27.12.11

El Confidencial 20 12 2011: Andalucia - Grinan legaliza 300.000 viviendas

Andalucía.- Griñán legaliza 300.000 viviendas

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ELCONFIDENCIAL* : José Antonio Griñán celebró su candidatura a la Presidencia de la Junta de Andalucía dispuesto a adelantar la festividad de los Reyes Magos. Ya ha empezado a anunciar medidas electoralistas para reducir la debacle socialista en las próximas elecciones autonómicas andaluzas del próximo mes de marzo.
El jefe del Gobierno andaluz aprobará a principios del próximo año, probablemente el 10 de enero, el decreto para la regularización de las viviendas edificadas en suelo no urbanizable, unas 300.000 en Andalucía, según los cálculos de la Junta. Griñán anunció este decreto de regularización de viviendas el pasado mes de junio, en el Debate del Estado de la comunidad autónoma celebrado en el Parlamento andaluz. Seis meses después recupera esta iniciativa que impedirá la construcción en suelos protegidos y en zonas inundables.

"No se trata de una amnistía general; será una regularización que dará respuestas a los ayuntamientos a través del planeamiento urbanístico en unos casos o mediante expediente iniciados a solicitud de cada propietario", destacó Griñán, quien anuncia una regularización a través del planeamiento urbanístico en unos casos o mediante expediente iniciados a solicitud de cada propietario.

En la práctica, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que nació en 2003 para intentar frenar este tipo de construcciones, se ha manifestado claramente insuficiente. Los alcaldes de comarcas andaluzas como la Axarquía (Málaga) otorgaban licencias irregulares que han acabado en condenas (de exprimeros ediles de los municipios de Cómpeta o La Viñuela). El caso más significativo fue el del exalcalde de Alcaucín, José Martín Alba, detenido en 2009, durante el transcurso de la Operación Arcos.

Como ya publicó El Confidencial, la Junta de Andalucía ya conocía las irregularidades urbanísticas en la Axarquía desde al menos 2006, según un informe del Defensor del Pueblo Andaluz. Sólo en Alcaucín permitió la construcción de 20.000 viviendas en suelo rústico para aprovechar el boom de residentes extranjeros. Un informe de José Luis Díaz Ripollés y Alejandra Gómez Céspedes, profesores de la Universidad de Málaga, titulado La corrupción urbanística: estrategias de análisis, ya alertaba del traslado del urbanismo salvaje de la Costa del Sol al interior de la provincia malagueña.


* El Confidencial - Agustín Rivera. Málaga 20/12/2011
Foto: El presidente de la Junta de Andalucía, José Antonio Griñán (Efe)

19.12.11

El Almeria 15 12 2011:Arboleas.- El 72% de los vecinos vive en suelo no consolidado

Arboleas.- El 72% de los vecinos vive en suelo no consolidado

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ELALMERÍA* : El alcalde del Ayuntamiento de Arboleas, Cristóbal García, ha expresado su preocupación por el "desorden urbanístico" que, en estos momentos, predomina en el término municipal. En este sentido, el primer edil ha aseverado que "el 72% de la población reside en suelo urbano no consolidado. Es una situación que comienza cuando finaliza el proceso de la adaptación de las Normas Subsidiarias a la LOUA, a mediados del año 2009". Con estas palabras, el primer edil ha añadido que "por esta razón y, por otros desmanes del anterior Gobierno, en la actualidad, este Consistorio se tiene que enfrentar a uno de los problemas económicos más grave de la historia reciente en la Democracia, pero todo ello se agrava por la sin razón de un urbanismo gestionado hacia atrás. Se puede calificar este problema como muy grave".

Por ello, Cristóbal García está manteniendo en los últimos meses numerosos encuentros y reuniones de trabajo con los responsables del área de Obras Públicas de las diferentes Administraciones Públicas. "Nuestro objetivo prioritario es poner un punto y final a este conflicto urbanístico, puesto que este caos está arruinando la economía del pueblo, puesto que el desempleo se agudiza al no poder dar ni una licencia para pintar una casa, frenando el desarrollo, desde todos los puntos de vista, de Arboleas", ha argumentado el alcalde.

"El primer paso que hemos realizado se ha centrado en diagnosticar la realidad urbanística de Arboleas, después de estar ocho años haciendo no se sabe qué, con el fin de marcar el punto de partida. El segundo paso ha sido el de contratar a un nuevo equipo redactor, con el fin de regularizar de forma urgente el Planeamiento Urbanístico de Arboleas", ha explicado Cristóbal García, quien ha aclarado que el objetivo prioritario del Ayuntamiento "es desbloquear esta situación" y "dar normalidad a la vida del pueblo".

Asimismo, ha solicitado a la Consejería de Obras Públicas que se sensibilice con este conflicto aportando el esfuerzo constructivo y necesario para alcanzar la solución deseada lo antes posible.


* El Almería - 15.12.11
Foto: Arboleas (Almería) - ideal.es

27.11.11

Europa Press Malaga 25 11 1011: Axarquia & Almanzora - 25.000 casas en suelo urbanizable...

Viviendas irregulares ANDALUCÍA

La Junta localiza más de 25.000 casas en suelo no
urbanizable en la Axarquía y Almanzora


La mayoría están en municipios de entre 500 y 1.000 habitantes
Antes de 2012 se aprobará el decreto para 'clarificar' su situación


Europa Press | Málaga

Actualizado viernes 25/11/2011 15:16 horas

La Junta de Andalucía, en colaboración con los
ayuntamientos de la zona, ha identificado en la
Axarquía (Málaga) y la Almanzora (Almería) un
total de 25.000 edificaciones en zona no
urbanizable -más de 12.000 en cada comarca-,
según ha precisado este viernes la consejera de
Obras Públicas y Vivienda de la Junta de
Andalucía, Josefina Cruz Villalón, en
declaraciones a los periodistas tras inaugurar en
Sevilla las VI Jornadas de Formación de Fiscales
de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
La titular de Obras Públicas ha precisado que esa
identificación se enmarca en los trabajos de
"colaboración" que la Administración regional
mantiene en esa materia con los ayuntamientos que
así se lo han solicitado -que ha cifrado en unos 190-.
En las comarcas donde se han localizado esas
viviendas predomina una "dispersión" de ese tipo
de edificaciones y abundan ayuntamientos
"pequeños" por volumen de población, que oscila
entre los 500 y los 1.000 habitantes, por lo que
tienen "menos capacidad de intervenir" en ese terreno.
Igualmente, Cruz Villalón ha recordado que la
consejería que dirige tiene previsto aprobar a
final de este año 2011 el decreto sobre
edificaciones en suelo no urbanizable, con el que
pretende "clarificar" la situación en la que se
encuentra el "volumen muy alto" de ese tipo de
construcciones que existe en la comunidad autónoma.
Así, ha precisado que la Junta lleva trabajando
en la elaboración de ese documento "desde hace
casi un año", y actualmente se encuentra en
"tramitación interna" en el Consejo de Gobierno,
"siendo objeto de informes del gabinete jurídico
de la Junta y del Consejo Consultivo".
En este sentido, la titular andaluza de Obras
Públicas ha aclarado que "no todas las
edificaciones construidas en suelo no urbanizable
son ilegales", de forma que con el citado decreto
pretenden precisamente saber "qué se puede
legalizar y qué no", así como conseguir que,
aquellas que se han construido de forma ilegal o
irregular "al menos tengan acceso a los servicios básicos".

