31.1.11

El Correo Web 28 1 2011

Andalucía.- El TSJA tumba tres recursos contra los topes urbanísticos

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EL CORREO WEB* : El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha tumbado los recursos que presentaron el PP, el Ayuntamiento de Málaga y los promotores contra el polémico Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), que fijó topes de crecimiento urbanístico para luchar contra los desmanes del ladrillo. Esos límites -un municipio no puede crecer urbanísticamente más del 40% y tampoco su población puede aumentar por encima del 30%-, aprobados en 2006, desataron una guerra entre los empresarios -principalmente, aunque también los consistorios- y la Junta que se trasladó a los tribunales. La batalla se enmarcó en plena eclosión inmobiliaria y el TSJA se pronuncia por primera vez ahora, en plena crisis de la construcción. Los tres demandantes, que pedían la nulidad de la norma, entendían que el POTA coartaba la libertad de los ayuntamientos a la hora de planificar su territorio, algo que el TSJA rechaza. Niega que el plan vulnere la autonomía local y reconoce a la Junta la potestad de intervención.

La federación de promotores (Fadeco) llevó el documento a los tribunales en 2007 porque, a su juicio, iba a suponer la ruina de un sector que vivía en vacas gordas. Vaticinaron que implicaría la paralización de la actividad urbanística hasta 2011, la pérdida de un 10% del negocio y que afectaría negativamente al empleo y la economía andaluza. La crisis económica y no la aplicación del plan ha dejado cortas sus previsiones.

En su recurso, la patronal denunciaba "contradicciones" entre el POTA y la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), por ejemplo que el plan prohibía hacer viviendas en los campos de golf y la ley no. El TSJA no ve contradicciones porque el POTA debe someterse a la LOUA, que tiene rango de ley. Los empresarios consideraban que los límites de crecimiento eran "inadmisibles" por chocar con la autonomía local, además de "discrecionales". El Alto Tribunal asegura que el POTA "no establece una prohibición sino un criterio general que debe respetarse" e insiste en que el municipio "goza de absoluta libertad para la ordenación del territorio".

flexibilización. El recurso del Ayuntamiento de Málaga, gobernado por el popular Francisco de la Torre, también hacía hincapié en la vulneración de la autonomía local a la hora de elaborar los planes generales. El POTA sentó como un jarro de agua fría a muchos consistorios que acababan de elaborar unos PGOU que ya no servían porque no incluían los topes de crecimiento urbanístico. Las presiones de la Federación Andaluza de Municipios y Provincias (FAMP) lograron que la Junta excluyera de esos límites a las localidades de menos de 10.000 habitantes (la mitad de los municipios andaluces). Este punto no fue el único en el que cedió el Gobierno andaluz. La patronal consiguió que los polígonos no computen en los topes de expansión urbanística.

El Alto Tribunal andaluz también desestima los argumentos del PP, que criticaba que el plan "excede su función de constituir el marco de referencia" del territorio en Andalucía. El TSJA también niega que el POTA carezca de memoria económica. Quedan pendientes de resolver otros recursos, pero ni siquiera la Consejería de Obras Públicas y Vivienda se atreve a dar un número porque muchos de ellos se han reagrupado. El POTA se aprobó bajo la batuta de la consejera Concepción Gutiérrez en 2006, trece años después de que el expresidente andaluz Manuel Chaves lo prometiera. Supuso blindar el urbanismo de la especulación y propiciar un crecimiento ordenado.

* El CorreoWeb - 28.01.11
Foto: El POTA nació para luchar contra la especulación y garantizar el crecimiento ordenado.- correoweb

26.1.11

Noticias de Navarra 23 1 2011

"A quien no le toca no se cree que la Administración te pueda quitar la casa y encima pedirte dinero"

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NOTICIASDENAVARRA/Entrevista* : Pilar Malón es la presidenta de la Asociación Abusos Urbanísticos en Navarra: No. Un organismo que nació con el objetivo de defender los intereses de los propietarios minoritarios del bulevar de Estella, pero que está abierta a "ayudar a todo el que tenga un problema urbanístico". La AR-3 de Olite, impulsada por el PSN; el desarrollo urbanístico de Urdiáin, dirigido por NaBai, y los proyectos del bulevar y de la ampliación de Merkatondoa, también la AR-3, que ahora capitanea UPN en Estella, se han convertido en problemas muy serios para algunos de los propietarios, siempre minoritarios, de las parcelas afectadas. Abusos Urbanísticos en Navarra: No es una asociación compuesta por propietarios afectados por estos proyectos que ponen sus conocimientos en común y que se enfrentan con sus recursos cara a cara con las administraciones.

¿Qué es Abusos Urbanísticos en Navarra: No?

Somos una asociación de propietarios residentes o que tenemos derechos en inmuebles afectados por actuaciones urbanísticas en Navarra a los que se nos pretende, bien privar del disfrute de todo o parte de nuestros bienes o integrar parte en unidades de ejecución en contra de nuestra voluntad. Además, otra característica es que las indemnizaciones de los aprovechamientos urbanísticos que nos puedan corresponder no compensan con lo que se nos va a privar y los derechos urbanísticos no compensan las cargas que dicha integración conlleva, ni los desembolsos económicos, ni la dedicación temporal, ni mucho menos la pérdida de la propiedad.

¿Qué supone ser propietario minoritario en una actuación de este tipo?

