un municipio que apenas llega a 200 residentes. La nueva reforma del Código Penal pondría algunos de estos episodio al borde de la cárcel. A los alcaldes y a los concejales se les complica la vida si quieren jugar con fuego; en este caso, con ladrillos.

Se trata de una nueva redacción del artículo 320 del Código Penal, que entrará en vigor el próximo 23 de diciembre y que crea una figura que podría bautizarse como el delito de prevaricación omisiva. Hasta ahora un cargo público prevaricaba si tomaba una decisión aunque supiera que no era correcta. Por ejemplo, si aprobaba una licencia con más plantas de las permitidas. Desde el viernes, también cometerá un delito si concede un permiso legal pero no vigila que la obra se ajusta a lo autorizado.
El artículo recoge el delito de prevaricación como el referido a aquel funcionario o autoridad que «a sabiendas de su injusticia» informe favorablemente sobre un proyecto o que -y aquí está la novedad- «con motivo de inspecciones haya silenciado la infracción de dichas normas o que haya omitido la realización de inspecciones de carácter obligatorio».
Este artículo no hace más que ahondar en la responsabilidad de los ayuntamientos -que son el primer escalón en la vigilancia del urbanismo- y en la persecución de las irregularidades. Trata de atajar una situación que se ha venido reproduciendo, como el hecho de que el consistorio en cuestión anuncie que abre un expediente que luego se pierde en el tiempo sin que haya resultados ni responsabilidades, contando con que una causa prescribe a los cuatro años en vía administrativa.
La otra novedad es que las penas se endurecen y pasan de los dos años máximos -insuficientes para entrar en prisión si no hay antecedentes- a los cuatro.
El fiscal coordinador de ejecución penal, Francisco Hernández, explica que esta figura de prevaricación omisiva ya se estaba usando en las acusaciones, «pero quedaba a juicio del tribunal aceptarla o no». La reforma del Código Penal lo que hace es aclarar esa opción, que pone contra las cuerdas a los primeros responsables del urbanismo.
Cientos de casos
El número de expedientes por irregularidades urbanísticas en la provincia es difícil de calcular, por cuanto la vigilancia depende de ayuntamientos, administración autonómica, Servicio de Protección de la Naturaleza (Seprona) de la Guardia Civil y Fiscalía de Medio Ambiente.
Aunque la crisis económica ha paralizado el sector de la construcción y han bajado también las posibilidades de que afloren nuevos casos de corrupción, la situación llegó a ser tan importante que el Defensor del Pueblo Andaluz hizo un informe especial sobre el urbanismo. Tantos eran los casos que le llegaban de familias que se encontraban pagando por viviendas que no podían usar, ya que estaban inmersas en procesos judiciales por presuntas irregularidades.
El informe especial sobre urbanismo del Defensor del Pueblo Andaluz recogía que en el año 2000 había en la comunidad mil urbanizaciones ilegales en las que vivían 400.000 familias. En el caso granadino, los últimos datos disponibles de la Junta de Andalucía, señalaban que en el año 2008 se habían abierto 162 expedientes en 75 pueblos, lo que afectaba a unas setecientas viviendas.
Un año después, el Seprona de la Guardia Civil, que tiene competencias para investigar el urbanismo ilegal, abrió 300 expedientes por irregularidades en promociones o construcciones, de los que 200 eran por sanciones administrativas y alrededor de un centenar fueron asuntos penales que se trasladaron a la Fiscalía de Medio Ambiente.
Y este organismo judicial ya alertaba en su memoria de la implicación de alcaldes y técnicos municipales en buena parte de los veinte procesos que abrieron en 2009 en casos de prevaricación urbanística. Citaba incluso en la memoria los casos de Atarfe, Armilla -caso Nevada-, Carataunas, Almuñécar o Monachil.
En respuestas a preguntas parlamentarias del diputado Sebastián Pérez, se da cuenta de que en Monachil hay un total de once actuaciones penales por irregularidades urbanísticas, seis en Quéntar y cinco en Gójar. También hay cuatro actuaciones administrativas en Láchar -además de dos penales- y otras cuatro administrativas en Fuentevaqueros o tres en Iznalloz.
A partir del próximo 24 de diciembre, cualquiera de estas acciones u omisiones por parte de una autoridad o funcionario público podrá castigarse con penas de prisión que oscilarán entre el año y medio y los cuatro años, además de imponer la sanción y la correspondiente inhabilitación para cargo público.

* Ideal - 21.12.10
Foto: Parque Nevada - ideal

El Pais 20 12 2010

Barbate autoriza el suministro eléctrico a un millar de casas construidas sin permiso

ELPAÍS/Cádiz* : Los propietarios de viviendas ilegales de Zahora, Caños de Meca o San Ambrosio, pedanías de Barbate (Cádiz), podrán tener suministro eléctrico normalizado aunque no puedan legalizar todavía sus casas. Es la principal conclusión de una ordenanza que su Ayuntamiento, gobernado por el PSOE, acaba de sacar adelante. Sigue el ejemplo de la localidad sevillana de Marchena (PA-PP), referente para otros municipios con similar problema, que fue el primero en acogerse al artículo 53 del reglamento de disciplina urbanística de la Junta de Andalucía. Este punto permite dotar de algunas licencias a casas consideradas fuera de ordenación. Marchena tiene 18.000 habitantes y 2.000 casas ilegales. Barbate, se mueve en cifras similares. 22.000 habitantes y algo más de un millar de viviendas construidas sin permiso. Ambos consistorios cuentan ya con unas ordenanzas que permiten dar licencia de primera ocupación, requisito básico para poder obtener contratos de servicios básicos como la luz o el agua, a casas que están construidas en zonas no urbanizables.

Ha pasado tanto tiempo desde que fueron levantadas que ya no se les puede aplicar medidas disciplinarias pero el limbo legal en el que se encuentran lleva a sus habitantes a sufrir constantes trastornos. En Barbate, por ejemplo, la compañía eléctrica ha amagado varias veces con cortes de luz para exigir la normalización del servicio y para protestar por los numerosos enganches ilegales.

Los pioneros en buscar una solución fueron los responsables municipales de Marchena. El nuevo reglamento de disciplina urbanística, aprobado en marzo de este año, contempla en su artículo 53 la figura de régimen de fuera de ordenación, en el que se pueden inscribir "los actos de uso de suelo y, en particular, obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y de restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en la ley", que es de cuatro años. Esta norma permite a los ayuntamientos conceder licencias a estas casas para darle el uso pretendido de la edi-ficación, es decir, la habitabilidad. Marchena, y ahora Barbate, han decidido aplicarlo para poner fin a una reclamación vecinal y atender una demanda social. "Hay un conflicto socioeconómico y hay que darle una solución", explica el concejal de Urbanismo de Barbate, Antonio Domínguez. "Esto no quiere decir que permitamos nuevas construcciones. De hecho, aquí marcamos una raya y no consentiremos ni un solo ladrillo más. Tendremos tolerancia cero contra las viviendas ilegales", añade.

La iniciativa impulsada por Marchena ha llamado la atención de otros municipios con idénticos problemas. Es el caso de propietarios de viviendas ilegales en El Puerto de Santa María (Cádiz), que han solicitado a su ayuntamiento, gobernado por el PP, que apruebe una ordenanza similar para que ellos también puedan contar con suministros básicos. El Consistorio portuense se ha negado. Aduce que el artículo 53 sólo se puede aplicar a casos donde el planeamiento urbanístico municipal lo consienta. Y El Puerto mantiene que su plan no permite dar una licencia de primera ocupación a casas construidas en suelo no urbanizable.

Otros municipios han preferido optar por un camino más largo. Chiclana y Vejer, también en la provincia de Cádiz, han preferido regularizar antes las casas para que puedan tener acceso a esos suministros básicos. El proceso, que acaba de iniciarse en ambos casos, conllevará que sean los vecinos los que paguen por contar con servicios básicos, aunque esta medida no ha estado exenta de conflictos. De hecho, algunos dueños de casas ilegales de Chiclana han llegado a crear un partido político para oponerse a este proceso.