Cultura de rechazo
En cualquier caso, Cruz Villalón ha señalado que
"lo importante" es "extender" entre la sociedad
una cultura de rechazo hacia esas edificaciones,
porque su construcción "no es razonable" ni
genera "un crecimiento ordenado", sino que
ocasiona "problemas económicos, sociales y
medioambientales". "En eso tiene que trabajar la
Junta", ha recalcado la consejera, "con
independencia de que los fiscales trabajen en la
prevención y persecución de los delitos e infracciones que cometa cada cual".
Del mismo modo, la consejera de Obras Públicas y
Vivienda se ha mostrado convencida de que,
actualmente, el fenómeno de construcción de ese
tipo de edificaciones está "más controlado"
frente a lo que ocurrió "en décadas anteriores,
cuando se convirtió en un fenómeno muy extendido
en Andalucía y el conjunto del territorio nacional".
La Consejería de Obras Públicas y Vivienda ha
realizado durante la presente legislatura un
total de 4.237 actuaciones inspectoras en materia
urbanística y de ordenación del territorio, de
las cuales más de un millar han sido informes
dirigidos a órganos judiciales y fuerzas de seguridad.
Así, en los últimos dos años, se ha insistido en
"privilegiar" actuaciones preventivas para evitar
que se consoliden situaciones ilegales -obras en
construcción, parcelaciones incipientes-, así
como la reconducción o regularización ordenada de las actuaciones.

22.11.11

20 minutos 18 11 2011

España tiene más de tres millones de viviendas vacías

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20MINUTOS* : Miles de españoles se las ven y se las desean para tener un techo; otros tantos para no perder el que tienen, pagando con mucho sacrificio su hipoteca; y miles también son los que finamente se quedan en la calle. Y es que en plena ola de embargos y desahucios, hemos sabido que en España hay casi tres millones y medio de viviendas vacías.
Concretamente, hay 3.417.064 casas cerradas, según datos de LDC, entidad especializada en la administración de fincas y comunidades de propietarios. Es decir, el 13,2% de las viviendas del país están vacías y cerradas (teniendo en cuenta que, según el Ministerio de Fomento, el parque de viviendas español es de casi 26 millones).
Del total de viviendas, 1,4 millones de inmuebles se encuentran actualmente en manos de las comunidades de vecinos, mientras que 1,8 millones son propiedad de una persona, 28.279 están en poder de una sociedad y 508 pertenecen a algún organismo público.

Barcelona y Madrid, a la cabeza

La lista de provincias con casas cerradas la encabeza Barcelona (338.645), seguida de Madrid (337.212). La lista de las cinco provincias con más pisos vacíos la completan Valencia (228.870), Alicante (192.184) y Sevilla (124.573).

Por el contrario, las provincias con menor número de viviendas familiares vacías son Ceuta (3.099), Melilla (4.056), Álava (11.580), Teruel (12.078) y Soria (12.142).

Muchas de estos más de 3 millones de viviendas no se encuentran en buen estado. En mayo de este año, LDC aseguraba que más de un millón de los edificios de viviendas se encuentran en un estado ruinoso, malo o deficiente.

El estudio contabilizaba un total de 10.779.844 edificios destinados a viviendas construidos en España. De ese total de edificios destinados a viviendas, 9.591.830 se encuentran en buen estado.


* 20 Minutos - EP. - 18.11.11
Foto: vecinos_edificio_desierto

21.11.11

AUAN Press Release: 21st November 2011

 

AUAN Press Release.

Contact info@almanzora-au.org or call 00 34 661329919.


Latest Changes to the Andalucian Planning Laws are another nail in the coffin

If you buy an illegal house in good faith, it's your fault and you will be punished according to the latest amendments to the LOUA.

AUAN, 21st November 2011

The regional government of Andalucía has announced that it is changing its planning laws (LOUA) in an attempt to revitalise the struggling real estate sector by easing the requirements for building in urban areas.

However, according to sources in Abusos Urbanisticos Almanzora NO (AUAN), an association of homeowners who purchased homes in Andalucía only to find that these homes had fallen foul of the regions poorly managed planning regulations, the latest changes do little to encourage potential buyers to reach for their chequebooks.

"Section thirty five of the text is a classic example of how the Ministry for Housing and Planning views home buyers as a potential threat to judicial order" said Maura Hillen, AUAN president. It reads, rather ponderously, "The measures to protect planning legality and the reestablishment of the perturbed judicial order have a real character and apply to third party purchasers of property subject to such measures because of their status as subrogated in law by the responsibilities of the person causing the planning illegality".

  "In layman's terms this means that if you buy an illegal house in good faith, you inherit the problem" says Mrs. Hillen. "For example, if the Property Register is inaccurate and fails to reveal the existence of a planning problem a purchaser in good faith may buy this property and may subsequently face unforeseen legalisation costs or in the worst case, demolition without prior compensation. Given that the property register currently gives a clean bill of health to Helen and Len Priors house (it was demolished in 2008), you can understand the risks that you face" she continued.

"I suppose that it is too much to expect that a Ministry whose leader, Josefina Cruz Villalon, described foreign purchasers as 'an invasion of people,…who are not from this country, who settled here illegally' etc, etc, would even attempt to solve the problems suffered by thousands of European citizens, the majority retired, who have invested practically all of their savings in Andalucía, invited by promises of a warm welcome, a sunny climate and a legally safe place to live. We believe that perhaps it cannot be expected that such people will create an environment which encourages further European investment in real estate here. Many Britons, having learned their lesson have now left Andalucía; some others are abandoning their homes. ? How can one hope that more Britons will invest in Andalucía when their compatriots have been treated in this way?" she concluded.

According to the new bill, homeowners also face penalties if they own a house that is deemed to be illegal with additional requirements in terms of urbanisation costs and the possibility of fines.

The bill also encourages the role of the Urbanising Agent, a figure that plans and executes the urbanisation works presenting the landowners with the bill. "This role requires careful regulation to safeguard the rights of the landowners and to prevent abuses, something which this bill does not do." said Mrs Hillen.

"This regulatory change is of interest to everybody. We understand that it is being passed via an emergency procedure in the Andalucía Parliament. We do not understand such urgency without sufficient debate. Needless to say, those affected, represented by AUAN and similar associations have not been consulted and it all seems a bit rushed". 

 "In the meetings we have had with the Junta de Andalucía we have advocated for sensible and practical solutions like those that have been applied in other autonomous regions of Spain. These latest changes are neither sensible nor practical. Sadly, for everyone this regional government never listens and this bill is just another nail in the coffin." concluded AUANs president.

27.10.11

The Wall Street Jounral 18 10 2011: Spain Feels the Housing Pain

October 18, 2011, 8:47 AM GMT
  • Spain Feels the Housing Pain

    AFP
    Cranes erecting the Pelly tower under construction in Seville.

    Spain's property bust is only getting worse. The wonder is that the country's economy and banks are still this resilient.

    The Spanish government said Tuesday that housing prices remained in free-fall in the third quarter, dropping 5.5% from a year earlier, the biggest decline since 2009.

    This makes Spain, in many senses, the worst case of a property bust in the developed world—the country is already deep in its third consecutive year of falling prices, with no rebounds.

    Last year, the pace of decline slowed significantly, signalling some light at the end of the tunnel, but another metaphor is called for instead: that last year's respite was nothing more than a dead cat's bounce.

    The good news should be the overall amount of the decline, since Spain's government says prices are only down 18%, in nominal terms, since their peak in early 2008.

    But that doesn't include the effect of Spain's persistent inflation, one of the highest in the euro zone, which makes the real drop closer to 30%—Spain's government didn't provide real price data in today's release.

    After earlier predictions of a short-term correction have been smashed, some analysts now say prices may keep falling for the next two years, eroding Spain's household wealth and banking balance sheets.

    Meanwhile, banks are struggling to keep up with the loss in value of the collateral against €400 billion worth of loans to construction and real estate firms, an amount that remains unchanged since 2008.

    For Luis Garicano, a professor of economics and strategy at the London School of Economics, this number is perhaps the most dangerous of those related to the bust, since it indicates the banking sector exposure to such loans hasn't diminished.

    He estimates that a possible explanation is that banks have exchanged some non-performing loans for property that they now own, but not enough to offset the rising interest on the loans.

    Many, if not most of these loans, are being rolled over to keep zombie developers in business, in the hope that the market will recover.

    All the same, banks have also turned into property developers now.

    Walk into any Spanish bank branch, looking for a mortgage, and you will see that is much easier to get it if you'll just take one of the many, many houses the bank acquired from a bankrupt developer. But many will say why worry? The same house will be even cheaper next month.