Como propietarios minoritarios nos dejan en posición de desventaja en relación con los mayoritarios, que en muchos casos son empresas o profesionales que anteponen su beneficio a cualquier otro tipo de consideración. Nos encontramos en inferioridad de condiciones y desamparados ante actuaciones de la Administración que define como beneficiosas para el interés general aunque realmente no lo son.

¿Cómo nace esta asociación?

Éramos cinco familias de Estella que estábamos afectados por el bulevar y decidimos unirnos, aunque cada caso es particular porque a cada uno le afecta de una manera. Nos unimos para actuar de forma conjunta y ayudarnos unos a otros y estamos abiertos a todo el que tenga problemas en Navarra, por lo menos a apoyarle.

¿De dónde vino la idea?

Nuestros problemas no son únicos, son generales. En España hay muchas zonas. Nos pusimos en contacto con el presidente de una asociación de Valencia y nos dijo que nos convenía unirnos porque una persona sola no va a ningún sitio y al menos como asociación saben que estás ahí. Además, vas a soportar los golpes que te da la Administración de forma más fácil.

De hecho en Navarra ya hay otros casos en los que está la asociación.

En Navarra nos hemos encontrado con que en Urdiáin hay problemas serios; en Olite hay problemas serios y en Estella hay problemas serios. Nos hemos juntado todos aunque cada uno lleva su tema.

¿Qué ocurre en cada una de estas localidades?

Urdiáin es un pueblo con 700 habitantes, que no llega a 300 casas y pretenden hacer una urbanización de 329 viviendas. El sistema es por cooperación, que consiste en que el Ayuntamiento encabeza el proyecto y después pasa las tasas a los propietarios de los terrenos. En el caso de Olite y de la AR-3 de Estella ocurre también lo mismo pero siempre los minoritarios pierden, están en desventaja. El caso del bulevar de Estella es diferente porque se hace por compensación, es decir, la iniciativa la tiene que llevar el propietario mayoritario aunque en el caso de Estella se está actuando por cooperación puesto que el Ayuntamiento está encabezando el proyecto a pesar de que tiene sólo el 15%.

No obstante, si el bulevar lo encabezasen los mayoritarios, ustedes tendrían el mismo problema porque ustedes no están de acuerdo con todo el trámite.

Sí, con la diferencia de que ahora mismo los promotores y constructores no lo estarían impulsando.

También les hemos visto en otros sitios, como en Amillano.

Hemos estado en Amillano, donde se proyecta una gran urbanización y también hemos ido a Peralta porque había dos casas que desaparecían y de hecho desaparecieron dejando a dos familias en la calle porque querían hacer otra urbanización.

¿Qué supone pertenecer a la asociación?

No estar solo. Cuando creamos la asociación muchos pensaron que era sólo para nosotros y no es cierto. Está abierta a toda persona que tenga en Navarra estos problemas. Cada caso es diferente y cada cual tiene su abogado, pero la asociación es un modo de apoyarnos y de poder hablar de estos temas porque el que no está afectado por un proyecto de este tipo no te cree cuando le explicas que te quieren quitar la casa y encima te piden dinero. Tú dices esto y la gente que no está afectada no te cree. Ahora, por lo menos dentro de la asociación nos entendemos.

Supongo que unos aprenden de otros…

Por supuesto, en ocasiones alguien dice algo que a ti te sirve de orientación. Un ejemplo, es que el otro día yo le oía hablar a Aurora, que es una afectada de Olite y aunque el tema es diferente ves que al final hay similitudes. Las contestaciones de la Administración son las mismas y estar juntos te permite ver cosas que a ti igual se te escapan. Ahora está empezando el tema de Urdiáin, bueno pues nosotros les podemos orientar para que no cometan los mismos errores e incluso indicarles por dónde es mejor ir.

¿Cree que hay gente afectada que no reacciona por la complejidad del Urbanismo?

El Urbanismo es muy árido y de eso se valen las administraciones para que la gente baje la cabeza y acepte lo que les ofrecen. Además, ponerte contra un Ayuntamiento es muy complejo y muy duro y encima tú sabes que vas a poner económicamente todo y ellos van a gastar del dinero de todos para beneficiar a ciertas personas. Recuerdo que una vez un concejal me dijo "tú no vas a hacer más que gastar dinero" y le contesté "sí, pero estoy gastando del mío y tú del del pueblo". Esto es así.

¿Qué le diría a esas personas que se encuentran en esta situación perjudicada, pero que no saben qué hacer, no se atreven o no tienen medios?

Que se lancen, que salgan a la prensa, que se junten con personas que tengan nuestros mismos problemas. Esto es importante tanto a la hora de actuar haciendo alegaciones o recursos como por el apoyo moral, que es muy importante. Está claro que tenemos que luchar por lo que es nuestro, no hay que dejar que te lo quiten.

Ya han comenzado a cosechar éxitos. Ustedes han llegado a Europa.

Sí, nos admitieron el caso del bulevar en el informe Auken que es un documento del Parlamento Europeo en el que se le da un repaso considerable al Urbanismo en España. Esto es muy importante para nosotros porque a Europa se presentan cientos por no decir más de cientos de solicitudes cada año y en el 2008 se aceptaron 22 casos y entre ellos, nuestra solicitud sobre el bulevar.

¿Lo pusieron en conocimiento del Ayuntamiento?