* El País - 20.12.10
Foto: Barbate (Cádiz), Caños de Meca - García Cordero (El País)

The Telegraph 16 12 2010:

Expat Property

British government intervenes to help expats caught in Spanish property scams

The UK government is currently dealing with more than a dozen different action groups made up of thousands of disenchanted expats who have lost hundreds of millions in property scams throughout Spain.

 
Britons' dreams of owning a home in Spain can quickly turn into a nightmare if they fall victim to a property scam
Photo: Michelle Chaplow / Alamy

By Sean O'Hare 4:43PM GMT 16 Dec 2010

1 Comment

The situation is so severe that the government recently appointed a special overseas property advisor to help deal with it and to better understand the problems of those involved.

As a result, contentious issues such as illegal properties which do not have correct permits, cases where off-plan developments have not been built as specified and the length of time and cost involved in resolving property disputes were recently raised by the British ambassador to Spain with the Andalucian regional government and the Minister for Public Works and Housing.

A spokesman for the British Embassy in Spain said: "The UK government has no authority to interfere in any matters relating to Spanish domestic legislation, whether national, regional or local.

"However, we continue to express concern at the impact these problems are having on the lives of some of our citizens and Spain's reputation abroad, and we have raised property issues with ministers in Spain and regional governments on numerous occasions.

"We understand the regional government is currently working with town halls in affected municipalities to draw up inventories of illegal properties and to seek solutions.

Related Articles

• Nearly 400 Britons lost £43 million in Spanish property deal

  
  
  13 Dec 2010
  
  

• Britons lose millions on the Costa homes that never existed

  
  
  13 Dec 2010
  
  

• Connery ordered to pay millions in fraud trial

  
  
  19 Nov 2010
  
  

• Expats fear the arrival of Spain's fast-track demolition

  
  
  09 May 2010
  
  

• Demolition of expats' villa was illegal, Spanish court rules

  
  
  23 Apr 2009
  
  

• Bulldozing expats will hurt Spain, Foreign Office minister cautions

  
  
  08 Mar 2010
  
  

"We believe that the regularisation of these properties will come through updates and modifications to local town development plans."

One of the cases being studied by the special overseas advisor is that put forward by the Abusos Urbanisticos Lliber - NO! (AULN) action group, made up of expats who bought 298 family homes in the upmarket, inland village of Lliber on the Costa Blanca more than ten years ago.

The area has been blighted as a consequence of the arrangements made between former town hall officials and builders to build with building licences granted by the town hall but without authority from regional government.

Wholesale construction continued from 1999-2004, by which time an estimated £60 million was handed over to developers by unsuspecting expat families and retired couples.

One of the victims, who wishes to remain anonymous, said: "In 2004 the local environment agency, the college of architects and the guardia civil decided the homes were illegally built so building stopped.

"I took early retirement and with my wife, through an agency in Cheltenham, bought a three bedroom, three bathroom villa with swimming pool and views over the hills but we have no mains water, no electricity and we can't sell because it is illegally built. We are in limbo. The embassy has been great with advice but their hands are tied. The Spanish just don't want to know. It is a dirty, dirty business."

Thanks to the action group and its members' persistence, 2.4 million euros were recovered last year when police arrested the town hall architect and found the money in a private Andorran bank account.

A further 18 people are currently awaiting trial for corruption and fraud relating to the illegal building of homes in Lliber including the ex-mayor José Mas Avellá, British builder Trevor Bourne and agent Miguel Muntaner who had accumulated 100,000 sq of land in the Marina Alta as well as 16 houses and seven cars.

Only this week the Telegraph reported on the 300 Britons who lost an estimated £34 million after paying deposits on off-the-plan apartments in a proposed development called Estepona Beach and Country Club, 20 miles from Marbella.

In some cases, the prospective owners - many of whom were from Northern Ireland - put down an £85,000 deposit. However, the land still belonged to its original owner and the complex was never built.

As the overseas advisor continues to do her best to advise distraught expats and direct them to competent authorities and organisations which may be of assistance, the question has to be asked: why have scams been so prevalent in Spain?

Charles Svoboda, vice president of the Valencian action group Abusos Urbanisticos - No (AUN), who has been advising distraught British expats year after year, tole Telegraph Expat that it is simply because: "The laws are too lax and full of loopholes that tend to favour the scammers.

"There have been too many unscrupulous promoters, developers, estate agents, lawyers, notaries, town halls, etc involved in the process, whose main aim has been to make as much money as fast as possible.

"Their attitude has no concern about the lack of morality, let alone legality or corruption in all this. The sentiment that buyers are suckers who don't understand anything here and can't see past the beaches and bars when they buy is widespread.

"Some expats are naive enough to believe that things should work here as they do in the UK or northern Europe, when that is a pipe dream.

"And finally, the courts are slow and there are very few other recourses or ways to put things right here."

El Periodico 14 12 2010

Bruselas dice que el Banco de España falló en el control de la burbuja inmobiliaria

ELPERIÓDICO* : El Banco de España no adoptó ninguna de las medidas adecuadas que habrían frenado la burbuja inmobiliaria española y que habrían amortiguado la gravedad de la crisis económica y financiera actual del país, según detalla hoy un informe de la Comisión Europea. El establecimiento de techos en el importe de las hipotecas en relación al valor de la vivienda y al nivel de ingresos del adquiriente "habrían ayudado a evitar el excesivo crecimiento del crédito en España e Irlanda", advierte el informe trimestral sobre la zona euro en una apartado específico dedicado las burbujas inmobiliarias. El Banco de España toleró durante la expansión inmobiliaria que bancos y cajas de ahorro dieran hipotecas por importe equivalente hasta el 120% del valor de la vivienda. Otra de las medidas que habrían frenado el alza de los precios de los pisos y la burbuja inmobiliaria hubiera sido aumentar los costes de financiación por parte de los bancos y cajas obligando a incrementar el nivel de capital propio para este tipo de créditos, precisa el citado informe.

Efecto negativo de la desgravación fiscal

La pasividad del Banco de España permitió una espiral especulativa en la que los precios de la vivienda se alejaron cada vez más de la realidad económica del país, según el análisis que efectúa la Comisión Europea, aunque evita señalar directamente al supervisor español.

El Gobierno español, según el informe europeo, también contribuyó a mantener viva la burbuja inmobiliaria al no haber eliminado antes la desgravación fiscal por la compra de vivienda. El Ejecutivo comunitario señala que la reducción de las desgravaciones fiscales en las hipotecas constituye una medida efectiva para contener la especulación inmobiliaria y el alza de los precios.

* El Periódico - 14 .12.10
Foto: Parlamento europeo - flickr

El Almeria 13 12 2010

 

Izquierda Unida pide un "pacto político" contra las viviendas ilegales

Ricardo Alba / Mojácar, mojácar | Actualizado 13.12.2010 - 05:01

 

Izquierda Unida ha solicitado en el Parlamento Andaluz un pacto político de cara a las próximas elecciones municipales "para evitar que algunos partidos políticos intenten conseguir votos a base de prometer que determinadas urbanizaciones ilegales se van a legalizar, pero, además, se les va a pagar la obra y no les costará ni un euro". Esta propuesta de IU-CA se ha efectuado en el transcurso del debate parlamentario en el seno de la Comisión de Obras Publicas y Vivienda sobre las medidas para combatir la edificación ilegal en Andalucía en el que la consejera de Obras Públicas y Vivienda, Josefina Cruz Villalón, se ha referido a este asunto "como de gran complejidad, yo diría que la asignatura pendiente que tenemos en el urbanismo y en la ordenación del territorio en Andalucía". Para la titular de Vivienda no existen soluciones mágicas, aparte de tratarse de un tema de competencia esencialmente municipal.