  • 20 Minutos 25 10 11: Wall Street Journal y la burbuja inmobiliaria española

    20MINUTOS* : "Lo asombroso es que la economía y los bancos del país sean aún tan resistentes". De este modo se refiere el diario 'The Wall Street Journal' al actual momento de la economía española y más concretamente a la burbuja inmobiliaria. El diario neoyorquino, "biblia" mundial de la economía, se asombra del caso español y considera que la burbuja inmobiliaria española "empeora".
    En opinión del periódico norteamericano asegura que "el estallido de la burbuja inmobiliaria en España no hace sino empeorar. Lo asombroso es que la economía y los bancos del país sean aún tan resistentes".
    A partir del último dato del precio de la vivienda (descenso interanual del 5,6%), 'The Wall Street Journal' afirma que el caso español "es el peor estallido de una burbuja inmobiliaria en el mundo desarrollado, con el país ya metido de lleno en su tercer año consecutivo de descensos de los precios y sin ningún repunte".

    El problema es la exposición de la banca

    El diario echa mano de las metáforas para describir que el 2010 no fue un año tan malo como sí lo está siendo el 2011: "El respiro del año pasado no fue sino el espasmo de un moribundo".

    El periódico de Wall Street apunta un dato: los bancos han otorgado a contructoras e inmobiliarias créditos por valor de 400.000 millones de euros. Al respecto ha preguntado al prestigioso Luis Garicano, catedrático de economía y estrategia de la London School of Economics, quien considera esta cifra la más peligrosa de las vinculadas al estallido de la burbuja, ya que indica que la exposición del sector bancario a este tipo de préstamos no ha disminuido.

    'The Wall Street Journal' confirma lo que ya venimos contando desde hace meses. Si entramos en cualquier sucursal bancaria en España en busca de una hipoteca, "comprobarán que es mucho más fácil obtenerla si compran una de las muchas viviendas que el banco adquirió a alguna inmobiliaria quebrada".

    Y añade que "muchos opinan que no hay prisa, porque la misma vivienda será aún más barata el próximo mes".


    * 20 Minutos - 25.10.11
    Foto: Viviendas en construcción - 20minutos

    19.10.11

    Telegraph 18 10 2011: Spain's housing secretary 'in denial'...

    Spain's housing secretary 'in denial' about expat property problems

    Marta Andreasen MEP has claimed Spain's secretary for housing 'is in denial' regarding the severity of the problems affecting British expats who have invested in Spanish property, following a heated exchange at an international property exhibition in London.

    Beatriz Corredor at the Spanish Property Roadshow
    Spain's housing secretary Beatriz Corredor (pictured), who was in the UK promoting Spanish property this week 

    The argument took place following a speech delivered last week by the Spanish housing secretary Beatriz Corredor, who called for Britons to trust in Spain and to take advantage of its ripe property market.

    UKIP's Marta Andreasen MEP said: "I was quite upset that she refused to accept or mention the fact that were serious problems affecting Brits in Spain.

    "She referred to new reforms that had supposedly made Spain a safe country in which to buy, but these reforms neither resolve the past nor the present problems.

    "The British are among the highest proportion of foreign property purchasers, but the bad reputation Spain has earned itself has seen the level of interest in Spanish property plummet. This so-called ‘property roadshow’ was to address that with the aim of portraying that everything is fixed and the Brits can start spending their money again. How wrong this is.

    "Regional governments pick fights with local governments, mayors and politicans take bribes, then get prosecuted for corruption – it really is difficult for any British person to trust anyone throughout the home buying process.

    "The minister made out that there were just one or two people with problems and that these were getting sorted out."

    A decree to legalise existing illegal properties combined with a reduction in new home tax and falling house prices made Spain the ideal place in which to invest, said the minister during her address to an audience of developers, investors and protesting British investors who gathered at London's Docklands.

    No mention was made of the many thousands of expats who have bought in good faith only to be told their houses are illegally built and therefore unsellable, and excluded from local water and electricity supplies.

    It was the second time this year that the secretary had addressed a British audience of potential investors and explained why Spanish property is such a good investment.

    The discussion between the pair was brought to a close by the Spanish Ambassador, Carles Casajuana, who led the Spanish housing secretary away after Marta Andreasen refused to shake her hand.

    "I spoke in Spanish and in English so that people around would understand," said Ms Andreasen. "Afterwards I was approached by developers who said they too had been affected by the Spanish government's refusal to sort out the problem, and didn't expect to sales to pick up until the current problems had been solved."

    The MEP has long campaigned on behalf of Brits caughts up in Spain's planning and property scandals. She is currently urging the EU to stop funding Spanish regions until they resolve these problems.

    Telegraph Expat's Spanish Planning Scandal campaign is supporting the thousands of expats who have been affected by the illegal homes crisis in Spain. You can find all the latest news on the situation here.

    AUAN: Nota de Prensa 18 octubre 2011

    Contacto: Patricia Sampson 638323706
                    info@almanzora-au.org
                    www.almanzora-au.org


    AUAN, el colectivo inglés que lucha contra los abusos urbanísticos en la Valle de Almanzora, ha aconsejado a los británicos "no ser llevados a engaño " por la última medida presentado por la administración central supuestamente para restaurar confianza en el sector inmobiliario español.

    En julio el Colegio del Registradores ha presentado una nueva página web en inglés (https://buyingahouse.registradores.org/) con el supuesto objetivo de simplificar el proceso de comprar una vivienda por compradores extranjeros. El Registro pretende ofrecer información en inglés de los más de mil Registros de la Propiedad y  la iniciativa fue aclamada por el gobierno español como una de las nuevas medidas para reforzar la seguridad jurídica del sector inmobiliario.

    La semana pasada, la iniciativa fue enfatizada por la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, durante la segunda fase de su gira internacional ('road show') en Londres para tratar de revitalizar la economía española a través de inversiones extranjeras en turismo residencial. Decía Sra. Corredor del nuevo servicio en inglés "de esta forma, los ciudadanos extranjeros podrán disponer, de forma mas comprensible para ellos, de toda la información sobre la situación física, jurídica y urbanística de la vivienda, de manera que cualquier comprador puede acudir a este registro antes de adquirir un inmueble para comprobar que no hay ningún riesgo en la operación."

    En una entrevista con el periódico inglés, el Telegraph, Sra. Corredor decía "Que vengan aquí tranquilamente, y se fíen  del sistema que tenemos y de la transparencia que hay. Si el documento  no hace mención de procedimientos jurídicos, el comprador,  siguiendo los pasos correctos, puede contar con garantías jurídicas en su compra."

    Pero después de probar el sistema, AUAN ha encontrado que las pretensiones del gobierno  tienen fallos muy serios en la práctica. Según la Presidenta, Maura Hillen, "Hemos probado el uso de la versión británica de la pagina web del registro sin éxito alguno. Ni siquiera podía encontrar una propiedad aun que le hemos metido el número de la finca.  Entonces lo intentamos en español. Hemos llevado a cabo una búsqueda de tres casas. Dos de ellas han sido objeto de orden de demolición hace tres años, y aunque estas órdenes fueron suspendidas existen procedimientos judiciales en curso sobre estas fincas. Las Notas Simples Informativas no especifican nada de esta problemática urbanística, ni del riesgo de demolición de las viviendas."

    "La tercera casa que hemos probado era la de la pareja Prior, en Vera. La búsqueda reveló su ubicación en Almería y el hecho de que tuviese una vivienda de dos plantas y  una piscina rectangular con escalones semicirculares, pero no reveló que fuera considerada como una casa ilegal; ni siquiera que esta casa fue demolida en enero del 2008."

    "Las garantías del gobierno no son garantías suficientes algunas" dijo Sra. Hillen. "Aparte de otras consideraciones las nuevas normas fueron introducidas en el ordenamiento en el julio del año pasado y no se aplican retroactivamente al Registro. ¿Como fiarse entonces?"

     "Hay miles de casas consideradas como ilegales en nuestra zona. Son miles los dueños inocentes, compradores en buena fe, que tienen que enfrentarse a una gran inseguridad jurídica. Están abandonando sus hogares y la economía española en número cuantioso. El gobierno tiene que arreglar la situación de los que han comprado ya antes de mandar políticos a Londres ofreciendo un servicio y una garantía jurídica que realmente no vale para nada". 