Sí. Nos mandaron una carta de Europa en la que nos decían que si podíamos pusiésemos el informe en conocimiento del Ayuntamiento. Así, que yo basándome en eso y transcribiendo partes del informe Auken, hice una alegación a una modificación en el bulevar y el Ayuntamiento la rechazó, a pesar de que me limité a recoger los puntos del informe que a nosotros nos concernían. Yo no sé si sabían lo que rechazaban o no.

¿Han ido alguna vez al Gobierno de Navarra o al Parlamento?

Intentamos acudir al Parlamento de Navarra y nos lo denegaron. Esto surgió a raíz de una visita de Joseba Eceoloza, de NaBai, que vino a conocer a la asociación. Él propuso que fuésemos a exponer la situación al Parlamento, a la comisión de Ordenación del Territorio, y nos lo denegaron, pero es lógico porque ¿cómo nos van a recibir si, por ejemplo, todos los partidos que están en el Parlamento han impulsado y apoyado los dos proyectos polémicos en Estella?

* Noticias de Navarra - 23.01.11
Foto: Estella (Navarra), antiguo ayuntamiento - diarionavarra

25.1.11

AUAN: Nota de Prensa 24 enero 2011: VIVIENDAS ILEGALES - VARAPALO JUDICIAL A LA JUNTA

 

 Nota de Prensa AUAN 24 de enero de 2011

Contacto: Patricia Sampson, Tel: 638323706  Email: info@almanzora-au.org   

 

VIVIENDAS ILEGALES -  VARAPALO JUDICIAL A LA JUNTA

 

AUAN muestra su satisfacción al conocer una sentencia judicial que parece mejorar la situación de los ocupantes de las viviendas ilegales. El Juez Jesus Rivera Fernandez, conocido por su sentencia sobre el hotel Algarrobico, Magistrado Juez del Juzgado Contencioso Administrativo número 3 de Almería, acaba de dictar una Sentencia fechada el 21 de enero de 2011, en la cual le quita la razón a la Junta que pretendía se declarase nula una licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento de Albox, facilitándose así a sus propietarios poder contratar luz y agua.

Según la Sentencia, la vivienda llevaba varios años construida en suelo no urbanizable, sin licencia,  y habían prescrito cualquier actuación administrativa contra la misma. Ante ello el Ayuntamiento de Albox procedió, tras el cumplimiento con varios requisitos, a otorgar licencia de ocupación, siguiendo una Ordenanza que habían aprobado para regular precisamente esta clase de edificios clasificados como "fuera de ordenación", es decir construidos sin licencia pero intocables para la administración.

La Junta impugnó la licencia de ocupación alegando que no existía licencia de obra para el inmueble, y que previamente se debería regular esta clase de edificios mediante el planeamiento urbanístico municipal. El Ayuntamiento de Albox, representado por su Letrado, Alfredo Najas de la Cruz, rechazó la interpretación de la Junta, así como lo hizo Pedro Maldonado Ruiz, Letrado del codemandado.

El Juez Rivera dictamina que la interpretación de la Junta es errónea, indicando que "la administración no puede, de ningún modo, desconocer esa realidad" y que "no se puede condenar a los edificios y viviendas que se hallen en situación de fuera de ordenación o asimilable a ella a la prohibición de contar con los servicios adecuados para el desarrollo de una normal habitabilidad". Indica el Juez Rivera que, según ley estos edificios se pueden reparar y conservar, y por ello no es de sentido común que no puedan contratar los servicios de agua y energía eléctrica, especialmente cuando se ha concedido licencia de ocupación "desde el más estricto cumplimiento con la legalidad" habiéndose establecido una Ordenanza municipal precisamente para regular los requisitos de su concesión, Ordenanza que no fue impugnada en su día por la Junta.

La Presidente de AUAN, Maura Hillen, declara "con todos mis respetos, a veces no sabemos si la Junta vive en otro planeta. Tenemos entendido que fue la propia Junta la que propició que se estableciesen estas Ordenanzas para regular viviendas fuera de ordenación y ahora, tras haberlo hecho varios Ayuntamientos, gastando bastante dinero en ello, la Junta empezó a impugnar las licencias otorgadas. Y esto después de que varios ciudadanos se confiaron en dichas Ordenanzas y gastaran mucho dinero para tratar de cumplir con los requisitos de las Ordenanzas, dado que la concesión de estas licencias de ocupación no es ni mucho menos automático". Añade, "menos mal que la Justicia no vive en otro planeta, y que reconoce que debe existir el sentido común. Nosotros hemos tratado de explicarle a la Junta lo que es el sentido común, pero sin éxito, espero que los Alcaldes del Almanzora tengan más éxito en ello. De lo contrario que se expresen las urnas."


AUAN: 24th January 2011: Illegal Houses - Court Overrules the Junta

 

AUAN Press release – 24th January 2011

Contact info@almanzora-au.org    or call 638323706

 Illegal Houses – Court overrules the Junta

 

AUAN is pleased to learn that a recent judicial decision appears to provide a glimmer of hope for the owners of illegal houses. The Magistrate of Administrative Court No. 3 in Almeria, Judge Jesus Riveria, made a ruling on the 21st of January in which he rejected the Juntas’ reasons to nullify a licence of first occupation granted by Albox Town council, thus allowing the homeowners to contract water and electricity.

 

According to the ruling the house was constructed several years ago on non urban land without a building permit and any administrative action against it was proscribed as out of time. After satisfying several requirements, Albox Town council granted a license of first occupation to this property under a special ‘ordenanza’ or regulation which was created specifically to deal with this type of housing classified as ‘fuera de ordenacion’; that is to say constructed without a building permit  but untouchable by the administration.