Para Cruz Villalón, "las actuaciones que se lleven a cabo en el sentido de regularizar las viviendas que puedan ser legalizadas, tiene que encontrar su resolución sin que generen costes añadidos a las Administraciones públicas, es decir, que las infraestructuras y equipamientos han de ser costeados por las personas que tienen su residencia en esas condiciones". Hacía mención expresa la Consejera al tratamiento diverso que se ha de emplear puesto que no se puede aplicar la misma norma a una urbanización que a una vivienda aislada. El Partido Popular, por su parte, mostraba alarmas al haber transcurrido más de doce años en aprobar un plan territorial en Andalucía.

"¿Con qué autoridad moral se les puede mantener el problema a estas personas?" En referencia a la reunión mantenida con el colectivo AUAN, Abusos Urbanísticos Almanzora No, se recordó en el Parlamento de Andalucía que "el primer procedimiento que conocieron se inició hace siete años, pero hasta ahora no se ha legalizado ninguna casa".

De otro lado, el derribo de la casa de los señores Prior en Vera fue puesto como ejemplo de demolición de una vivienda con licencia, "mientras El Algarrobico sigue en pie, hecho que nos parece absolutamente indignante".

 

  http://www.elalmeria.es/article/provincia/858187/izquierda/unida/pide/quotpacto/politicoquot/contra/las/viviendas/ilegales.html#

Informacion 14 12 2010: Lliber - Un imputado por la estafa de 300 casas ilegales...

Un imputado por la estafa de las 300 casas ilegales de Llíber desvió 2,4 millones a cuentas en Andorra

La juez que investiga la trama urbanística destapada hace un año bloquea los fondos bancarios que el ex aparejador municipal tiene en el principado

ALFONS PADILLA 

 El ex aparejador municipal de Llíber, Amador Signes, quien está imputado por la supuesta estafa urbanística en la que también están implicados, entre otros, el ex alcalde del PP, José Mas Avellá, y el constructor Miguel Muntaner, desvió a cuentas en el principado de Andorra 2,4 millones de euros. El pasado mes de abril, la juez que investiga esta trama ordenó el bloqueo de las cuentas y el embargo de bienes de Muntaner, José Mas, Amador Signes y del constructor Trevor Bourne, que es otro de los imputados. Dictó una comisión rogatoria internacional para rastrear los posibles fondos bancarios del ex arquitecto técnico municipal en Andorra. Fuentes del caso confirmaron ayer a INFORMACION que se han encontrado depósitos por valor de 2,4 millones, que la magistrada ya ha ordenado congelar.

 En su auto de abril, la juez advirtió del "cuantioso patrimonio" que los principales imputados habían logrado amasar con la construcción y venta de 300 casas ilegales. La presunta estafa se cometió entre los años 1999 y 2003. Los promotores implicados actuaban en supuesta connivencia con el entonces alcalde y con el aparejador municipal. José Mas daba las licencias de obra fraudulentas y el arquitecto técnico las informaba favorablemente y realizaba y cobraba los proyectos privados.

 Cuando la juez ordenó embargar el patrimonio de los imputados, los bienes de Signes no eran nada del otro mundo comparados con los de Muntaner, quien acumulaba 100.000 metros cuadrados en terrenos repartidos por media comarca de la Marina Alta, 16 viviendas y 7 coches. El ex aparejador municipal "sólo" tenía seis fincas en Dénia que sumaban 22.000 m2. Pero los 2,4 millones localizados en cuentas en Andorra sí que constituyen un peculio importante.

 La trama urbanística de Llíber se destapó hace justo ahora un año. La Guardia Civil detuvo a Muntaner, al ex alcalde del PP y al ex aparejador municipal. La juez ordenó el ingreso de los tres en prisión, pero fueron saliendo en libertad tras pagar la fianza. El último en abonarla fue Mas Avellá, quien permaneció más de dos meses en el centro penitenciario de Fontcalent.
Por esta estafa urbanística, hay, en total, 18 imputados, entre promotores, abogados e incluso un notario. También están imputados todos los ediles de la corporación de 1999 a 2003, incluido el actual alcalde, Juan Bautista Reus, del PSPV.

 En la causa se han personado como acusación particular 158 propietarios de viviendas que las compraron convencidos de que eran legales. Sin embargo, con el tiempo descubrieron el fraude y, además, todavía hoy no disponen de servicios urbanísticos básicos. El suministro de luz y agua sigue siendo de obra, años después de construirse las casas en suelo no urbanizable y habitarse. Además, numerosos propietarios tienen que recurrir a placas solares y generadores.

 El montante total de la estafa podría ascender a 60 millones de euros. Los afectados son, en su mayoría, jubilados extranjeros que invirtieron los ahorros de toda una vida en adquirir una casa. Pero su retiro a la Marina Alta poco ha tenido de apacible. Llevan años luchando para que se legalicen sus viviendas. De un año a esta parte, al menos han visto cómo la estafa de la que fueron víctimas ha tenido respuesta policial y judicial.

 Las fuentes del caso antes citadas indicaron que la juez está a punto de terminar la instrucción y que, probablemente en enero, se iniciará ya el procedimiento abreviado. Entonces, esta causa, en la que hay indicios delictivos de estafa, cohecho y prevaricación, pasará a los juzgados de Benidorm.

Sur - EFE 7 12 2010

El fiscal se querella contra el alcalde de La Viñuela por seis delitos urbanísticos

SUR/Málaga* : La Fiscalía de Medio Ambiente ha presentado una querella contra el alcalde de La Viñuela, Juan Millán, por seis delitos contra la ordenación del territorio y contra cuantas otras personas resulten, a través de la investigación, responsables de los hechos. La querella de la Fiscalía, a la que ha tenido acceso Efe, se interpone después de que el ministerio público considere que el alcalde presuntamente concedió seis licencias urbanísticas sin los preceptivos informes técnicos y sin seguir el procedimiento legalmente previsto. Además, en la querella del fiscal se añade que la concesión de las citadas licencias se realizaron «por la sola y exclusiva voluntad del querellado» y, que debido a ello, tales resoluciones son «arbitrarias e injustas».

Supuestamente el regidor concedió licencias de segregación, de obras y de primera ocupación a unas solicitudes urbanísticas para segregación de 5.000 metros cuadrados y simultáneamente para la construcción de viviendas unifamiliares en diversas parcelas.
El ministerio fiscal ha pedido la admisión de la querella en los juzgados competentes y que se incoen diligencias previas para averiguar los hechos y los presuntos responsables.
El alcalde de la Viñuela tiene otros procedimientos abiertos por delitos contra la ordenación del territorio y ya ha sido condenado anteriormente a quince años y seis meses de inhabilitación para empleo o cargo público por dos delitos de prevaricación urbanísticas por la concesión de tres licencias. Debido a ello, Juan Millán tras su condena por delito urbanístico pidió la baja temporal como militante del PSOE.
Millán siempre se declaró inocente y cuando fue condenado aseguró que continuaría con su defensa y las acciones judiciales oportunas hasta que la causa tenga una sentencia absolutoria.
En la sentencia que lo condenó el juez destacó que el alcalde otorgó por decreto las tres licencias «en un claro ejemplo de flagrante arbitrariedad contraria a los principios más básicos del recto ejercicio del poder público».
Las licencias fueron otorgadas por decretos de agosto de 2001 y de octubre de 2003 y se concedieron sin atender las indicaciones de los informes de procedimiento emitidos por el secretario municipal
El regidor anunció hace unos días su intención de presentar un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional por vulneración de derechos fundamentales, a la vez que pedía la suspensión de la ejecución de la sentencia por delitos urbanísticos recientemente confirmada por la Audiencia de Málaga.