    14.10.11

    Telegraph 14 10 2011: Criticisms for Spanish Government's property service

    Criticism for property service run by Spanish government

    When the Spanish government unveiled a new property register in English designed to simplify the buying process and clarify whether properties were legal and safe to buy, it was supposed to encourage British buyers to dip a toe back into the Spanish property market.

     
    Spain's Land registry service criticised as failing to help foreign investors in their due diligence property checks
    Despite the hype, Spain's online Land Registry service has been criticised as unreliable and out-of-date Photo: Frans Lemmens / Alamy

    That was until users began to complain that the service provides what they say is misleading documentation in indecipheral English.

    In exchange for €23 euros, prospective British buyers can search for a property online, carry out their own due diligence and, should they wish to buy one, receive a Land Registry Certificate that proves they bought their property in good faith. In theory completing this process guarantes them judicial support.

    However, a check on a 5,000 square-metre property bought by Colin and Sandra Byrne in 2006 correctly states the size and description of the property in Albanilla, even down to the sloping ceilings and the fact that "the main front faces the mid day" [sic].

    What it fails to mention is that the €275,000 property with a €25,000 landscaped garden is subject to a land grab by a developer, who plans to use half of the Byrnes' land as part of an urbanisation project that will include 47 car parking spaces, two houses and a public space.

    Colin Byrne said: "The first thing that struck me was it looked as if someone had taken the information in Spanish from the records and 'googled' it into English.

    "They described my plot, which is full of olive and almond trees, as 'a piece of dry land for cultivation of cereals with an area of 48 areas 80 centiares'.

    "But more importantly for a prospective buyer, I would think, is the fact that my property is subject to a 'land grab', which went unmentioned on the document that cost me €23.

    "A builder is planning an urbanisation and I and three of my neighbours stand to lose over 50 per cent of our gardens. The plans have been in Abanilla Town Hall since June 2007 and we had the official notification in 2010."

    It is not just the translated documents that are giving cause for concern. The service seems to be equally flawed in Spanish.

    A check on a house bought by Len and Helen Prior in 2003 reveals its location in Almeria and the fact it had a "rectangular pool with semicircular stair access", but doesn't disclose the fact it was deemed to be illegal. It was demolished in January 2008.

    A search for details on a further two properties deemed illegal three years ago in Albox and subjected to demolition orders that were later suspended pending a retrial, returns no information relating to the properties' legal history.

    The property service in English was rolled out shortly after Spain's housing secretary Beatriz Corredor came to London with the Spanish Property Roadshow in April this year.

    Prior to her arival, she was reported in a Sunday Telegraph interview as saying: "Come here calmly, and trust in the system that we have and the transparency we provide.

    "If there is not any mention of legal proceedings on the document, the person who buys the property through the correct channels will then know there is judicial support."

    The online service was part of a package of reforms steered through the Spanish parliament in a bid to improve Spain's tarnished real estate reputation and boost its withered economy by encouraging investment.

    A spokesman for the Spanish government said: "Last July, the Spanish government approved a new regulation that, amongst other measures, obliges town councils to inform the Association of Spanish Property and Commercial Registrars about any urban development regarding properties. As every regulation in democracy, it doesn't have retroactively [sic]."

    There are estimated to be 700,000 unsold holiday homes in Spain, the majority of which are located along the southern coastlines, where property prices have dropped by as much as 60 per cent in certain regions.

    The second leg of the Spanish property roadshow is currently in London, providing a platform for developers to sell their properties to UK buyers.

    Telegraph Expat's Spanish Planning Scandal campaign is supporting the thousands of expats who have been affected by the illegal homes crisis in Spain. You can find all the latest news on the situation here.

     
     

    7.10.11

    Fwd: El Mundo / The Telegraph: El aeropuerto de Castellon....Spain's white elephants

    7 10 2011

    ECONOMÍA | Diario británico


    The Telegraph ve el aeropuerto de Castellón como ejemplo del 'derroche' público en España



    Las bases y las pistas aún no tienen operatividad a falta

    Las bases y las pistas aún no tienen operatividad a falta de permisos. | ELMUNDO.es
    • Se titula 'Spain's white elephants: how country's airports lie empty'
    • Se refiere a la base como un macroproyecto que cuesta más de lo que rinde
    • Tampoco se 'salva' de las críticas el aeropuerto de Ciudad Real
    Europa Press | Castellón
    Actualizado viernes 07/10/2011 19:02 horas

    El aeropuerto de Castellón protagoniza un artículo en el diario británico The Telegraph sobre el "derroche" de dinero público en megaproyectos que pululan por el paisaje español.

    El reportaje se titula 'Spain's white elephants: how country's airports lie empty' (Los elefantes blancos españoles: cómo los aeropuertos regionales permanecen vacíos).

    El término 'white elephants' hace referencia a aquellas posesiones que tienen un costo de manutención mayor que los beneficios que aportan. La periodista Fiona Govan explica que el último ejemplo de este tipo de infraestructura es el aeropuerto de Castellón, inaugurado en marzo con un coste de 150 millones de euros, y cuya torre de control "no ha guiado el aterrizaje de ningún avión".

    "Elefantes blancos que ensucian el paisaje español, megaproyectos a menudo financiados por dinero público que han ayudado a conducir a España hacia el 'boom' y simbolizan el derroche de dinero que ha contribuido al espectacular descalabro económico", destaca el artículo.

    Según explica la periodista, el aeropuerto de Castellón se construyó con la promesa de ser una puerta a una "región no descubierta", un proyecto que generaría empleos "en un país que cuenta con un 21% de desempleo".

    Seis meses después, esté complejo espera que le otorguen la licencia para operar, algo que "muchos atribuyen a las diferencias entre el conservador ejecutivo regional y el gobierno socialista de Madrid", dice el artículo, y, además, destaca que el aeropuerto "todavía no ha atraído la atención de las aerolíneas low-cost tan necesarias para su éxito".


    Ciudad Real y Huesca



    A continuación, el reportaje salta al aeropuerto de Ciudad Real, donde Vueling ha eliminado algunas rutas a causa "de la escasa rentabilidad, el incremento del precio del queroseno y el estancamiento de la economía española". "Con sólo dos vuelos a la semana, -Vueling- es la única aerolínea comercial que opera" en este aeropuerto, explica.

    Otro de los protagonistas del artículo es el aeropuerto de Huesca, abierto en 2009 y pensado para "atraer" a esquiadores a las pistas de los Pirineos. Según Govan, "en 2009 el aeropuerto sólo recibió a 6.228 pasajeros", por lo que cada pasajero "costó a los fondos públicos alrededor de 700 euros", remarca.

    De los 48 aeropuertos regionales construidos en este "país apretado por las deudas", "solamente once de ellos han obtenido beneficios en los últimos 20 años", aclara la corresponsal en Madrid de The Daily Telegraph.

    Govan finaliza el artículo con las declaraciones de un jubilado de Castellón que asegura que "no le sorprende" el destino del último aeropuerto construido en España. "Siempre pensé que era estúpido construirlo aquí cuando estamos a menos de una hora del aeropuerto de Valencia", confiesa el anciano, quien finaliza: "y pensar que estábamos preocupado por el ruido de los aviones". "Qué broma".
    --------------------------------------------------------------------------------------

    Spain's white elephants – how country's airports lie empty


    Only 11 of Spain's 48 regional airports are profitable and its newest project has yet to see a single passenger through its terminal.



    By Fiona Govan, Castellón

    8:45AM BST 05 Oct 2011


    The gleaming new air traffic control tower shimmers in the midday heat, visible for miles around, it rises up above groves of orange trees in the agricultural region of Castellón, north of Valencia.

    But it has yet to guide a single aircraft onto the 3,000 yards of virgin runway at Spain's newest airport, inaugurated in March at a cost of 150 million euros (£130 million).

    The metal clad terminal stands empty, its vast car park untarnished by a single vehicle, weeds growing up through the pavements, the only sign of life.