 

The Junta challenged the license of first occupation on the grounds that there was no building permit for the property and that these houses should be regulated by an urban plan. Alfredo Najas de la Cruz, representing Albox Council and Pedro Maldonado Ruiz acting for the homeowners, argued against the Juntas’ interpretation.

 

Judge Riveria found that the Juntas argument was erroneous and indicated that the administration “cannot in any way ignore reality” and that it “cannot prevent houses that are fuera de ordenacion from obtaining services which grant them the normal conditions of habitability”. Judge Riveria indicated that if the repair and maintenance of such houses is permitted, common sense dictates that they should also have services, especially when the license of occupation was granted under the strict terms of a special regulation that was not challenged by the Junta when it was created.

 

The President of AUAN Maura Hillen said “With all due respect, we sometimes think that the Junta lives on another planet. We understand that it was actually the Junta itself who established the special regulation to deal with houses that are “fuera de ordenacion” but then when various town councils had spent money implementing the regulation and granting licenses, they began to challenge them.  And all this after people had trusted this regulation and spent lots of money complying with the requirements.” She added “Thank goodness that the court has recognised that there should be some common sense. We have tried without success to explain common sense to the Junta. I hope that the mayors of Almanzora will get through to them. Otherwise, the message will be delivered in the polling booths”.

 


18.1.11

Daily Mail 18 1 2011:

British couple sentenced to eight months in Spanish prison for building retirement villa on protected land

By Tom Worden
Last updated at 4:16 PM on 18th January 2011

  • Constructed nine years ago but plot had permission for home just one-tenth of the size

A British couple have been sentenced to eight months in prison and ordered to demolish their Spanish villa for breaching planning regulations.

David and Janet Hartshorn illegally built a large house on protected land near the Costa del Sol town of Torrox, a judge ruled.

The couple appeared before a judge at Criminal Court number eight in Malaga last October 14 for a one-day hearing, with the court's sentencing published yesterday.

Flattened: British couple David and Janet Hartshorn have been ordered to demolish their Spanish villa for breaching planning regulations

Flattened:David and Janet Hartshorn say they will take their fight to Europe to save the villa, which has a pool, above, and is advertised for rent on the internet

The judge is expected to suspend the prison sentence, as jail terms of two years and under are usually suspended for first time offenders in Spain.

Speaking at the property under threat of demolition, Mrs Hartshorn said she had not yet been informed of the judge's ruling.

'This is terrible news,' she said. 'I am very upset by this. We haven't been told anything about the result of the court case. We have a meeting with our solicitor tomorrow..

'The house was built nine years ago and people are still building houses illegally round here.

 

'We will definitely appeal. My husband has said he will take the case all the way to to the European Courts to save the house.'

Judges in Spain make their sentences known in written rulings rather than at hearings in open court.

Those rulings are then made known to the parties involved through their solicitors.

Defendants do not attend a sentencing hearing as they do in UK courts and the ruling was published in reliable local newspaper Malaga Hoy yesterday.

The judge ordered them to demolish the house and pay a fine of €5,400 (£4,500).

Picturesque: The Hartshorn's home features stunning views, but will soon be demolished

Picturesque: The Hartshorns' home on the Costa Del Sol offers beautiful views

The couple built the 2,580sq ft house on land which only had permission for a house one tenth that size.

In September 2000 they bought a third of an acre of land in Pago de Santilla, near Torrox, on which there was already a tiny ruin of a house of 320 square feet.

In June 2001 they applied for planning permission but were told they could not build anything bigger than the ruin.

The judge's sentencing report said: 'However, the accused have built a family chalet-style home with a new storey, basement, swimming pool and asphalted exterior perimeter, with an area of approximately 240 square meters (2580 square feet).'

In January 2004 the town hall in Torrox ordered the Hartshorns to stop the building work 'but despite this the accused continued to carry out the work', which finished in July 2004, the judge added.

In September 2006 the town hall issued them with a fine of €73,092, which the couple are challenging.

The judge in Malaga said it is not possible to grant the house retrospective planning permission because it is on protected land.

He concluded that it was 'inconceivable' that individuals should build on land which is protected by law from development.

Retirement retreat: David and Janet Hartshorn spent three years building a home that contravened Spanish laws

Retirement retreat: David and Janet Hartshorn spent three years building a home that contravened Spanish laws

The first British couple to have their Spanish property demolished were pensioners Len and Helen Prior.

The Priors' £550,000 retirement villa was flattened by bulldozers in January 2008 after a court ruled it was illegally built.

The couple, from Hurst, Berkshire, had been granted a building licence for the three-bedroom home by the town hall in Vera, Almeria, on the south coast.

But the higher regional body, the Junta de Andalucia, said the licence was illegally granted and issued a demolition order.

The Priors, both 66, are still waiting for compensation from the town hall for its mistake.

Thousands of British expats live in Spain fear their homes are under threat because of similar breaches in planning regulations.

Many houses with building licences, the Spanish equivalent of planning permission, are under threat as the licences should never have been granted.