* Sur - EFE - 7.12.10
Foto: La Viñuela (Málaga) - vinuela.es

El Confidencial 6 12 2010

Med Group construyó en Mojácar 'otro Algarrobico' en suelo protegido

ELCONFIDENCIAL/Almería* : Otro Algarrobico. Aún sin impacto nacional, pero con mucho más graves consecuencias medioambientales. Playa Macenas, en el municipio almeriense de Mojácar, promovido por Med Group, es un macroproyecto de 1.400 viviendas, dos hoteles y dos campos de golf ubicados íntegramente en suelo protegido del LIC de Sierra Cabrera. A pesar de carecer del más mínimo informe medioambiental, uno de los campos de golf ocupa íntegramente la rambla de Macenas, para lo cual se ha transformado su cauce "con más de un millón de metros cúbicos de escombros", según denuncia a El Confidencial Jaime del Val, presidente de la organización ecologista Salvemos Mojácar y el Levante Almeriense. No acaban aquí las irregularidades de este complejo urbanístico.

El riego de los campos de golf es ilegal (se hace con agua potable). "Aun no existiendo otra fuente en las inmediaciones, el riego con agua potable sería ilegal en cualquier caso, pero teniendo en cuenta que no se usa y que solo sirve a modo de gigantesco cartel publicitario nos encontramos ante un abuso ilegal y obsceno de los recursos hídricos para una población de entre 16.000 y 30.000 habitantes, con el riego intensivo que se hace en los meses de verano", remarca Del Val.

Las asociaciones ecologistas han presentado una treintena de denuncias en los juzgados ante la Junta de Andalucía pero el Gobierno andaluz incumple sus propios decretos de riego de los campos de golf. En Playa Macenas hay uno de 18 hoyos ya en funcionamiento y el otro aún se encuentra sin construir. "Han tomado zonas comunes y no han respetado para nada el enclave. Cambiaron las carreteras de acceso a las playas y en un área sin servicios, alcantarillado, sin agua y sin luz", señala a este diario una vecina del entorno.

La crisis de Med Group ha tocado de lleno a este proyecto. Las obras llevan dos años paradas por la crisis. Un grupo de propietarios quieren deshacer sus contratos por incumplimiento de la promotora. El futuro hotel se encuentra en situación muy similar al del Algarrobico, con aproximadamente la mitad del espacio ocupando la servidumbre de protección marítimo terrestre, según la planimetría de la Dirección General de Costas y de acuerdo con la ley de 1988.

Un informe jurídico de Paz Andrés Sáenz de Santa María, catedrática de Derecho Internacional Público de la Universidad de Oviedo, y Abel La Calle Marcos, profesor de Derecho Internacional Público de la Universidad de Almería, también critica cómo la no evaluación de impacto ambiental incumple "el deber de difundir y consultar al público el estudio de evaluación de impacto ambiental y los informes institucionales pertinentes, en un plazo razonable a fin de dar al público interesado la posibilidad de expresar su opinión antes de que se conceda la autorización".

El estudio añade que aunque se ha sometido a información pública el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización de la actuación de Playa Macenas, "el público no ha podido tener acceso al estudio de sus efectos ambientales, alternativas estudiadas y el resto de los aspectos objeto de evaluación ambiental, ni ha podido expresar su opinión sobre ello".

* El Confidencial - 6.12.10
Foto: Mojácar (Almería), urbanización Macenas - ideal

EL PAIS: Málaga - 07/12/2010: Los dueños de casas ilegales se unen

This looks interesting as a new group action, it seems involving mainly
Spanish property owners. I assume AUAN and SOHA for example are in some form of contact already.
CVS
**********
Los dueños de casas ilegales se unen

Una plataforma de afectados pide la 'amnistía' para sus viviendas

DIEGO NARVÁEZ -

La solución más factible, ecuánime y eficaz para la acumulación de viviendas en suelo rústico o no urbanizable en Andalucía es hacer tabla rasa y habilitar una fórmula para legalizarlas masivamente. Y para hacer fuerte la reivindicación nada mejor que agrupar a las decenas de miles de afectados esparcidos por todo el territorio andaluz. Con ese planteamiento, la asociación de propietarios de viviendas ilegales de Mijas (Málaga) promueve una plataforma para hacer presión a las administraciones en la que pretende aglutinar al mayor número de afectados.

Los promotores de la iniciativa ponen a Extremadura como ejemplo a seguir
La Junta tiene inventariados hasta el momento 100.000 casos

Los promotores de la iniciativa estiman que en la comunidad puede haber unas 500.000 viviendas irregulares construidas en suelo no urbanizable y
consideran que la dimensión que alcanza el fenómeno requiere de una
respuesta única, en contra de la postura que mantiene la Junta, que ha
apostado por buscar soluciones desde el planeamiento urbanístico de cada
municipio, atendiendo a sus peculiaridades, y revisar en cada uno de ellos
la situación caso a caso, proceso que resulta muy lento por su complejidad,
y frente al que la plataforma propone la inmediatez del borrón y cuenta
nueva. Los afectados ponen como modelo el caso de Extremadura, donde PSOE y
PP acaban de consensuar una reforma legal para legalizar todas las viviendas rústicas siempre que no ocupen suelo especialmente protegido.

Los afectados de Mijas consideran que la fórmula propuesta por la Junta es
inviable, y ponen como ejemplo el caso de este municipio de la Costa del
Sol, donde en cuatro años desde el anuncio del plan de regularización no se
ha avanzado nada, ni tampoco, como consecuencia, en la elaboración del nuevo Plan General de Ordenación Urbana. Solo en este municipio, el más extenso de la provincia de Málaga, se estima que existen unas 4.000 casas ilegales.

"Hemos tratado en todo lo posible de llegar a acuerdos con los políticos,
pero en todo este tiempo no hemos recibido ni una mala palabra ni ninguna
buena acción", se queja el abogado Ricardo Santandreu. Según el letrado de
la plataforma mijeña, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA)
"puede que esté concebida como una ley del siglo XXI", pero el inconveniente es que "los ayuntamientos no estaba preparados ni tenían medios para aplicarla". De hecho, apunta Santandreu, durante los casi ocho años que lleva en vigor el fenómeno no sólo no se ha frenado, sino que ha
proliferado.

Los promotores de la plataforma consideran que, ante una situación de tal
dimensión, la respuesta de las administraciones no es ya ineficiente,
difícilmente se puede actuar contra cientos de miles de personas, sino que
es además arbitraria. Así relatan como hay casos en los que se procede en la vía administrativa exclusivamente, otros que se llevan a la vía penal y
numerosísimos en los que no hay ningún tipo de intervención porque no media
denuncia de parte.

Según la plataforma hay "privilegiados" que resultan impunes. Además,
lamentan que las actuaciones administrativas sólo castiguen a los
constructores y propietarios y no a políticos y técnicos que han autorizado
las construcciones ilegales. Por eso insisten en que lo mejor es la
legalización de todas las viviendas, definiendo un procedimiento que diera
garantías jurídicas y procurando el coste cero para los ayuntamientos, y a
partir de ahí iniciar una nueva etapa en la que "se impida la construcción
de viviendas donde no lo permite la ley y que esta se aplique con seriedad
para que no se repita lo que ha ocurrido hasta ahora".

El PP también aboga por hacer borrón y cuenta nueva y establecer un
procedimiento de legalización generalizado similar al acometido en
Extremadura.

La Junta mantiene que no puede haber una respuesta general para un fenómeno
que tiene muy distinta casuística con situaciones muy dispares, y que hay
que aprovechar que todos los municipios están en proceso de adaptación o de
redacción de sus planes de ordenación urbana a la LOUA para abordar las
soluciones desde cada municipio. Los planes dibujan un modelo que es el que
determinará qué actuaciones pueden tener cabida en él y cuáles no, y,
cruzarlo con el inventario de construcciones ilegales para determinar cuáles y en qué condiciones se regularizan y las que no son posible en ningún caso, filosofía similar a la que ha inspirado las normalizaciones acomedidas en Marbella o Chiclana.

Para detallar este catálogo de construcciones irregulares, la Junta firmó un acuerdo con 78 municipios. Hasta el momento, la Junta tiene ya inventariadas unas 100.000 casas ilegales, según la consejera de Obras Públicas y Vivienda, Josefina Cruz, aunque admitió que el trabajo de inspección está aún lejos de concluirse.