    It is the newest example of infrastructure "white elephants" that litter the Spanish countryside, huge projects often funded by taxpayer money that helped drive Spain's economic boom and that have come to symbolise the wasteful spending contributing to its spectacular bust.

    Castellón Airport promised to be a gateway to an undiscovered region, providing jobs for locals in a country struggling with 21 per cent unemployment rate, and delivering tourists tempted by cheap deals to some of Spain's most beautiful white sand beaches.

    But six months after its completion it has yet to be awarded an airport license – a fact many attribute to political differences between the Conservative-run region and the socialist government in Madrid – still yet attract the attention of the low-cost airlines deemed so necessary for its success.

    The fate of another of Spain's airports will do little to encourage investors in Castellón. Next month Spanish low cost carrier Vueling will cease to operate routes from Ciudad Real airport, 125 miles south of Madrid in Castile-La Mancha.

    "Low profitability of the routes, increased cost of aviation fuel, and the stagnation of the Spanish economy have forced the decision," the airline said in a statement.

    With only two flights a week it was the only commercial airline left operating.

    The airport, the first privately-owned venture in Spain although publicly subsidised, opened in December 2008 costing close to 1 billion Euros and with the ambition of becoming a cargo and passenger in the shadow of the capital's Barajas airport. It was even called Madrid South.

    But far from meeting its target forecast of 1.5m passengers a year, it managed only 100,000 in 2010, and saw airlines including Ryanair, Air Berlin and Air Nostrum drop it from their routes as unprofitable.

    Last year the company that ran the airport went into receivership owing millions to contractors, and leading the Bank of Spain to take control of the regional savings bank Caja Castilla La Mancha which bankrolled the project.

    Under specially negotiated employment contracts all airport personnel, even its executives, rotate with three months on the job followed by three months at home on the dole.

    Another example is Huesca airport, opened in 2007 in the shadow of the Pyrenees in northeastern Spain, regional authorities hoped to attract skiers to its slopes, even subsiding the now defunct Pyrenair.

    Seeing only 6,228 passengers in the whole of 2009, one report stated that each passenger cost the public coffers some 700 euros (£600) and last year its losses amounted to 6m euros (£5.2m).

    The last commercial flight departed in April, the next is not due until January. But the fully staffed airport still attracts visitors – locals drive out to the airport to dine in its air-conditioned cafés and restaurants.

    During the height of the construction boom, authorities rushed to take advantage of low-cost airlines, to plan new airports and open up hitherto unknown regions to northern European tourists.

    But of the 48 regional commercial airports built in the debt-ridden country in less than 20 years, only 11 make a profit.

    As part of a series of austerity measures designed to wrench Spain out of its deep economic problems, Socialist Prime Minister Jose Luis Rodriguez Zapatero promised partially to privatise its airports. Negotiations are still under way.

    Back in Castellón, residents are not at all surprised at the fate of Spain's newest airport.

    "I always thought it was a stupid idea to build one here when we are less than one hour from Valencia airport and I was right," confessed Vicento Bore, a 78-year old pensioner playing cards with friends in the tranquil square of Vilanova d'Alcorea, a village with 700 inhabitants less than two miles from Castellon airport.

    "To think that we were worried about all the noise of suddenly being in a flight path," he laughed. "What a joke."

    15.9.11

    The Telegraph 14 9 2011: My solutions to the expat Spanish property scandal

    Maura Hillen, president of an expat action group, explains the major property issues faced by Britons in Andalucia – and what the Spanish government must do to fix the problem.

    Maura Hillen with her husband John outside their home in Almanzora, a region in which there are more than 12,000 'illegal' properties

    6:11PM BST 14 Sep 2011

    Entering the Andalucian property market is like entering a minefield. Some will emerge unscathed and others will step on the unexploded bomb. There is no reliable map to guide you.

    The tripwire for the unlucky is a poorly-policed system for urban planning and land management, which has resulted in an estimated 300,000 illegal buildings in this region of Spain alone.

    The consequences of owning an illegal property are many and varied, ranging from unexpected and expensive urbanisation costs to land grab, court proceedings, fines, denial of access to basic services or in the worst case scenario, demolition of your property.

    Since the problem emerged over a decade ago, the regional government has made efforts to cauterize the wound. It has introduced new regulations which attempt to ensure that mistakes are not repeated. However, it has thus far failed to effectively tackle the stockpile of illegal housing which continues to stink up the market place.

    Its latest legal manoeuvre, a draft decree, describes a complex, sometimes ambiguous, lengthy and expensive solution which fails to bring any immediate relief to those facing demolition or denied access to basic services.

    More decisive action is required in my view. The market demands it and the homeowners desperately need it.

    As president of AUAN (Abusos Urbanisticos Almanzora, NO), an association of some 700 British homeowners who have become trapped in this mess, I have a fairly detailed perspective on the problem and its possible solutions. I believe that the following should be done.

    Change the law

    The genie is out of the bottle and cannot be returned or ignored. The regional government must create a complete and up-to-date legal framework to deal with illegal constructions. This requires changes to the planning laws, rather than clarification of its finer details via various decrees.

    For example, current planning law does not recognise the existence of a house in the countryside unless it is associated with farming or is more than 25 years old. This does not conform to the needs of rural communities, the demands of the market or the current reality of homes in the countryside.

    Current planning law does not permit the segregation of a rural parcel of land to create a building plot. In reality, such parcels exist in large numbers, and must be dealt with to solve pressing problems with title to land and the property on it.

    Introduce interim measures

    Realistically, a properly-ordered solution will take years to implement. In the meantime, prosecutors are obligated to seek demolition of illegal properties and service providers are obligated to deny access to basic services such as electricity and water, creating untenable situations for the homeowner. Interim legal measures are required whilst fair and just solutions are put in place.

    Remove planning powers from small town councils

    In my experience small councils lack the funding and the technical expertise to prepare complicated town plans. There is also the frequently irresistible temptation to rezone the land of friends and family as lucrative building land at the expense of the wider community. A centralised function would create economies of scale and be more impartial.

    Act decisively against illegal construction

    It is easy to find examples of continued illegal construction. There are less than 50 planning inspectors in Andalucia for a land mass of 33,694 square miles. The complicated intermingling of politics, business, wealth and favours in small Spanish towns makes it unlikely that such activities will be reported. Citizens alerting the authorities to illegal construction need a means to protect their anonymity.

    Compensate

    Create a fund to compensate those whose homes have been demolished through failings in the system rather than any wrongdoing on the part of the unsuspecting homeowners. Divert money from marketing campaigns for this purpose. It will do more good.

    The government of Andalucia has complete control over planning matters within its borders. This gives them the power to amend the law to solve the problem. One can only hope that they heed the demand for change not only from Spanish nationals who are similarly affected and who will have their say in the coming elections, but also from the thousands of foreign homeowners who were encouraged to settle here only for their investment to be wiped out and their dreams shattered.

    If Spain wishes to remain the premier choice for European retirees and to bring in much needed new investment, it needs to make changes that will offer the security demanded by purchasers. If it continues to ignore the mistakes of the past or papers over the cracks with piecemeal legislation, consumers and the property industry as a whole will continue to be badly served.

    Telegraph Expat's Spanish Planning Scandal campaign is supporting the thousands of expats who have been affected by the illegal homes crisis in Spain. You can find all the latest news on the situation – and place a pin telling your story on our interactive map -

    http://www.telegraph.co.uk/expat/campaigns/spanishplanningscandal/

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    3.9.11

    Diario Montañes 2 9 2011: Cantabria - La Fiscalia cuestiona la ley...


    La Fiscalía cuestiona la ley que permite legalizar viviendas condenadas al derribo

    []

    DIARIO MONTAÑÉS* : La Fiscalía de Cantabria ha puesto en entredicho la reforma legal que permite legalizar algunas de las urbanizaciones con sentencia de derribo, porque puede generar «inseguridad jurídica», un efecto contrario al que pretendía el legislador cuando la aprobó por unanimidad de todos los grupos políticos en julio de 2010. Esta iniciativa parlamentaria fue acompañada de otra, la llamada Ley de Derribos, que posibilitaba indemnizar a los propietarios de viviendas ilegales antes de proceder a su demolición, texto cuya constitucionalidad ha cuestionado el Tribunal Superior, que ha elevado una consulta al Alto Tribunal.