 


Read more: http://www.dailymail.co.uk/news/article-1348255/British-couple-sentenced-8-months-Spanish-prison-building-villa-protected-land.html#ixzz1BPECGRnE

La Opinion, Malaga:

Los extranjeros dueños de viviendas ilegales dan el salto a la política

LA OPINIÓN/Málaga* : Los extranjeros propietarios de viviendas ilegales en la comarca de la Axarquía se han cansado de que las autoridades no les den una solución a su problema y algunos han optado por dar el salto a la política y concurrir a las elecciones locales bajo las siglas de diferentes partidos. Éste es el caso de Philip Smalley y Gary Miles, dos británicos que dedicaron los ahorros de su vida a la compra de terrenos en el municipio de La Viñuela en los que construyeron unas casas para las que recibieron todos los permisos municipales y que, sin embargo, ahora se enfrentan al fantasma de la demolición. "Obtuve una licencia de obras con sello y firma del Ayuntamiento y construí mi casa con la confianza de que todo estaba en orden, pero en 2005 me llegó una carta en la que se me avisaba de que la Junta de Andalucía había impugnado la licencia en el juzgado, una situación que se repitió con casi noventa viviendas en La Viñuela", ha explicado a Efe Smalley.

Por su parte, Miles considera que su casa es "legal", aunque no sabe qué pasará con ella en el futuro y culpa de esta situación a la Junta, "que ha sido negligente y ha mirado hacia otro lado", y que tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y "después de años en los que no ha hecho nada, ahora pretende demoler todas las casas".

Esta "pesadilla" la sufren miles de residentes foráneos que se construyeron casas en localidades como La Viñuela, Alcaucín, Canillas de Aceituno o Sayalonga, unas viviendas que han resultado ser ilegales.

Sólo en la Axarquía se calcula que existen unas 10.000 viviendas fuera de ordenación, aunque los colectivos ecologistas de la comarca elevan la cifra hasta las 20.000.

"Angustiados y preocupados" por sus residencias, estos británicos constituyeron una plataforma de afectados, denominada Save Our Home (SOHA) -Salvemos Nuestros Hogares, en español-, que cuenta con casi cuatrocientos miembros y que en marzo de 2010 protagonizó una multitudinaria manifestación en Málaga.

No obstante, quieren completar la acción del colectivo con una participación directa en la política y por ello, Smalley y Miles concurrirán en los puestos dos y tres de la candidatura del PA de La Viñuela, municipio cuyo alcalde, Juan Millán, fue inhabilitado en abril de 2010 por conceder licencias ilegales.

"Pensamos que desde dentro del Ayuntamiento podemos buscar una mejor solución a la problemática que tenemos", ha argumentado Smalley, que apuesta por el PA, que tendrá como cabeza de lista a José Luis Florido, "ya que los dos grandes partidos no nos ofrecen confianza".

"El PSOE es responsable de lo que ha pasado con su gestión al frente de la Junta de Andalucía y el PP dice que lo va a solucionar todo, pero en Valencia es culpable", ha añadido Smalley.

Consideran que el fin de este conflicto vendría con una amnistía "como se ha hecho en otros lugares, como Marbella, donde los grandes partidos se han puesto de acuerdo" para regularizar los inmuebles fuera de ordenación.

"Si la Junta puede arreglar los problemas de Marbella, por qué no se pueden arreglar los del resto del país en cuanto a viviendas irregulares", se han preguntado estos británicos, que se declaran partidarios de que, una vez solventados sus casos, se efectúe una buena aplicación de la LOUA para "evitar que los desmanes se repitan".

Otro extranjero con una situación similar a la de Smalley y Miles es el belga Mario Blancke, que encabezará la lista de Los Verdes en Alcaucín, municipio en el que se desarrolló la operación "Arcos" en febrero de 2009 y se destapó una red de corrupción político-empresarial, que presuntamente construía y después legalizaba viviendas en suelo no urbanizable.



* La Opinión Málaga - 16.01.11
Foto: Axarquía (Málaga), diseminados presuntos ilegales - laopiniondemalaga.es

13.1.11

El Confidencial 12 1 2011: TSJA & Chalet de Banderas

El TSJA censura a Marbella por incumplir las sentencias contra el chalé de Banderas

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ELCONFIDENCIAL* : El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía tira por tierra una noticia anunciada hace meses a bombo y platillo: que el chalé del actor Antonio Banderas era legal. La casa lleva años protagonizando avatares jurídicos porque los responsables urbanísticos del Ayuntamiento de Marbella llegaron a solicitar una modificación del PGOU para que el actor siguiera teniendo su suelo a pie de playa. Ahora, un auto de seis folios que el TSJA ha hecho llegar a la concejalía de Urbanismo le recuerda al Consistorio que si infringe su deber "de ejecutar lo dispuesto en sentencia firme" podrá incurrir en responsabilidad civil e incluso criminal. Esto último podría acarrear una "responsabilidad patrimonial exigible tanto en el supuesto incumplimiento total como en los de cumplimiento defectuoso o con demora negligente en el mismo".

El proceso de regularización y compensación del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella favoreció al actor malagueño porque le permitió ceder el mismo número de metros de su parcela sin dañar buena parte del jardín que rodeaba la piscina. Algo que contradice lo que hace dos años el alto tribunal andaluz especificó en una sentencia: que Banderas debía ceder 1.200 metros de su residencia.

El auto se considera el primer tirón de orejas al Ayuntamiento ya que deja muy claro que "los tribunales son los únicos competentes para decidir si se pueden tirar o no edificios". Según el concejal independiente Javier de Luis, experto en temas de urbanismo en Marbella, "en el cuerpo del auto se dice muy claramente que una normalización en un PGOU no es una causa de inejecución de sentencia". Asimismo, entiende que antes de que el Consistorio tomase estas medidas, "el PP ha tenido que tratar esto con el TSJA, de lo contrario es un suicidio". De entrada, el auto paraliza la modificación puntual de elementos que ha impulsado el Ayuntamiento.