Las Provincias 5 12 2010 sobre la reforma del Codigo Penal

http://www.lasprovincias.es/v/20101205/comunitat/viviendas-ilegales-monserrat-20101205.html

Viviendas ilegales en Monserrat

La reforma del Código Penal, que llega este mes, perseguirá a los alcaldes que no denuncien las construcciones ilegales

05.12.10 - 01:43 -
JOAQUÍN BATISTA jbatista@lasprovincias.es |






Vídeo. www.lasprovincias.es

Muchas viviendas se construyeron en las décadas de los 60 y los 70, cuando había permisividad con las irregularidades urbanísticas. Otras nacieron de la mano de casos de corrupción, con centenares de vecinos que compraron propiedades paradisíacas y se toparon con un engaño que coincide perfectamente con la palabra estafa.
Por desgracia, en la Comunitat han germinado demasiadas viviendas ilegales que generan una doble problemática. Tienen un impacto medioambiental y sus propietarios, por regla general, carecen de los necesarios servicios básicos: luz, agua, asfaltado o alcantarillado. La competencia en materia urbanística recae en los ayuntamientos, que son los encargados de vigilar y denunciar casos de viviendas irregulares, bien porque se han construido sin la preceptiva licencia o porque se han levantado en zonas no urbanizables. Además de la labor inspectora, tienen la obligación de propiciar investigaciones judiciales por si se ha cometido algún tipo de delito, pero no todos los alcaldes actúan conforme prevé la ley. Se limitan a sancionar y el expediente iniciado no tiene más recorrido. Se evita así derivarlo a la Fiscalía de Medio Ambiente para que determine si existe alguna responsabilidad penal relacionada con la ordenación del territorio. El problema fue denunciado en 2009 por el fiscal titular de la provincia de Valencia, Joaquín Baños, después de detectar que muchos municipios no habían remitido ningún expediente pese a contar con amplias extensiones de suelo no urbanizable.
 
La advertencia dio resultado, tal y como explicaba el propio Baños la pasada semana. En 2009 se iniciaron 252 diligencias de investigación penal de casos relacionados con construcciones ilegales, un dato que en 2010, a falta de un mes para cerrar el ejercicio, asciende a 343, 30 de ellas pendientes de tramitarse. Además, se han formulado 49 escritos de acusación por delito urbanístico contra particulares.
 
Para tratar de implicar más a los Ayuntamientos, o para evitar su inacción, la reforma del Código Penal prevista para el 24 de diciembre incluye la figura de la prevaricación omisiva. Esto significa que un funcionario público podrá ser imputado no sólo si aprueba planeamientos urbanísticos que son ilegales, sino también cuando silencien las irregularidades cometidas o eviten realizar la labor inspectora que les corresponde por ley.

Al fin y al cabo, resolver el problema de una vivienda ilegal supone enfrentarse al vecino, que es un potencial votante, de ahí que en muchos casos se haya intentado solucionar la situación con una sanción económica, sin más complicación. Además, Baños explica que la ley establece que sólo se pueden derribar los inmuebles ilegales en un plazo de cuatro años, antes de que prescriba la infracción. Pasado ese tiempo quedan legalizadas, salvo en casos de construcciones en espacios protegidos.
La reforma del Código Penal ampliará las penas de prisión, que oscilarán entre el año y medio y los cuatro años (hasta ahora el máximo eran dos), además de imponer la sanción y la correspondiente inhabilitación para cargo público.

Aunque resulta complicado hacer una estimación de viviendas en situación irregular en la Comunitat, pues son los ayuntamientos los que tienen la mayoría de competencias en la materia, las cifras de los diferentes organismos, como la Conselleria de Territorio o la Fiscalía de Medio Ambiente, permiten hacerse una idea del problema.
En el caso del Consell, su tarea se centra en infracciones cometidas en suelo no urbanizable protegido. Según la Conselleria, en los últimos tres años se han iniciado 1.500 expedientes de restauración de la legalidad urbanística, que en la mayoría de los casos suponen la demolición de la construcción. Según la ley valenciana (LUV), esta figura contempla diferentes acciones. «Tratándose de obras de edificación, las operaciones de restauración consistirán en la demolición de las edificaciones realizadas ilegalmente», según se puede leer en el artículo 225. Otros supuestos hacen referencia a la necesidad de devolver la parcela afectada a su situación original.
 
Todos estos expedientes siguen un recorrido común. Tras ser detectada la vivienda, bien sea a través de herramientas cartográficas o mediante denuncias de particulares o de otros organismos, como la Policía Autonómica, se insta al propietario a solicitar una licencia de obras a su ayuntamiento. En caso de que no sea concedida porque no procede, no tendrá más remedio que derribarla. Incluso si se resiste, puede ser multado con sanciones que oscilan entre los 600 y los 3.000 euros al mes durante un máximo de diez (30.000 euros como mucho).
La idea es forzar al propietario a que ejecute la orden de restauración a través de «sanciones coercitivas». Si pese a todo se resiste, se puede ordenar la demolición de forma subsidiaria. Eso sí, desde la Conselleria que dirige Juan Cotino matizan que «la Administración autonómica centra todo su esfuerzo en la tramitación de los expedientes de restauración de la legalidad al considerar que lo fundamental es resolver la situación, más que imponer sanciones de carácter económico».

Si se dan los supuestos que permiten el mantenimiento de una vivienda, como la prescripción de la ilegalidad (tras cuatro años), se puede dar la opción, con carácter excepcional, de intentar regularizarla mediante un plan urbanístico, siempre que se incluya en un núcleo consolidado. Es lo que se está haciendo en el municipio de Catral.

Además, según los datos facilitados por la Fiscalía de Medio Ambiente de Valencia, en 2008 los municipios remitieron 4.500 expedientes relacionados con viviendas ilegales.
 
Tras destaparse el caso de Montroy, la alcaldesa de Monserrat (municipio limítrofe) reconoció la dificultad de legalizar las viviendas irregulares construidas en años anteriores en su término municipal. Respondía así a la denuncia del ex alcalde de Montroy, quien señaló que otras localidades de la zona tenían el mismo problema.

EN DATOS

1.200

viviendas ilegales se levantaron en terrenos de huerta de Catral, municipio alicantino situado en la Vega Baja. La solución pasa por la aprobación de un planeamiento urbanístico que permita declarar la zona como urbanizable. De esta forma, el Ayuntamiento puede llevar hasta la zona servicios básicos como luz o alcantarillado. Catral fue el segundo municipio español en perder las competencias urbanísticas de forma temporal, después de Marbella.

8.000

viviendas ilegales se han levantado en el término municipal de Orihuela, según la estimación que hace el grupo de IU. El partido mostró su rechazo al anuncio de la portavoz socialista de legalizar estas construcciones si ganaba las elecciones.

Sur 28 11 2010

El precio del urbanismo en la Axarquía

SUR/Málaga* : El goteo de alcaldes condenados e imputados por presuntos delitos urbanísticos en la Axarquía preocupa cada vez más a los principales partidos políticos, PSOE y PP, que están viendo como son inhabilitados por conceder licencias de obras para viviendas residenciales en suelo no urbanizable. En los últimos tres años seis han sido las condenas dictadas en firme por los juzgados malagueños, tres de ellas contra ex alcaldes (Salares, Arenas y Cómpeta) y otras tres contra mandatarios elegidos en esta legislatura (Canillas de Albaida, Canillas de Aceituno y La Viñuela). Las seis condenas suman 54 años de inhabilitación.