    Con ambas leyes el Parlamento pretendía dar una salida a las 663 viviendas que hay en Cantabria afectadas por una sentencia de demolición. Hasta ahora se conocían las dudas de los jueces sobre uno de los textos. La fiscal superior de Cantabria, María Teresa Calvo, nunca se había pronunciado en público al respecto, a pesar de que la Memoria Fiscal ya había sido difundida en parte el pasado mes de junio a través de los medios de comunicación.

    Ha sido una pregunta del portavoz regionalista, Rafael de la Sierra, formulada a Calvo en su comparencia, la que ha desvelado los reparos de la Fiscalía al texto legal. En la Memoria, a la que ha tenido acceso este periódico, la Fiscalía no entra a valorar la política de protección ambiental de los organismos legislativos, pero muestra su preocupación por la iniciativa que permite legalizar algunas urbanizaciones, al crear «inseguridad jurídica».

    De la Sierra pidió a la fiscal superior una «aclaración» sobre el motivo de una afirmación «tan negativa», y quiso saber si en el año de vigencia que tiene la norma se ha producido algún caso de inseguridad jurídica. La respuesta de Calvo fue lacónica. Se limitó a decir que alude a «conceptos jurídicos indeterminados que a veces pueden ser un elemento distorsionador a la hora de enfocar una determinada conducta». Tras la comparecencia, en una reunión de café, los parlamentarios obtuvieron más explicaciones.

    El texto normativo (Ley de Medidas Urgentes en Materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo) fue aprobado con el apoyo de los tres grupos políticos. Su objetivo era que los ayuntamientos adaptaran sus planeamientos urbanísticos al Plan de Ordenación del Litoral (POL), circunstancia que los diputados aprovecharon para evitar la demolición de viviendas que creaban un impacto sobre el paisaje y que, por situaciones sobrevenidas motivadas por cambios en el entorno, eran susceptibles de ser legalizadas. La mayor parte de ellas se sitúan en los municipios de Piélagos y Argoños.

    Peritos independientes
    En su intervención, la fiscal superior de Cantabria reclamó la constitución de un cuerpo de peritos especializados vinculados a la Fiscalía en los casos de delitos contra el medio ambiente y ordenación del territorio, ya que al resultar imputados representantes de los ayuntamientos, se necesita la colaboración de arquitectos independientes.
    El portavoz del PRC, Rafael de la Sierra, pidió también una aclaración sobre este asunto, ya que podía ponerse en duda «la independencia de los funcionarios». Calvo aseguró que la expresión ha podido ser «desafortunada», pero que en ningún momento se ha puesto en duda la independencia del funcionario público. «Se trata de crear equipos de trabajo dentro de la figura del fiscal instructor, que requiere una investigación diferentes», matizó. Los grupos políticos elogiaron también el trabajo de los fiscales.

    * Diario Montaés - 2.09.11
    Foto: Argoños (Cantabria), urbanización Las Llamas con sentencia de derribo (archivo) - eldiariomontanes.es

    27.7.11

    AUAN Press Release / Nota de Prensa 27 7 2011

    AUAN submits objections to the Decree to regularise houses in Anadalucia

    Those affected will be dead before their houses are regularised

    After a panel discussion which took place on the 20th of this month with political representatives, including various Mayors of the Valley of Almanzora, as well as various representatives of local businesses, residents, ecologists, architects, lawyers, local functionaries, planners and other social agents, AUAN has present objections to the draft Decree that the Junta de Andalucia claims will “regularise” illegal houses in Andalucia. According to Maura Hillen, president of AUAN: “In the objections we have tried to take into account some of the opinions expressed during the round table and we think that the objections represent a little bit of social consensus in the Valley of Almanzora”.

    Partly as a result of the round table, AUAN considers the draft text to be insufficient, in parts ambiguous and contradictory, and includes some clauses of dubious legality in their opinion. According to AUAN sources, whilst it contains some good things, in other cases in makes the problem worse, and in addition the mechanisms outlined in the draft will be very difficult to put into place in practice, running the very great risk that a large number of those affected will be dead before their properties are regularised – if they are regularised.

    AUAN advocates for a change in the LOUA (and possibly state law), as the only real way to solve the problem. They stress the need to provide services such as water and electricity to avoid the demolition of homes purchased in good faith, some with local building permits, to protect the human rights of the homeowners.

    Finally, AUAN has requested a meeting between the participants in the round table and the Minister of Public Works and Housing before the decree is approved in order to allow for “dialogue, transparency and participatory democracy”.

    Note: AUAN is a registered association. It receives no public funding. All Independent research and the activities of the organisation are funded by the members (homeowners) and private donations. www.almanzora-au.org

    TEXT OF OBJECTIONS PRESENTED BY AUAN 25.07.2011

    FIRST: THE HUMAN FACTOR: Firstly we would like to highlight that this issue does not revolve around sterile theoretical and philosophical debates; on the contrary, this issue is one of great social, economic and human importance. We consider that it represents a grave malaise in the urban planning and housing system in Andalucia, which manifests itself, we understand, in some 300,000 irregular homes. These homes, in turn, possibly represent hundreds of thousands of homeowners, and also a huge investment of money. This malaise impacts heavily on foreign investment, and also has a serious negative impact on the social and economic fabric in many parts of Andalucia.

    We believe that it is obvious that in a modern and democratic state of law it is impossible to knock down so many houses, many of them bought in good faith by third parties. Therefore, we believe that there is no other remedy but to provide a solution to these houses where possible.

    The problem is large, and big problems need big solutions, but we suggest that in our opinion the draft of the Decree that has been presented to us, is nowhere near a big solution.

    We consider that the problems of these houses will not be resolved with a mere regulation, which is what the Decree in essence is, in addition we consider that it is too complex, ambiguous and contradictory, making the practical solution of the problem more difficult, and that it contains some provisions of doubtful legality. In our view the decree is not a suitable instrument to resolve problems of this kind.  

    SECOND: URBAN SUBDIVISIONS: In many cases irregular urban land divisions have occurred on non urbanizable land; and we believe that there is no other remedy but to recognise and regularise these land divisions, especially given that, in practice, these divisions will be very difficult, if not impossible, to undo.

    We believe that the regulation of these land divisions requires a change to the basic planning law (the LOUA and possibly the state Land Law). Therefore, the Decree is not an apt instrument to resolve this problem. What the draft does is to make matters worse, when providing, for example, that these divisions must be undone without saying how this can be achieved in practice, that is to say: Which entity undoes the division? Through what mechanism? What is the land title afterwards? (it returns to the original owner, or there is joint ownership?, etc. That is to say, instead of giving more legal certainty, the draft creates more legal uncertainty.

    THIRD: INCORPORATING IRREGULAR SETTLEMENTS INTO PLANNING:  It is true that the draft eases the growth limits established in article 45 of the POTA, which is a plus. However, as we have said, it exacerbates the problem of urban subdivisions; and, additionally, the regularisation of these houses seems to pass through the normal planning procedures, that is to say: reclassification of the land via planning innovations; systems of cooperation or compensation; urbanisation project; reorganisation of land parcels, licenses; etc;. All at a cost that is not only for the town councils but for the homeowners; and when you add the time of the whole procedure it could take 10 to 15 years to complete the regularisation process (if carried out). During the passage of this time we think it no exaggeration to say that we believe that many of the homeowners in these settlements, who are now pensioners, will be dead before their homes are regularised.

    Amongst the practical questions that arise: the great difficulties that the Town Councils have, in the current economic climate, to fund the cost of the planning amendments; the great difficulty in co-ordinating a large number of homeowners (executing the urbanisation plan); the difficulty finding land for general systems and services; the difficulty deciding the limits of the execution units; etc, etc.

    That is to say, apart from what we have said in relation to article 45 of the POTA, the decree does not provide solutions, and in practice we consider that it is probable that it condemns these buildings to a type of social, economic and legal “limbo”.