El muro de la discordia

El TSJA explica que la obligación de ejecutar una sentencia no es algo que se deba solo al interés del particular que ha peleado judicialmente en el caso, en esta ocasión la comunidad de propietarios de Los Monteros, que fueron los que denunciaron las supuestas irregularidades en la casa de Banderas, sino también al "interés público", porque es un fundamento del Estado de Derecho "que se cumplan las sentencias de los tribunales y que se cumplan en sus propios términos y no en los que decidan las partes según sus conveniencias o arbitrios".

En un principio, el PGOU de Marbella especificaba que el actor debía ceder 1.243 metros del terreno en que se asienta su chalé. Esta superficie se debía recortar en la parte sur de la parcela, la más cercana al mar, lo que suponía dejar el muro de la propiedad casi encima de la piscina. El Ayuntamiento de Marbella, amparándose en proceso de regularización y compensación de las más de 10.000 viviendas irregulares construidas durante los años del gilismo, cambió la solución adoptada y le dio el trato de favor al actor. De esta forma, cedería el mismo número de metros cuadrados, pero en lugar de cederlos todos de la zona sur, es decir la zona de la playa, podría cederlos en la zona este, junto a la desembocadura del arroyo Alicate.

Sin embargo, el trueque no podrá llevarse a cabo, según el último auto del alto tribunal. Javier de Luis afirma que "la interpretación de si la propuesta de normalización es causa de inejecución de sentencia, o sea, que puede ser legalizado, le corresponde únicamente al juez. Esto es así porque el juez puede entender que se ha hecho un nuevo PGOU para incumplir la sentencia que él dio antes".

Según este experto en urbanismo, "los cambios que ha habido en las distintas aprobaciones del PGOU, la del 2007, 2008 y 2009, y las modificaciones puntuales que ha impulsado el Ayuntamiento de Marbella, una vez aprobado el PGOU, puede hacer que el juez dude. Partiendo de este supuesto, el juez puede entender que el PGOU no es causa suficiente de inejecución de su sentencia". Es por esto que en el mismo escrito, el TSJA censura al Ayuntamiento por los mecanismos de compensación que se inventa el PGOU al decir que es la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) la que fija cómo legalizar "el ordenamiento jurídico perturbado". "Este es el procedimiento que debe seguir la corporación de Marbella en la ejecución de sentencia", zanja.

* El Confidencial - 12.01.11
Foto: Marbella, casa Antonio Banderas - EFE

10.1.11

Typically Spanish News: Marbella Town Hall told to complete demolition..

Marbella Town Hall told to complete demolition of illegally built properties

By h.b. - Jan 9, 2011 - 6:56 PM

The Andalucía High Court of Justice has rejected the process that the Marbella Town Hall has been using to bring property into legality

The Andalucía High Court of Justice has, once again, ordered Marbella Town Hall to demolish the illegally built properties in the town on which demolition orders have already been issued.

In the latest judgement the Court reminds the Town Hall that it has the obligation to follow firm sentences.

Judges Manuel López Aguyó, José Baena de Tena, and Eduardo Hinojosa Martínez, explained that the Supreme Court declared in 2003 that 'article 118 of the Constitution establishes the obligation on the Town Halls to comply with the firm sentences of the courts'. They also consider that such obligations have to be met 'in the public interest', and not for the interest of individuals.

The PP controlled Marbella Town Hall has been following a strategy of bringing the illegally built property into legality, by demanding compensation from the promoter of each development in exchange for the legality process. But the Andalucía High Court has said that it is the courts and not the Town Hall which decides if buildings should be demolished under the PGOU Urban Plan which has already been published.

The Court indicates that it is the LOUA, Andalucía Town Planning Ordination law, which has to be used to bring homes into legality, and not by a PGOU adapted for the purpose.

Last Autumn the Town Hall, led by Angelés Muñoz, contended that it was impossible to carry out the demolition orders because the buildings had been legalised by the PGOU which had been approved by the Junta de Andalucía.

But it seems an approved new PGOU Urban Plan is not considered reason enough to ignore a previously issued order to demolish.

This latest ruling is another complicated setback to the plans of Marbella Town Hall, and indeed others, who have already reached agreements to legalise some of the developments, and where in some cases the promoters involved have already arranged the compensations agreed.

It comes as Len and Helen Prior, the British couple who saw their home demolished three years ago in Vera, Almería, have sent some 400 New Year cards in protest to politicians and others.

Read more: http://www.typicallyspanish.com/news/publish/article_28651.shtml#ixzz1AcrY34F2

5.1.11

El Pais 4 1 2011

Un decreto fijará los criterios a seguir con las viviendas ilegales

La norma que prepara Obras Públicas no eximirá del cumplimiento de la LOUA

DIEGO NARVÁEZ - Málaga

EL PAÍS - 04-01-2011

La consejería de Obras Públicas prepara una norma específica para dar
solución a las decenas de miles de viviendas construidas en suelo no
urbanizable en el medio rural y que dejen de estar en el limbo jurídico en
el que se encuentran y expuestas a una muy variada gama de respuestas en los ámbitos administrativo y judicial, cuando no contradictorias. Más que una norma que establezca preceptos, el texto fijará los procedimientos a seguir y los requisitos para la normalización de estas viviendas con unos criterios homogéneos pero no modifica la ley que hay que seguir cumpliendo.
La inmensa mayoría de estas viviendas quedará fuera de los planes de
ordenación urbana por estar sobre suelos no urbanizables y alejadas de los
núcleos urbanos consolidados. Desde Obras Públicas se asegura que se busca
fijar unos mínimos requisitos con los que estas viviendas podrían obtener
una licencia de primera ocupación que diera a sus propietarios seguridad
jurídica.