Algunos de estos alcaldes tienen además pendientes otros procedimientos que todavía no han sido resueltos, como es el caso del alcalde de Canillas de Aceituno, José Manuel Aranda, condenado por la Audiencia Provincia a nueve años de inhabilitación después de haber sido absuelto. Además, al menos otros seis alcaldes y ex alcaldes y un número no determinado de concejales y ex concejales están siendo investigados o están inmersos en diversos procesos judiciales todavía no resueltos también por presuntos delitos urbanísticos relacionados con la ejecución de viviendas en el campo.
Este es el caso del ex regidor de Sayalonga, José Luis Navas, que renunció a la Alcaldía del municipio tras ser condenado por un juzgado, pero posteriormente la Audiencia de Málaga revisó la sentencia y decidió absolverle. Lo mismo sucede con el alcalde de Riogordo, Francisco Alarcón, al que la Fiscalía pide ocho años de inhabilitación y una multa de 5.400 euros por la comisión de un presunto delito de prevaricación urbanística por omisión.
En la misma situación están el alcalde de Colmenar, Pedro Fernández; el ex alcalde y actual portavoz del PSOE de Torrox, Francisco Muñoz, por la aprobación de cinco proyectos de actuación, o el ex alcalde de Alcaucín, José Manuel Marín Alba, imputado por los delitos de cohecho, blanqueo de capital, prevaricación, prevaricación urbanística y falsedad.
Preocupación
La situación preocupa no sólo a los regidores y ediles, sino también a los dirigentes socialistas y populares, ya que consideran que se está pagando un alto precio. «Son buenos alcaldes que no podrán repetir como candidatos porque han sido condenados a inhabilitación», señala el secretario provincial de Organización del PP, Francisco Salado.
«Estos pueblos deben tener el mismo trato que ha recibido Marbella en cuanto a la legalización de las viviendas, pero al final están siendo los que están pagando el pato, cuando la Junta de Andalucía ha estado mirando hacia otro lado», dice Salado, cuyo partido está teniendo problemas para completar las listas y tener candidatos en algunos pueblos como Salares debido a lo sucedido con el ex regidor.
Aunque desde el PSOE nadie quiere hablar abiertamente sobre lo que está sucediendo con el urbanismo en la Axarquía, la preocupación se palpa en el ambiente, ya que está en juego es el gobierno de la Diputación Provincial de Málaga.

CONDENAS
Cómpeta. Leovigildo Pérez (ex alcalde del Partido Popular), siete años de inhabilitación y 12 meses de multa.
Arenas. Victoriano García (ex regidor de IU), ocho años de inhabilitación. La misma condena para el ex edil de Urbanismo José Antonio Alcoba (PP).
Salares. Jorge Luis Fernández, (ex alcalde PP), un año de cárcel y ocho de inhabilitación.
La Viñuela. Juan Millán, alcalde (PSOE), quince años de inhabilitación y multa.
Canillas de Aceituno. José Manuel Aranda, alcalde (PSOE), nueve años de inhabilitación y 12 meses de multa. Tiene pendientes varios procedimientos más, algunos de los cuales afectan también a los concejales que apoyaron las licencias
Canillas de Albaida. Antonio Gregorio Díaz (PP), siete años de inhabilitación.
Procesos judiciales pendientes. Contra el ex alcalde de Sayalonga y siete ediles; contra el ex alcalde de Torrox y nueve ediles; contra el máximo regidor de Colmenar, contra el alcalde de Riogordo, contra el ex alcalde de Alcaucín y contra el ex alcalde de Benamocarra y su equipo de gobierno, entre otros.

* Sur - 28.11.10
Foto: El urbanismo descontrolado en el suelo no urbanizable de la Axarquía pasa factura a los alcaldes. :: SUR

Ideal - EP 27 11 2010: Arenas propone un gran acuerdo...

Arenas propone un gran acuerdo para regularizar 300.000 viviendas «alegales»

IDEAL/Almería* : El presidente del PP-A, Javier Arenas, demandó ayer un «gran acuerdo social y político» en Andalucía para dar solución a la situación de alrededor de 300.000 viviendas «alegales» en la región, lo que atribuyó a la «gestión nefasta» de la Junta en materia urbanística, al tiempo que anunció que su partido elevará al Parlamento autonómico una Proposición No de Ley (PNL) para adoptar «medidas transitorias» que palien la situación del inseguridad de miles de familias. Entre la batería de iniciativas que Arenas trasladó en una reunión de hora y media mantenida ayer en Almería con unos 30 de representantes de residentes británicos en la Comarca del Almanzora agrupados bajo las siglas 'Almanzora Abusos Urbanísticos-No' (AUAN) detalló, asimismo, la presentación de mociones en los ayuntamientos afectados para, «de acuerdo» con el PSOE, poner término a que muchos propietarios que han pagado la licencia municipal y los impuestos «no tengan luz y agua», lo que, a su juicio, es una «cuestión de derechos humanos».

En esta línea, aseguró que se trata de «un problema importante y real» que afecta a «muchas personas que han venido de fuera a vivir en Andalucía» y que, por tanto, «procede» abordar «con todas las consecuencias» una situación que afecta a «una gran fuente de riqueza y también de creación de empleo». «Tenemos que aprovechar cara al futuro que la región es la mejor zona residencia de Europa y no cargárnosla mediante la inseguridad y la desconfianza que genera la normativa jurídica», subrayó.
Arenas arremetió así contra lo que calificó de «diarrea legislativa» de la Junta de Andalucía que ha venido, en los últimos años, a «complicar el panorama» en materia urbanística al tiempo que avanzó que, desde el PP-A, van a impulsar «modificaciones» en torno al Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) -«que hasta el nombre tiene feo», ironizó- y a la «famosa» Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que ha sido «tan eficaz que su reglamento que ha tardado diez años en desarrollarse».
Sobre la necesidad de promover un «gran pacto social y político» para dar solución a las viviendas «alegales» e impedir situaciones «terribles e impensables», trasladó que no es una iniciativa «ni singular ni extraña» e hizo referencia a acuerdos similares que se han alcanzado en Madrid, Extremadura, Cantabria, Aragón o la Rioja.
Recordó, al hilo de esto, que se han dado «pasos muy importantes» en algunos municipios grandes como Marbella, Jaén o Chiclana y señaló de vital ese acuerdo en municipios pequeños «con muy poco asesoramiento». «Hay que dar respuesta a las víctimas, a aquellos compradores de buena fe», concluyó.

* Ideal - EP. - 27.11.10
Foto: Arenas mantuvo ayer un encuentro en Almería con representantes de residentes británicos en la Comarca de Almanzora. :: EFE

El Pais 26 11 2010

PSOE y PP de Jaén regularizan 5.000 viviendas ilegales

ELPAÍS* : El Pleno del Ayuntamiento de Jaén aprobó ayer una de las operaciones urbanísticas más controvertidas en varias décadas al regularizar 5.000 viviendas de los alrededores de la capital y que se han venido construyendo ilegalmente desde la segunda mitad del pasado siglo. La medida, condicionada al visto bueno de la Junta de Andalucía, contó con el voto a favor de PSOE y PP, y el rechazo del socio de gobierno de los socialistas, IU, cuya portavoz, Isabel Mateos, acusó a los dos partidos mayoritarios de "especulación" y "electoralismo". Varias decenas de vecinos de las zonas residenciales de los Puentes y de la periferia de Jaén abarrotaron el salón de plenos para ser testigos de un momento "trascendental" en la historia de la ciudad, como lo definió la alcaldesa, la socialista Carmen Peñalver: la inclusión de sus viviendas en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) como suelo urbano consolidado.

Se trata de 5.000 chales, la mayoría de segunda residencia, construidos en las últimas décadas "con el amparo pasivo de las Administraciones", como señaló el concejal de Urbanismo y portavoz socialista, Manuel López, que admitió que este problema había entrado "en un callejón sin salida" con la nueva normativa urbanística.