    FOURTH: AMBIQUITY IN THE CLASSIFICATIONS: Not only is the draft unable to provide solutions to the problem, we also believe that it contains certain ambiguities. For example:

    1. The generic classification of houses: The draft should specify in greater detail and clarity how to distinguish the three kinds of irregular housing: (1) isolated dwellings, (2) homes in settlements, (3) scattered rural settlements. The draft allows for the possibility that isolated dwellings are grouped (it is not specified how many, nor their characteristics) and distinguishes them using the criterion of the need for collective urban services, ie they do not need urban services as opposed to houses grouped in settlements, that do. Yet we do not understand how it is decided that some houses need urban services and others not need them (these unspecified urban services). The concepts to decide when we have a scattered rural settlement are also ambiguous and given to different interpretations: the draft indicates that housing in scattered rural settlements is linked to rural life with features that should be preserved. But the draft should contain objective, detailed and precise criteria to distinguish clearly between these three types of housing. Otherwise we run the risk of encouraging legal uncertainty and the use of discretion if not arbitrariness.
    2. Housing in settlements disconnected from the urban nucleus: Another important ambiguity is article 12.6 of the draft, when speaking of settlements with land consolidated by building of more than 50%: The question is more than 50% of what? That is to say, what figure is 50% of what other figure? Are we speaking of meters of construction over total meters of land? Or are we talking of parcelas of land with buildings as a percentage of parcelas of land without buildings? And in the last case, does the size of the parcela matter? The other question is how are the boundaries of the land being urbanised determined to calculate this percentage?
    3. Second transitional clause: It is difficult to understand what this means and the wording needs to be improved. That is to say, does it say that houses in settlements can be considered as houses assimilated as fuera de ordenacion whilst the regularisation of the settlement is not yet approved, if the “proscription” of action to restore planning legality can be proven?

    FIFTH: PROVISIONS OF DOUBTFUL LEGALITY: The draft of the decree contains some provisions of dubious legality, such as:

    Provision 7.6 which indicates that the classification of a house as assimilated as fuera de ordenacion does not grant any rights in criminal or administrative proceedings. This is a surprising provision that, in any case, cannot be part of a regulation, nor is it within the competency of the autonomy, and is also likely to be unconstitutional.

    The provisions regarding inscription in the Registry of Property, because they do not fall under the purview of autonomous regulation and contradict state law.

    SIXTH: HUMAN RIGHTS – SERVICES AND DEMOLITIONS The draft stipulates that houses assimilated as fuera de ordenacaion will not be given an occupation licence but this creates problems in terms of the provisions of the LOUA, which indicate that the utility companies must demand a licence of occupation for the connection of services. On the other hand, the draft indicates that “exceptionally” it is possible to authorise specified services when, amongst other things, “it does not induce the formation of a nucleus of population”. This is not understood, since some of these houses (if not the majority) are grouped, and we all understand the difficulty of determining when the “risk of creating a nucleus of population” exists.

    AUAN considers that the lack of access to these services could be violating the human rights of the residents in these houses, and that these rights should be taken into account in the draft, at least as a transitional measure, whilst the regularisation process takes place.

    We also consider that there currently exits the risk of demolition of some houses acquired in good faith, including those with licences, without the owners having the right to prior, real and adequate compensation, that is to say, also possibly infringing their human rights.  The draft does not take into account: which must be recognised in Law (the LOUA or similar); the establishment of a moratorium on proceedings that could result in demolition (for example via an additional provision).

    SEVENTH: Given the complexity of this issue, its importance, and the short period of time that we have had to prepare these allegations, we retain the possibility of improving them. In additions we are interest in a future meeting with the Ministry to discuss these and other points before the draft of the Decree is approved, for the sake of dialogue, transparency and democratic participation.

     

    Contacto: Patricia Sampson: 638323706

    Email: info@almanzora-au.org

    AUAN – “LOS AFECTADOS HABRAN MUERTO ANTES DE QUE SE REGULARICEN SUS CASAS”

    AUAN informa que, tras la mesa redonda que tuvo lugar el día 20 de este mes con representantes políticos, incluyendo varios Alcaldes del Valle del Almanzora, así como varios representantes de empresarios, ciudadanos, ecologistas, arquitectos, abogados, miembros de la función local, urbanistas, y otros agentes sociales, ha presentado alegaciones al borrador de Decreto por el cual la Junta pretende “regularizar” las viviendas irregulares en Andalucía. Según Maura Hillen, Presidente de AUAN: “En las alegaciones hemos tratado de tener en cuenta algunas de las opiniones vertidas en la mesa redonda, y pensamos que es probable que las alegaciones representa un poco el consenso social en el Valle del Almanzora”.

    No obstante, como ya adelanto en parte tras la mesa redonda, AUAN considera al borrador como insuficiente, en parte ambiguo y contradictorio, e incluso con algunas clausulas de dudosa legalidad en su opinión. Dice AUAN que, aunque tiene alguna cosa buena, en algunos casos el borrador empeorará la problemática, y añade, que, con los mecanismos previstos en el borrador, muy difícil de llevar a cabo en la práctica, se corre el riesgo de que gran parte de los afectados habrían muerto antes de que se regularicen sus propiedades, si es que ello se llegase a producir.

    AUAN aboga por un cambio en la LOUA (y quizás la Ley estatal), como único mecanismo para resolver esta problemática. Destaca la necesidad de proveer de servicios de luz y agua a las viviendas y de evitar su demolición en caso de adquirentes de buena fe (algunos incluso con licencia urbanística), para proteger los derechos humanos de los propietarios.

    Finalmente, AUAN ha solicitado una reunión para los integrantes de la mesa redonda con la Consejera de Obras Publicas y Vivienda de la Junta de Andalucía en el Valle del Almanzora  para principios de Septiembre, y antes de que se llegue a aprobar el Decreto, dice AUAN: “en aras al dialogo, la transparencia y la democracia participativa”.

    TEXTO DE LAS ALEGACIONES PRESENTADAS POR AUAN EL 25.07.11:

    “PRIMERO: EL FACTOR HUMANO: Antes de nada deseamos destacar que este asunto no gira alrededor de estériles debates teóricos o filosóficos; sino que, de lo contrario, el asunto tratado es de una gran importancia social, económica y humana. Consideramos que el mismo representa una grave patología en el sistema urbanístico e inmobiliario en Andalucía, que se manifiesta en unas 300.000 viviendas irregulares, según entendemos. Dichas viviendas, a su vez, representan cientos de miles de posibles propietarios, y, asimismo, una enorme inversión de dinero. Esta patología está afectando en gran medida a la inversión extranjera, y también tiene una grave incidencia negativa en el tejido social y económico de muchas partes de Andalucía. A nuestro entender, es obvio que en un estado moderno y democrático de derecho es imposible tirar abajo tal cantidad de viviendas, muchas de ellas adquiridas por terceros de buena fe. Por ello entendemos que no queda otro remedio sino dar una solución a estas viviendas en la medida que fuese posible.

    El problema es grande, y ante grandes problemas tienen que existir grandes soluciones; pero adelantamos aquí que en nuestra opinión el borrador de Decreto, que se presenta ante nosotros, no es ni muchos menos una gran solución.

    Consideramos que la problemática de estas viviendas no se resuelve con un mero reglamento, que es lo que sería en esencia este Decreto, el cual, asimismo, consideramos como un instrumento demasiado complejo, ambiguo y contradictorio que dificulta aún más la solución práctica del problema y que contiene algunas disposiciones de dudosa legalidad. A nuestro entender este borrador no es un instrumento apto para resolver la problemática de la que el mismo versa.   

    Lo que indicamos a continuación en este escrito no es exhaustivo, y sólo podemos hacer unos comentarios genéricos al borrador, dado el poco tiempo de que hemos dispuesto para estudiarlo. Lo que indicamos tampoco prejuzga la situación concreta que pudiese tener cada uno de los asociados de AUAN.   