La normativa, que presumiblemente será un decreto, contemplará tres
presupuestos básicos: Las viviendas que en ningún caso pueden ser
legalizadas ni entrar dentro de ningún plan de ordenación, y por tanto
abocadas a ser demolidas; las que pueden obtener este permiso de mínimos y
subsistir, aunque fuera de ordenación; y las que sí pueden ser legalizadas
con todas las consecuencias. Todo ello considerado que la casuística es muy
amplia, con una graduación muy variada de los incumplimientos que habrá de
considerarse en la exigencia de requisitos de normalización, y con fenómenos de construcción también muy distintos según las comarcas y territorios.

Además de cumplir los requisitos urbanísticos, una de las exigencias
indispensables para las viviendas que puedan normalizarse es que no haya
repercusión sobre las arcas públicas, y que los promotores o propietarios
corran con los gastos de dotación de servicios e infraestructuras básicas.
Todo ello en defensa de los intereses de los ciudadanos que han comprado una vivienda legal y que por tanto contribuyen con sus tasas e impuestos al
mantenimiento de servicios colectivos.

Las viviendas condenadas a la demolición serían aquellas construidas en
suelo especialmente protegido o que incumplen alguna normativa sectorial,
especialmente de medio ambiente o que infrinjan la Ley de Costas.

Para las viviendas que pueden beneficiarse de algún tipo de normalización,
aun quedando fuera de ordenación, la norma considerará diversos criterios
para valorar la gravedad de los incumplimientos. "Será una normativa muy
exhaustiva", insisten fuentes de la consejería, porque hay una gama muy
variada de casos. Hay casas que pueden estar en situación de ilegalidad
sobrevenida porque se construyeron con las características que tienen antes
de que entraran en vigor las leyes que las prohíben. La Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía (LOUA) de 2003, prohíbe la construcción de una
vivienda en suelo rústico en una parcela que no tenga al menos 25.000 metros cuadrados y cuyo uso esté condicionado a las labores agrícolas, ganaderas o forestales.

La consejería mantiene que la solución de las decenas de miles de viviendas
en suelo no urbanizable deberá verse caso a caso y dentro del planeamiento
urbanístico de cada municipio. Los alcaldes de las comarcas más afectadas
por la proliferación de viviendas en suelo rústico, especialmente los de la
comarca malagueña de La Axarquía, han pedido reiteradamente la elaboración
de un reglamento sobre usos en suelo urbanizable, algo que la Junta ha
considerado innecesario porque entiende que la LOUA ya fija con claridad lo
que es posible y no hacer.

Colaboración institucional en La Axarquía

El trabajo en colaboración entre los Ayuntamientos, la Diputación de
Málaga y Obras Públicas ha permitido en el último año avances notables en la planificación urbanística en La Axarquía, comarca malagueña donde se estima que existen más de 10.000 viviendas en suelo rústico no urbanizable. En un año, cuatro municipios han logrado la aprobación definitiva de sus planes, otros tres cuentan con la provisional y están a la espera del dictamen de la Administración autonómica; otros seis han superado la fase inicial y tres tienen más retrasados sus trabajos y optaron por elaborar su planeamiento al margen del convenio con las administraciones.

La comarca tiene 29 municipios en total, de los que hasta comienzos del año
pasado 16 no se habían dotado de un plan de ordenación urbanística pese a
que así lo exige la ley en vigor desde 2003. De la planificación realizada
hasta el momento, solo entre el 5% y el 15% de las construcciones
identificadas como ilegales no tienen ninguna posibilidad de regularización
al ocupar suelo con especial protección.

1.1.11

Sydkusten 3 12 2010: Property Owners on the War Path ( Fastighetsägarna på krigsstigen)

Europarlamentarikern Marta Andreasen höll ett mycket kriti  

Europarlamentarikern Marta Andreasen höll ett mycket kritiskt tal vid demonstrationen i Málaga. Hon menar en del av EU-bidragen till Spanien kan komma att frysas så länge det inte finns en lösning på de illegala bostäderna. Foto: SOHA []

Publicerad 2010-12-03 07:59:00
Fastighetsägarna på krigsstigen

REPORTAGE De har bygglov, lagfarter och är inskrivna i kommunen. Skatter och avgifter är betalda. Men deras bostäder är olagliga och riskerar i flera fall att rivas. Både spanjorer och utlänningar är drabbade, men de senare har startat en mycket aktiv och uppmärksammad förening – SOHA (Save Our Homes Axarquía). Syftet är att sätta press på myndigheterna.

Runt 300 000 bostäder är olagliga i Andalusien. Mellan 10 000 och 20 000 av dem finns i Axarquía-området, där många utlänningar trodde att de köpt sitt drömhus.
Händelserna i byarna Alcaucín och La Viñuela är exempel på hur det kan gå till. Borgmästarna förvandlade tomter som klassats som jordbruksland till byggbara tomter, för att sälja dem till lokala byggherrrar. I gengäld fick de generösa provisioner, till glädje för både kommunkassan och kommunledarnas privatekonomier. Borgmästaren i Alcaucín hade 160.000 euro i madrassen när han greps förra året.