La inclusión de estas viviendas en el nuevo PGOU ha contado con la complicidad de la Junta, que el mes pasado confirmó el indulto de 142 chalés para los que la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir había determinado su demolición por ocupar el dominio público hidráulico. Ayer, sin embargo, la alcaldesa, Carmen Peñalver, defendió la inclusión de las casas en el nuevo PGOU "para evitar la especulación y dar seguridad a las familias" Los socialistas contaron ayer, sorprendentemente, con la sintonía del PP, que ya en la anterior legislatura intentó, sin éxito, legalizar los chalés. El portavoz popular, Manuel Peragón, justificó la alianza con los socialistas "por responsabilidad", aunque les advirtió de que la negociación aún no ha terminado: "Tienen que luchar con la Junta para dar a las viviendas el mayor estatus de legalidad".

IU no discrepaba del proceso de legalización, pero sí con la fórmula elegida por su socio de gobierno, el PSOE. Al calificar la zona como suelo urbano consolidado los vecinos no tendrán que asumir los gastos de urbanización de la zona ni ceder ningún aprovechamiento al Ayuntamiento. "Es una carta blanca a todo tipo de especulación y un asalto al PGOU", dijo la edil Isabel Mateos, que acusó a socialistas y populares de entablar una lucha "por la conquista de los votos" de estos vecinos.

* El País - 26.11.10
Foto: Ayuntamiento Jaén

Abusos Urbanisticos Almanzora NO: News Release

AUAN 22nd November 2010



On Thursday 18th November Alexandra Brown, from the Madrid Consulate-General met members of Aubsos Urbanistiocs Almanzora No (AUAN), as part of her fact finding mission to discuss the situation in the Almanzora Valley concerning the estimated 5,000 illegal houses, current and pending court cases, demolition orders and the case of Len and Helen Prior in Vera.

Ms. Brown was presented with a report summarising the situation in the Almanzora Valley and a copy of the white paper presented by AUAN to the Junta de Andalucia on the 18th October in which it set out its proposals for a solution to the problem.

�The meeting was useful and it is good to note that the consulate appears to be undertaking a comprehensive study of property issues affecting British citizens in Spain� said Maura Hillen.

During the meeting Alexandra Brown explained that the consulate is constantly exploring opportunities to raise awareness of property issues with the appropriate Spanish authorities and express concern at the impact these problems are having on some British Citizens and Spain�s reputation abroad. She stated that Ministers, and the British Ambassador to Spain, raise this issue with senior Spanish officials at national and regional levels.

�Alexandra took the time to discuss the human impact of this situation on our members� lives. The sense of hopelessness and frustration after seven years of stress with no solution in sight� said Brian Reade, AUAN vice president.

The visit of the consular official was part of a whirlwind tour of the region where she met with various groups in Malaga, Almeria and Murcia. The visit follows on from a series of meetings in the Valencia region.

Sur 23 11 2010

Marbella regulariza hoy las primeras viviendas ilegales bajo el amparo del PGOU

SUR/Málaga* : Por escrito parecía sencillo, pero en la práctica el proceso ha resultado más que complejo. El nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella, aprobado en mayo, fija sobre el papel las pautas para la regularización de 16.500 viviendas levantadas de manera ilegal en la ciudad durante la 'era GIL'. Sin embargo, la dificultad de articular un mecanismo inédito en la historia del urbanismo y las reticencias de los promotores a asumir las cargas han retrasado la puesta en marcha del sistema de compensaciones. Hasta ahora. El Ayuntamiento de Marbella aprobará hoy en Junta de Gobierno Local los dos primeros expedientes de normalización de edificaciones ilegales. Seis meses después de la entrada en vigor del Plan, el municipio lleva a la práctica los conceptos teóricos establecidos en el nuevo ordenamiento y aleja la sombra de la piqueta sobre más de 225 viviendas.

Las promociones inmobiliarias que estrenarán la amnistía urbanística que recoge el PGOU serán, según informaron a SUR fuentes municipales, Santa María Green Hills y El Palmeral. Eso sí, previo paso por caja. Sus promotores, los primeros en asumir las cargas para legalizar construcciones irregulares en Marbella, resarcirán a la ciudad con más de 1,3 millones de euros, la cesión de suelos y trabajos de mejora y acondicionamiento de viales públicos.
En lo que respecta a Santa María Green Hills, un complejo residencial de 192 viviendas en la zona de Elviria Norte, la empresa Marbella Vista Golf SL deberá compensar por el exceso de edificabilidad que refleja la promoción inmobiliaria respecto al PGOU de 1986. En estos casos, definidos en el nuevo Plan como 'ordenación de mantenimiento', la carga se corresponde con el 10 por ciento del citado exceso, lo que supone más de 565.000 euros. La promotora debe además reforzar y mejorar las infraestructuras de la vía situada frente a los terrenos.
La compensación a la que hace frente la sociedad Inversiones Vasand, responsable de la edificación de las 35 viviendas adosadas que componen El Palmeral, en Nueva Andalucía, es mucho mayor. Para regularizar la promoción inmobiliaria, la mercantil está obligada a ceder al Ayuntamiento una parcela de 3.500 metros cuadrados que deberá acondicionar como zona verde y otra de 3.000 metros cuadrados para la construcción de viviendas de promoción pública (las antiguas VPO), así como adecuar los viales perimetrales del complejo residencial.
La promotora, según las mismas fuentes, debe también abonar 50 euros por unidad de aprovechamiento, lo que supone más de 500.000 euros, cuantía económica que, según recoge el nuevo ordenamiento, estará destinada a la creación de infraestructuras en el municipio. El capítulo de cargas para la regularización lo cierra una indemnización de más de 275.000 euros en concepto de exceso de edificabilidad.
Las promotoras han cumplido con las compensaciones para poder culminar el proceso de normalización. Las cuantías económicas ya han sido abonadas al Ayuntamiento y las escrituras de cesión de terrenos han sido suscritas ante notario, según apuntan fuentes del Gobierno municipal, que destacan que la aprobación de los primeros expedientes de regularización constituye «un paso importantísimo», dada la «terrible complejidad jurídico-administrativa» que ha supuesto crear las herramientas para poner en práctica el patrón de legalización de inmuebles establecido en el PGOU.
El Ejecutivo local considera que, una vez ejecutadas las primeras regularizaciones, el procedimiento irá más rápido, por lo que prevé que se hayan cerrado las compensaciones en más de una decena de casos antes de que termine el año.

* Sur - 23.11.10
Foto: La urbanización Santa María Green Hills, un complejo residencial de 192 viviendas cuya licencia de obras fue impuganada en 2003 por el TSJA - sur

El Pais 18 11 2010:

Tumbados dos de los mayores proyectos urbanos de A Coruña

 
ELPAÍS* : Una Administración pública expropia por la vía forzosa unos terrenos, en muchos casos recurriendo a la fórmula de "urgente ocupación", para realizar un proyecto urbanístico concreto de "utilidad o interés público" (llámese carretera, campo de fútbol, viviendas o un parque empresarial) y finalmente dedica esos solares por los que pagó un precio más bien bajo a otro fin, por lo general de mucha mayor rentabilidad económica. Ocurre muy a menudo. Son "procedimientos normales de la política urbanística", alegó hace unos días la edil coruñesa de Urbanismo, Obdulia Taboadela. Normales sí, pero no legales.

El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia, en dos sentencias sucesivas, acaba de condenar a las administraciones responsables de dos de los mayores proyectos urbanísticos de A Coruña en la última década a devolver a sus dueños los terrenos. O en su defecto, a indemnizarlos. Una reversión que costará caro en ambos casos a las arcas de la Xunta y el Ayuntamiento.

Hace casi dos décadas que el Gobierno gallego expropió por la vía urgente 157.000 metros cuadrados a la entrada de A Coruña para construir el denominado Parque Ofimático, un polígono de oficinas que incluía campo de golf, helipuerto y un apeadero ferroviario.