    SEGUNDO: PARCELACIONES URBANISTICAS: En muchos casos se ha producido una parcelación urbanística irregular de suelo no urbanizable; y nosotros entendemos que no queda remedio sino reconocer y regular dichas parcelaciones; dado especialmente que, en la práctica, dichas parcelaciones son muy difíciles, sino imposibles, de deshacer.

    Consideramos que la regulación de dichas parcelaciones tiene que pasar necesariamente por una modificación en la ley básica urbanística (la LOUA y quizás la Ley de Suelo estatal). Por ello, al no ser un Decreto un instrumento apto para resolver esta problemática, lo que hace el proyecto es empeorar el asunto, al disponer, por ejemplo, que dichas parcelaciones se deben deshacer, sin explicar cómo ello se lleva a cabo en la práctica, es decir: ¿Qué entidad las deshace?, ¿Mediante qué mecanismo? ¿Con qué titularidad queda el suelo después? (¿se devuelve el suelo a su titular original, o existe una titularidad proindivisa?), etc. Es decir, en vez de dar más seguridad jurídica, el proyecto crea inseguridad jurídica adicional.

    TERCERO: INCORPORACIÓN EN EL PLANEAMIENTO DE LOS ASENTAMIENTOS IRREGULARES: Es verdad que el borrador flexibiliza los límites de crecimiento establecidos en el artículo 45 del POTA, lo cual es un punto a favor. No obstante, como hemos dicho, empeora el problema de las parcelaciones urbanísticas; y,  adicionalmente, la regularización de estas viviendas en asentamientos parece pasar por los procedimientos habituales de planeamiento, es decir: reclasificación del suelo mediante innovación del planeamiento; sistema de cooperación o compensación; proyecto de urbanización; reparcelación; licencias; etc. Todo con el coste que implica no sólo para los Ayuntamientos, sino para los propietarios; a lo cual hay que añadir la duración de todo el procedimiento que podría quizás ser de 10 a 15 años hasta la completa regularización (si se llevase a cabo). Durante el transcurso de ese tiempo, creo que no exageramos al decir que creemos que habrían muerto gran parte de los propietarios de viviendas en asentamientos, que hoy son jubilados, antes de que vean la regularización de sus propiedades.

    Entre las cuestiones que surgirían en la práctica, se encuentran estas: la gran dificultad de que los Ayuntamientos, en su estado económico actual, puedan costear las innovaciones de planeamiento; la gran dificultad de poder coordinar un gran número de propietarios (gestión del sistema de ejecución urbanística); la dificultad de buscar terreno para sistemas generales y dotaciones; la dificultad de decidir los límites del la unidad de ejecución; etc, etc.

    Es decir, el borrador de Decreto, aparte de lo dicho en cuanto al artículo 45 del POTA, no da soluciones, y en la práctica consideramos que es probable que condene estas viviendas a una especie de “limbo” social, económico y jurídico.

    CUARTO: AMBIGÜEDAD EN LAS CLASIFICACIONES: No sólo es el borrador incapaz de dar soluciones factibles a la problemática, sino que, consideramos que adolece de ambigüedades. Por ejemplo:

    1.      La clasificación genérica  de las viviendas: El borrador debería especificar con mucho más detalle y claridad cómo se distinguen las tres clases de viviendas irregulares: (1) viviendas aisladas; (2) viviendas en asentamientos; (3) hábitat rural diseminado. El borrador admite la posibilidad que las viviendas aisladas sean agrupadas (no especifica cuántas, ni sus características) y las distingue utilizando el criterio de necesidad de servicios urbanísticos colectivos, es decir que no necesitan servicios urbanísticos colectivos en contraposición con las viviendas en asentamientos, que sí las necesitan; no obstante, no entendemos como se decide que unas viviendas necesitan ciertos servicios urbanísticos y otras no (servicios urbanísticos no especificados por otro lado). Los conceptos para decidir cuándo estamos ante un hábitat rural diseminado también son ambiguos y dados a diferentes interpretaciones: el borrador indica que las viviendas en hábitat rural diseminado son viviendas ligadas al medio rural con características que se deben preservar. Pero el borrador deberá contener criterios objetivos, detallados y precisos para distinguir claramente entre estas tres clases de viviendas. De lo contrario se corre el riesgo de fomentar la inseguridad jurídica, y la discrecionalidad, sino la arbitrariedad.

    2.       Viviendas en asentamientos desligadas del núcleo: Otra importante ambigüedad es la del artículo 12.6 del borrador, cuando habla de asentamientos con suelo consolidado por la edificación en más del 50%: La pregunta es ¿más del 50% de qué? Es decir, ¿Qué cifra es el 50% de qué otra cifra? ¿Estamos hablando de metros construídos sobre metros de suelo bruto? ¿O estamos hablando de parcelas edificadas como un porcentaje de parcelas no edificadas? Y en este último caso, ¿Da igual el tamaño de las parcelas? La otra pregunta es, ¿Cómo se deciden los límites físicos del suelo de la unidad urbanística para calcular este porcentaje?

    3.      Clausula transitoria segunda: Esta clausula es difícil de entender tal y como está redactada y se debería mejorar su redacción. Es decir, ¿dice que las viviendas en asentamientos pueden tener la consideración de viviendas asimiladas al régimen de fuera de ordenación mientras no se apruebe la regularización del asentamiento, si se acredita la “prescripción” de la acción de restauración de la legalidad urbanística?

    QUINTO: DISPOSICIONES DE DUDOSA LEGALIDAD: El borrador de decreto contiene unas disposiciones de dudosa legalidad, tal y como:

    -          La disposición 7.6 que indica que la clasificación de una vivienda como asimilada al régimen de fuera de ordenación, no le otorga derechos en procedimientos penales o administrativos. Esta es una disposición sorprendente, que en cualquier caso, no puede ser materia de un reglamento, ni es una disposición que cae bajo competencia autonómica, siendo además probablemente anti-constitucional.

    -         Las disposiciones sobre los actos de inscripción en el Registro de la Propiedad, dado que éstas no caen bajo el ámbito de competencia normativa autonómica, y contradicen leyes estatales.

     

    SEXTO: DERECHOS HUMANOS – SERVICIOS Y DEMOLICIONES: El borrador dispone que a las viviendas en el régimen de asimilado al de fuera de ordenación, no se les otorgue licencia de ocupación; sin embargo, ello crea problemas en cuanto a lo dispuesto en la LOUA, que señala que las compañías suministradoras de los servicios deben de exigir la licencia de ocupación para la conexión de los servicios. Por otro lado, el borrador indica que “excepcionalmente” se podrá autorizar la acometida de determinados servicios cuando, entre otras cosas, “no induzcan a la formación de núcleo de población”. Ello no se entiende, dado que algunas de estas viviendas (sino la mayoría) están agrupadas, y todos sabemos la gran dificultad de tratar de definir cuándo existe el “riesgo de creación de un núcleo de población”.

    Desde AUAN consideramos que en la falta de acceso a estos servicios se podrían estar infringiendo los derechos humanos de los residentes de las viviendas, y estos derechos deberán ser tenidos en cuenta en el borrador, por lo menos como disposición transitoria, mientras estuviese en curso el procedimiento de regularización urbanística.

    Consideremos, asimismo, que actualmente existe un riesgo de demolición de algunas viviendas adquiridas de buena fe, incluso algunas que cuentan con licencia, sin que sus propietarios tengan garantizado su derecho a una previa, real  y adecuada indemnización, es decir, también posiblemente infringiendo sus derechos humanos. Ello no se tiene en cuenta en el borrador; debiéndose recoger este derecho en la Ley (la LOUA o similar), estableciéndose en este borrador (por ejemplo mediante una disposición adicional) mientras tanto una moratoria  en lo concerniente a procedimientos que pudiesen dar lugar a una demolición.

    SEPTIMO: Ante la complejidad de este asunto, su importancia, y el poco tiempo que hemos tenido para redactar estas alegaciones, dejamos a salvo la posibilidad de mejorar las mismas. Asimismo, nos interesamos en una futura reunión con esa Consejería para tratar estos y otros puntos antes de que se apruebe el borrador de Decreto, en aras al diálogo, la transparencia y la democracia participativa.”