Men bostäderna hade redan hunnit säljas och köparna var helt ovetande om att allt inte stod rätt till.
– Att de skyldiga hamnar i fängelse är bra, men hjälper inte oss, säger Gary Miles, presstalesman för SOHA och innehavare av en olaglig bostad. Vi kan varken bo i våra hus eller sälja dem. Rivningarna får vi själva betala

Vill informera och påverka
– Vi informerar om våra rättigheter och utbyter råd och information. Det är mycket svårt att agera på egen hand, anser Gary.

I Mijas finns en liknande förening, där spanjorer och utlänningar verkar tillsammans. På sin hemsida förklarar de bland annat juridiska termer och regler för olika situationer.

Föreningarnas syfte är också att påverka myndigheterna. Målet är att bostäderna ska bli lagliga, undantaget dem som byggts i naturskyddsområden. Men att uppvakta myndigheter tar tid i Spanien.
– Vi har haft möten med regionalregeringen Junta de Andalucía vid flera tillfällen och blir vänligt mottagna, berättar SOHA:s talesman. Vi får dock känslan av att de sitter så säkert på sin post att det ska mycket till innan något händer.

Gary Miles undrar om det bara är inkompetens som gjort att regeringen sett åt ett annat håll medan den illegala byggnationen fick fortgå. Däremot förstår han oviljan att legalisera bostäder för lättvindigt, eftersom det skulle ge sken av att det fortfarande är fritt fram.
– Kommunerna måste visa att de har bättre kontroll och ge garantier för att det inte ska kunna hända igen. Först då kan vi få Junta de Andalucía att ta ett steg tillbaka. Föreningen föreslår också att det utarbetas en plan för de drabbade bostäderna och att även utlänningar ska vara med i arbetsgrupperna.

Het debatt
SOHA har definitivt lyckats väcka uppmärksamhet och figurerar ofta i lokala spanska medier. I våras organiserades en protestmarsch med drygt hundra deltagare genom Málaga centrum. I sista instans kommer de att vända sig till EU-domstolen.

Många spanjorer ger sitt stöd men en del kritiska röster hävdar att utlänningar följer lagen i sina egna länder, men tror att de kan göra hur som helst här.

Att ni har agerat i god tro gör ju inte handlandet lagligt? Hur bemöter ni kritiken?
– Vi utlänningar har varit extra sårbara, betonar Gary. I våra länder är "fuskbyggen" något som görs i smyg, inte med kommunens goda vilja. Våra medlemmar har köpt hus och lägenheter med alla papper i ordning. Andra har köpt tomt med bygglicens.
– I många fall har advokater och revisionsbyråer tagit hand om pappersjobbet. De har bedyrat att allt är i sin ordning, men det har visat sig inte stämma. En del av oss har dessutom fått falska kravbrev som sett ut att komma från kommunen. Där erbjuds legalisering av bostaden, mot en kostnad på 12 000 euro.

Tar steget in i lokalpolitiken
En genomgång av vad som skrivs i pressen visar att föreningarna är ivrigt påhejade av oppositionspartierna i de drabbade kommunerna. De är ett användbart slagträ i debatten. Detta är dock ingen garanti för att de får gehör för sina krav om det blir maktskifte.
– Vi utlänningar måste ta större plats även politiskt, menar Gary. Att man inte kan klaga om man inte röstar gäller här mer än någonsin och nu vill vi dessutom ta klivet in i kommunstyrelserna. Vi har valt att inte bilda något eget parti, utan står på listorna i olika befintliga partier. Det får inte verka som om det vore utlänningar mot spanjorer. Vi sitter ju alla i samma båt.
– Alla har inte kunskapen och tiden att engagera sig politiskt, men vi vill verkligen uppmana utlänningar att rösta i kommunalvalen nästa år. Ju fler utlänningar som kryssas av i röstlistan, desto viktigare blir våra frågor för politikerna
– Vi har annars vanan att samlas på våra egna barer och beklaga oss inför varandra. Ska vi åstadkomma något måste vi gå ett steg till, poängterar han.

Nya vägar
Vad kan ni tillföra i kommunalpolitiken?
– Viktigast av allt är att förhindra att det illegala byggandet fortsätter, betonar Gary. Sedan borde vi se på alternativ finansiering för kommunkassorna. Landsortsturismen skulle kunna utvecklas mycket mer, men kunskapen för att locka utländsk turism finns inte. Stugbyar blir allt vanligare men miljön måste förbättras. Runt Viñueladammen behövs återplantering av skog och bättre kontroll av olaglig tippning. Sedan borde vi utveckla fler vandringsstigar, samt rid- och cykelvägar. Ett hållbart och skonsamt nyttjande av naturen skulle locka aktiva turister. Klimatet här är perfekt för aktiviteter året om.
– Fågelskådning är en annan hobby som är väldigt stor i norra Europa men som knappt utövas alls här, trots att bergen är fulla av rovfåglar och gamar som är sällsynta i andra länder.

Enligt Gary Miles kan vi utlänningar bidra med kunskap som kan bli värdefull för områdets framtid. Det vi själva måste lära oss är den svåra konsten att vara hjälpsam utan att verka arrogant.

Mer information pâ http://www.soha.es och http://www.viviendasilegalesdeespana.org