Nunca se hizo y el viejo proyecto se reconvirtió, tras recalificar el uso de las fincas, en un plan para construir 2.000 viviendas. La nueva configuración del futuro parque ofimático fue presentada hace apenas un mes. Pero tras años de batalla judicial, parte de los antiguos dueños de los solares contrarios a la expropiación forzosa de sus bienes acaban de ganar su reclamación: el alto tribunal condena a la Xunta a devolver 80.000 metros cuadrados de terrenos a sus dueños, unas 60 familias. La Administración gallega tiene dos meses para cumplir el fallo y, dado que la reversión es ya imposible, indemnizar a los afectados.

Otro tanto ocurrió hace unas semanas con el Ayuntamiento de A Coruña, condenado también a compensar a los dueños de terrenos en el barrio de Someso en los que hoy se erigen un recinto ferial, un centro comercial, así como edificios de viviendas y oficinas. En total son unos 20.000 metros cuadrados, aunque la sentencia del Tribunal Superior sólo afecta a la mitad de la superficie, la que fue adquirida en 1989 con el pretexto inicial de construir un campo de fútbol.

El Ayuntamiento, que discrepa del fallo por considerar que compró pero no expropió esas fincas, deberá indemnizar con 8,2 millones de euros a los antiguos propietarios.

Ambos casos similares originan un vivo rifirrafe entre el Gobierno local del socialista Javier Losada y el Partido Popular. Para el dirigente Carlos Negreira (PP), el caso de Someso que él denomina Relámpago es un "escándalo urbanístico", "una estafa", "una chapuza", "un ladrillazo" y exige una comisión de investigación por esa "expropiación ilegal".

"Que aplique el mismo rasero al Gobierno de Alberto Núñez Feijóo, que pida una investigación en el Parlamento, que vaya a los tribunales como amenazó", replicó ayer la concejal de Urbanismo de A Coruña al difundirse la sentencia sobre el parque ofimático.
Reversiones que saldrán caras

Las indemnizaciones por expropiaciones forzosas declaradas ilegales costarán caras a las administraciones. El Ayuntamiento de A Coruña no incluyó en los presupuestos municipales para 2011 una partida para cumplir la sentencia sobre el caso Someso y pagar una indemnización de 8,2 millones de euros a los antiguos propietarios de los terrenos. Intentará negociar un trueque: compensarles entregándoles parcelas de titularidad municipal que tiene en el futuro parque ofimático, donde la Xunta, también condenada por expropiar ilegalmente los solares, prevé construir 2.000 viviendas.

El caso es que las cuentas de A Coruña para el próximo año sí incluyen, en el apartado de obras y proyectos, 40,2 millones de euros que abonarán los promotores del parque ofimático para urbanizar esa zona de la ciudad. Una cantidad importante, reseña el interventor municipal, ya que supone más de la mitad del dinero para inversiones con el que contará el Ayuntamiento el próximo año. "Si se descontara ese dinero, el presupuesto real [de A Coruña para el próximo año] ascendería a 216,4 millones de euros, un 2,7% más que el de 2010", advierte Intervención. El PP insiste en que cada semana que pasa sin pagar los 8,2 millones de euros a los antiguos dueños de los terrenos de Someso, la indemnización se incrementa en 5.200 euros por los intereses de demora.

* El País - 18.11.10
Foto: A Coruña, torres barrio Someso - corunopolis

SUR in English 5 11 2010

axarquia

Property owners want greater say in the process to legalise their homes

Save Our Homes Axarquía wants more involvement in the Junta's task forces which will decide the future of illegal buildings

05.11.10 - 18:20 -  GEORGE PRIOR

The Save Our Homes Axarquía (SOHA) association is demanding that the Junta de Andalucía form locally-based task forces involving the property owners themselves to find a solution to the ongoing problem of "illegal" homes in the eastern region of Malaga province.

"At the moment the Town Halls and the Junta are working towards a solution, or they tell us they are, but those with the most to lose - us - are not asked to participate in the process," says SOHA President, Philip Smalley. "We should be involved."

SOHA is formed by a group of homeowners, many of whom are foreign nationals, whose properties in the Axarquía countryside have been deemed illegal. Many having put their life savings into these properties and the members have no intention of letting them go without a fight
.
"We had started in a small way when the first letters went out from the Viñuela Town Hall advising us that the Junta de Andalucía was impugning the licenses issued to us and that the Town Hall was not defending the action," explains Smalley, whose own hose in Viñuela has been declared "illegal."

"The main concern is that whilst our licenses are being disputed or already annulled our homes are worthless and the threat of demolition is like the Sword of Damocles hanging over our heads."

In Axarquía alone there are thought to be more than 10,000 properties which have been built on rural or farming land, where construction is forbidden. In total, SOHA estimates that in Andalucía as a whole there could be as many as 300,000 illegal buildings.

The Junta de Andalucía should know when all new homes are built because unless they do, the building licences signed-off by the Town Halls are invalid. Over the last few years the regional government has declared thousands of homes illegal, and have ordered some to be demolished.

It has emerged that out of the 31 municipalities in Axarquía, only 14 have completed an inventory of buildings located on 'non-developable land' for the Junta de Andalucía. This inventory is a fundamental tool to decide the future of each property on a case by case basis. The Junta has stated that the remaining municipalities have six months before they will close the window for reviews and the General Territorial Plan (PGOU) will be formally adopted.

Amongst those municipalities who are yet to complete this study are Alfarnate Almáchar, Árchez, Benamargosa, El Borge, Canillas de Albaida, Cómpeta, Cútar, Macharaviaya, Salares, Sedella, Arenas, Canillas de Aceituno, Comares, Iznate and Moclinejo.

"The Junta says it is helping the small towns of the Axarquía to formulate a new PGOU which will have the effect of legalising many of the "illegal houses" whilst also doing inspections of the "illegal" houses to see which might be made legal within the current law. Whilst the Town Halls of the Axarquia are working with the regional government, Viñuela has been obstructive in trying to force through a PGOU that the Junta de Andalucía was unhappy with. This went to the Supreme Tribunal in Madrid where I believe the Town Hall lost its case."

Action

The recent calls for task groups to be created involving homeowners is the latest step in a long battle. In March more than a thousand foreign residents took to the streets in Malaga to defend their homes' legal status and to avoid their demolition.

"We have no ambition other than to save our homes - homes for which we were issued licences and paid taxes. We have no alliances with any external group or political party.
"Our numbers soared when the Priors had their house in Almeria demolished - this seemed to concentrate peoples' minds!" confirms Philip Smalley.

He refers to the case of Helen and Len Prior whose home was demolished in 2008 by the regional government, five years after they moved in. The Priors had received warnings that their home had been built illegally, but they had appealed against the decision and were waiting for it to be heard in a court in Madrid. The regional government acted before their case was heard and gave the Priors just a few hours to move their belongings.

Associations

SOHA is just one of the many organisations representing owners of homes declared illegal. 'Abusos Urbanisticos Almanzora No' (AUAN) and Defender Nuestras Viviendas are another two, dedicated to resolving the situation which according to Smalley is both financially and emotionally draining.

"Some of our members have developed health problems from the stress that they are living under. In the Almanzora valley this stress is aggravated by the fact that the authorities have cut off electricity and water to the properties."

Hundreds of expatriates and Spanish nationals alike are facing the demolition of their homes after thousands of building licences were deemed illegalin Almanzora.
The permissions, which were issued for homes built in 2003, have now been declared null and void. It is claimed that the Town Hall, was not authorised to consolidate the PGOU but decided to forge ahead and issue licences to build the homes, half of which are owned by foreigners.

Hope

However, there are suggestions that there may be a glimmer of hope in the case of Almanzora. It is believed the Junta de Andalucía will approve the latest Town Hall PGOU meaning that many of the homes will be legalised.

Similarly, Smalley adds: "It is interesting that the Parliament of Extremadura (PP and PSOE together) has voted to declare an amnesty and legalise all the houses that were built illegally but in good faith.

But until that happens in Axarquía, Philip Smalley says the campaign will continue.

* Cotizalia - El Radar - 13.11.10

¿Quo vadis vivienda?

R.J.LAPETRA* : Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino. Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011?

Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.

* Cotizalia - El Radar - 13.11.10